Инвестиции в недвижимость Испании: как вкладывать в квартиры
Дата: 21.10.2021
Категория: Инвесторам Испания Новости

Инвестиции в недвижимость Испании под сдачу в аренду: полная калькуляция расходов и доходов

Инвестиции в недвижимость Испании — один из самых популярных инвестиционных портфелей в мире в сфере недвижимости. Почему? Все просто. Испания на сегодняшний день является вторым курортным направлением на нашей планете после Франции, если оценивать по количеству туристов, денежных трат и авиаперелетов. А по многим опросам и первым. Например, большинство искушенных туристов без колебаний назовут Канарские острова лучшим курортом в мире.

По этим причинам привлекательность денежных вложений в недвижимость Испании постоянно растет. Даже несмотря на все кризисы внутри самой страны, на пандемию COVID-19 и на другие причины. Сама экономическая и социальная ситуация в мире стала отличным подтверждением надежности вложения денег в курортную испанскую недвижимость. Рынок недвижимости в этой стране и не думает идти на спад.

Итак, вы:

  • задумались, куда инвестировать определенную сумму денег,
  • выбрали тему недвижимости,
  • остановились на Испании (кстати, об инвестиционной привлекательности Испании мы писали в нашей предыдущей статье)

и что дальше?

А дальше мы расскажем обо всех подводных камнях вложения денег в ту или иную недвижимость в Испании под сдачу в аренду. На последнем сделаем акцент — в данной статье мы рассматриваем именно аспекты инвестиций в недвижимость под дальнейшую сдачу в аренду. Потому что есть и другие способы инвестирования, о которых — в следующей статье.

Инвестируем в недвижимость, которую затем сдаем в аренду

Первый вопрос, который обычно тут возникает — доходы. Сколько же можно заработать на сдаче недвижимости в аренду? Второй вопрос — расходы. Какие расходы ждут инвестора после покупки квартиры, дома или виллы в Испании? Что с налогами? Кто будет делать уборку? Как самостоятельно составить план заполняемости купленной недвижимости? Кто будет оплачивать коммуналку? И так далее.

В Интернете можно найти массу информации об инