Как купить квартиру в Испании гражданам Украины, России, Казахстана, Беларуси
Дата: 17.11.2021
Категория: Инвесторам Испания

Как купить квартиру в Испании гражданину Украины, России, Казахстана

В данной статье рассказываем как купить квартиру в Испании гражданину Украины, России, Казахстана или Беларуси. Кроме того, уделим внимание также покупке виллы или частного дома. В принципе, любой объект жилой недвижимости в Испании покупается по одним и тем же правилам, поэтому процедура не будет различаться, а о нюансах мы расскажем.

В данной статье мы рассмотрим следующие вопросы: Какие права и обязанности есть у иностранных владельцев недвижимости в Испании? Советы, как проводить удаленную (дистанционную) и обычную сделку. Сколько должен заплатить покупатель сверх стоимости объекта? И некоторые другие нюансы.

Содержание:

Права и обязанности иностранных граждан при покупке недвижимости в Испании

Гражданам каких стран разрешено покупать недвижимость в Испании?

Недвижимость в Испании имеют право купить граждане любой страны мира. Ограничений никаких нет. Не нужно становиться резидентом страны, не нужно получать вид на жительство (ВНЖ в Испании). Не нужны никакие разрешения от органов местной власти. Оформление сделки можно провести как на физическое так и на юридическое лицо.

На испанском рынке недвижимости очень активны британцы, немцы, французы. После них — китайцы и россияне.

Какого типа недвижимость разрешено покупать иностранцам

Никаких ограничений тоже нет. Иностранцы могут покупать абсолютно все те же виды недвижимости, которые покупают и сами испанцы: виллы с землей, апартаменты и квартиры на первичном и вторичном рынке, любую коммерческую недвижимость для любых нужд, участки и землю под застройку.

Права и обязанности иностранцев при покупке испанской недвижимости

При покупке недвижимости в Испании, владельцы получают следующие права:

  • Многократная шенгенская виза, по которой можно находиться в стране до 90 дней. Для более долгого срока нужно оформлять ВНЖ.
  • В 2013 году в Испании был принят закон “О Золотой Визе”, на основании которого, любой владелец испанской недвижимости от €500 тысяч и выше имеют право получить вид на жительство для всей семьи. Программа несколько раз дорабатывалась и с 2014 года привлекла в страну 5515 инвесторов.

Любой инвестор в испанскую недвижимость обязан:

  • Оплачивать все необходимые налоги и сборы
  • Оплачивать обязательства по коммунальным услугам
  • Если объект сдается в аренду туристам, — необходимо выполнять требования этого закона.
  • Самостоятельно следить за исполнением законов и оплату налогов в своей стране.
Покупка квартиры, дома или виллы в Испании для украинцев, россиян, казахов и беларусов
Как купить квартиру в Испании: Крупные города

Чем полезно агентство Deniz-Estate

  • Мы ведем профессиональную деятельность по продаже обычной и элитной недвижимости в разных странах (в том числе в Испании) с 2014 года.
  • Мы не являемся официальными представителями какого-то конкретного турецкого застройщика, а значит, не заинтересованы продать вам только “свою” недвижимость. Можете положиться на нашу объективность при оценке тех или иных объектов.
  • Мы предлагаем широкий спектр услуг нашим клиентам:
    • Детальную калькуляцию стоимости любого объекта из нашей базы данных;
    • Анализ расходов на дальнейшее содержание приобретенной недвижимости;
    • Полный анализ инвестиционной привлекательности того или иного региона Испании: калькуляцию заработков от перепродажи, сдачи в аренду, доступ к кейсам наших предыдущих клиентов.
    • Полное юридическое сопровождение “под ключ”;
    • Онлайн и офлайн туры для просмотра объектов, трансферы, проживание в отеле, гиды, переводчики.
    • Бесплатные и подробные консультации по различным нюансам, связанным с законами и проживанием в Испании.
  • Мы высоко ценим нашу репутацию, а значит, — и наших инвесторов.
  • Мы выстраиваем наши бизнес-процессы в парадигме “выиграл-выиграл”.

Как купить квартиру, дом или виллу в Испании иностранцам: по шагам

Шаг 1. Проверка объекта и его бронирование

Когда покупатель определился с объектом, его можно снять с продажи, внеся задаток. На испанском рынке принято бронировать объект суммами €3000 — €5000. Продавец подписывает квитанцию о получении задатка и в последующем эта сумма будет зачтена в стоимость объекта.

После бронирования объекта недвижимости покупатель (или его представитель) должны заказать справку из реестра обо всех собственниках и обременениях. Типичными обременениями являются обязательства перед банками или муниципалитетом на проведение ремонта объекта или улучшение прилегающей территории (инфраструктуры).

По объективным причинам, выявленным в ходе проверки, покупатель имеет право на возвращение задатка в полном объеме.

Шаг 2. Предварительный договор

После проведения проверки объекта и принятия окончательного решения по сделке, обе стороны подписывают предварительный договор (контракт резервирования — contrato de arras)

Внимание! Предварительный договор не требует присутствия нотариуса. Он фиксирует окончательное решение в предварительном соглашении.

Что регулирует документ:

  • Содержит информацию об объекте.
  • Содержит информацию об обязательствах продавца (например, отремонтировать объект или оставить в квартире или доме мебель и т.д.).
  • Содержит информацию об обязательствах покупателя (в течение какого срока должен быть заключен основной договор и перечислена вся сумма).
  • При подписи данного соглашения, обычные условия — покупатель оплачивает продавцу 10% от цены объекта. Но можно договориться и о других условиях по задатку.
  • Содержит штрафы за расторжение: по инициативе покупателя — он теряет залог, по инициативе продавца — он выплачивает залог в двойном размере.

Шаг 3. Подготовка к сделке

Получение идентификационного номера иностранца. Он необходим для крупных финансовых процедур, в том числе для покупки недвижимости, для трудоустройства или ведения бизнеса. NIE (numero de identificacion de extranjero) можно получить заранее, в испанском консульстве в своей стране или на месте в полиции, в отделе по иммиграции.

Необходимые документы для оформления NIE:

  • Оригинал и ксерокопия (фотокопия) всех страниц заграничного паспорта
  • Две фотографии
  • Квитанция об уплате государственной пошлины (около €10)
  • Заполненная анкета EX-15

Оформление NIE длится от нескольких дней до нескольких недель (в зависимости от количества заявок). Забрать документ может не только сам покупатель, но и его представитель (по доверенности).

Оформление счета в испанском банке. Для оформления и проведения самой транзакции сделки, понадобится счет в одном из испанских банков. С иностранцами работают многие финансовые учреждения, укажем некоторые (с ними работаем по ипотеке и счетам):

  • Sabadell
  • Bankia
  • Caixabank

При обращении в банк нужны будут следующие документы:

  • Заграничный паспорт
  • Идентификационный номер иностранца (NIE)
  • Документы, подтверждающие ваш доход
    • Для граждан Российской Федерации: справка с работы о занимаемой должности и зарплате, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка о продаже недвижимости в России и т.д.
    • Для граждан Украины: Справка с места работы о доходах. Сейчас она называется “Ведомости из Государственного реестра физлиц-плательщиков налога про сумму/источники уплаченных налогов”. Для этого потребуется подавать годовую декларацию о доходах и заплатить НДФЛ, если вы не зарегистрированы как ФЛП. В качестве подтверждающих документов также принимаются: выписки о выплате дивидендов, договора аренды, подтверджающие получение арендной платы за съем вашей недвижимости, выписки по получению доходов с банковских депозитов и декларации и выписки по оборотам ФЛП как для самозанятых.
    • Для граждан Казахстана подойдет похожий набор документов, некоторые могут называться несколько иначе.

Внимание! Большинство банков попросят документы с переводом на испанский (или английский) и легализацией апостилем.

Апостилем возможно заверить только официальные документы. Например, выданные нотариусом, свидетельства о праве собственности на недвижимость, свидетельства о браке и прочее. Как правило, апостиль проставляет на документе министерство юстиции вашей родной страны.

Перевод документов можно сделать как в родной стране, так и в Испании. Второй вариант будет стоить в несколько раз дороже.

Операция открытия счета в евро бесплатная, однако затем будет взиматься ежеквартальная или ежегодная комиссия за обслуживание счета. Можно открыть счет с нулевым балансом. Этот же счет можно использовать для оплаты коммунальных услуг. Все операции со счетом можно выполнять из онлайн кабинета почти в любом банке.

Шаг 4. Заявка на кредит / ипотеку 

При желании оформить ипотечный кредит на покупаемую недвижимость, необходимо заручиться поддержкой банка еще до подписания договора о купле-продаже у нотариуса. Для этого покупателю самостоятельно (или вместе с агентом по недвижимости) нужно собрать необходимый пакет документов и отправить заявку в один или несколько банков. Одобрение ипотеки занимает от пары недель до нескольких месяцев.

Ипотека в Испании выдается на срок от 5 до 25 лет под 1.9%-3,6%.

Нужно отметить, что условия по кредитованию полностью зависят от:

  • Доходов покупателя и тех документов, которые предоставлены об их подтверждении.
  • Суммы первого взноса.
  • Предыдущих ипотечных кредитов в границах Евросоюза. Если вы покупаете не первый объект и уже брали ипотеку в Испании или другой стране Евросоюза, банк предоставит вам намного более выгодные условия. Это объясняется доверительной (позитивной) кредитной историей по другим ипотекам (даже если они еще не погашены полностью). При положительной кредитной истории ставка для вас будет меньше, 1.4-1,6%, покрытие банк может предоставить не на 50% стоимости объекта, а на 70-80% и так далее.

Поэтому, Deniz-Estate постоянно обращает внимание своих клиентов на необходимость формирования позитивной европейской кредитной истории, чтобы в будущем использовать этот инструмент для инвестиций, пользуясь дешевыми кредитами! 

Для банков необходимы будут следующие документы:

  • Заграничный паспорт заявителя.
  • Налоговый номер (NIE).
  • Справка о кредитной истории.
  • Документы от застройщика/собственника на объект недвижимости который вы покупаете.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Банковская выписка по вашему счету за 12 месяцев (в выписке должны быть указаны ваши повседневные траты и поступление доходов; это должен быть основной счет которым вы пользуетесь) Чем больше будет оборот по счету тем лучше.
  • Документы, которые подтверждают ваши источники доходов; чем больше таких источников и подтверждающих документов, тем больше шансов для принятия банком положительного решения на более выгодных для вас условиях.

Шаг 5. Нотариальный договор

Гарантия безопасности сделки купли-продажи обеспечивается испанским нотариусом, который и проводит саму сделку. Это обязательное условие.

Нотариус заводит дело на каждую такую сделку, подшивая к нему все переданные документы. Туда же добавляется его собственная проверка на обременения. Нотариус обязан хранить это дело в своем архиве.

Процедура сделки у нотариуса:

  • Покупатель и продавец выбирают дату, когда они встретятся в нотариальном офисе для подписания договора (escritura publica).
  • Каждую сторону может представлять риелтор или агент по недвижимости.
  • Если сделка проходит с открытием кредита в банке, должны присутствовать представители банка.
  • Если одна из сторон — иностранец, не говорящий по-испански, обязательно участие присяжного переводчика.
  • Все нюансы соглашения необходимо обсудить ДО встречи у нотариуса. Как правило, он просто зачитывает документ, в котором перечислены все важные условия договора по которым стороны уже достигли согласия. При необходимости, все же можно внести мелкие правки.
  • При отсутствии возражений по договору, нотариус выполняет запрос в Реестр собственности и блокирует интересующий объект от выполнения сторонних сделок. С этого момента никакие операции с этим объектом невозможны.
  • Покупатель обязан подписывать все документы непосредственно с владельцем недвижимости (на вторичном рынке это физическое лицо, при покупке новостройки, — компания-застройщик).

Внимание! Со стороны продавца (и покупателя) подпись на документах имеют право ставить представители только в случае наличия нотариальной доверенности непосредственно от владельца (покупателя) на право совершения таких сделок.

  • Покупатель передает продавцу банковские чеки на оставшуюся стоимость недвижимости, а нотариусу — чек на предварительно рассчитанную сумму налогов и сборов. Продавец передает: ключи, документы на недвижимость и квитанции об уплате налогов и оплате коммунальных услуг. Нотариус передает покупателю копию договора купли-продажи; оригинал можно получить после регистрации объекта в Реестре недвижимости.
  • После подписания купчей необходимо переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг на нового владельца.

Шаг 6. Оплата сделки

Самый популярный способ оплаты сделок с недвижимостью в Испании — банковские чеки. Процедура следующая:

  • Открытие счета в испанском банке,
  • Перечисление туда средств со своего банковского счета в родной стране (потребуется подтверждение источника доходов).
  • Банк выдает покупателю специальный чек, который покупатель передает продавцу в момент подписания договора.

В случае если продажа объекта происходит от застройщика, то оплата происходит на счет застройщика.

Шаг 7. Регистрация сделки

Сделка завершается не передачей ключей, а выпиской из реестра. Нотариус отправляет оригинал договора в реестр, где его еще раз проверят на соответствие всем правилам, и затем регистрируют права нового владельца. Эта процедура может занимать до трех месяцев. После успешной регистрации покупатель получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.

Как купить квартиру, дом или виллу в Испании
Как купить квартиру в Испании для иностранцев: курортная недвижимость

Удаленная сделка

Испанские законы позволяют провести сделку удаленно, если покупатель не может приехать в страну лично. Для этого необходимо сделать нотариальную доверенность на представителя в Испании (Deniz-Estate с удовольствием вам в этом поможет). Доверенность оформляется в родной стране и позволяет представителю от вашего имени подписывать договор и оформлять сопутствующие документы.

Ее необходимо отправить почтой доверенному лицу (риелтору или агенту по недвижимости), который переведет документ на испанский язык и заверит апостилем.

Налоги и расходы

Налог на покупку недвижимости

Размер этого налога зависит только от типа самой недвижимости (первичный или вторичный рынок, коммерческая или жилая недвижимость). Все, и местные, и иностранцы, платят его одинаково.

На первичном рынке. Это НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido). Для жилой недвижимости во всех регионах Испании ставка — 10%. Для коммерческой недвижимости или земельных участков — 21%.

На вторичном рынке. Это налог на переход права собственности (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP). Варьируется в зависимости от региона. В среднем по стране — 8%, но может быть и 10% (Каталония) или 6,6% (Канарские острова).

Гербовый сбор (только для новостроек)

Гербовый сбор (юридическая фиксация акта, IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados) оплачивается только при купле-продажи новой недвижимости. Варьируется от 0,5% до 1,5% от стоимости объекта, в зависимости от региона Испании.

Услуги риелтора

Обычная комиссия риелторов в Испании — 3-5% от цены объекта если речь идет о покупке недвижимости на вторичном рынке. Мы обеспечиваем сопровождение “под ключ”, и не только до заключения сделки, но и помогаем нашим клиентам с организационными вопросами после завершения сделки (вопросы перезаключения договор на коммунальные услуги, выбор и наем управляющей компании и т.д.).

При покупке недвижимости на первичном рынке от застройщика, где вас будем представлять мы (агентство недвижимости Deniz-Estate), наши услуги для вас будут полностью бесплатны.

Наш бизнес построен на комиссионных от компаний-застройщиков.

Подбор квартиры, виллы или дома в Испании

  • Полностью сопроводим процесс покупки
  • Поможем с оформлением ВНЖ
  • Оказывавем весь спектр услуг

Ознакомьтесь с каталогом предложений недвижимости

Перейти в каталог Как купить квартиру в Испании гражданину Украины, России, Казахстана

Гонорар юриста

Если вы нанимаете юриста самостоятельно, почасовая оплата в Испании составляет €50-€300 в час. По фиксированным тарифам это может быть €1500-€2000, а у некоторых 1-1,5% от цены объекта.

Для клиентов Deniz-Estate эти услуги входят в общий пакет услуг и оплачивать отдельно их не нужно.

Нотариальные расходы и регистрация объекта

Эти расходы оплачивает покупатель. Сумму рассчитывает нотариус, обычно это 1%-2% от цены объекта.

Услуги переводчика

Если покупатель — иностранец и не говорит по-испански, на сделке должен присутствовать переводчик, стандартная ставка которого €100 в час, плюс НДС. На весь процесс заключения сделки может понадобиться несколько часов.

Для клиентов Deniz-Estate эти услуги входят в общий пакет услуг и оплачивать отдельно их не нужно.

Ипотечные сборы

Привлечение ипотечного кредитования требует включения дополнительных процедур:

  • Оценка объекта €300-€500,
  • Сбор за открытие кредита 0,5-1% от оценочной стоимости объекта.
  • Страхование имущества €100-€1000 в год, в зависимости от суммы покрытия и типа недвижимости.
  • Страхование жизни ипотекодержателя.
  • (Возможно, но не обязательно) Услуги ипотечного брокера 0,5%-1% от суммы кредита при самостоятельном подборе недвижимости. Опять же, в случае, когда вашим представителем будет наше агентство, эти расходы вы не платите, поскольку ипотечными брокерами в этом случае выступают сотрудники нашей компании и наши испанские партнеры, и данная услуга включена в наш пакет услуг “под ключ”.

В целом, общие расходы при покупке недвижимости в Испании могут составлять 12.5-13.5% от цены объекта при покупке без кредита. И 15-16% от цены объекта, при покупке в кредит.

Записаться на консультацию с экспертом по зарубежной недвижимости

Записаться на консультацию с экспертом по зарубежной недвижимости

Уже более 7 лет мы работаем в сфере курортной недвижимости и помогаем людям находить нужные объекты для инвестиций и личного проживания.

Уже 5 лет мы ведем адвокатскую практику в Украине и на рынке зарубежной недвижимости, предоставляя экспертный консалтинг в получении ВНЖ, инвестировании, сдачи в аренду недвижимости за рубежом, открытии счетов и переводе денег.

Заполните форму для получения консультации с Юрием.

Юрий Грушецкий
Юрий Грушецкий
Основатель и СЕО компании
Deniz Estate
Записаться на консультацию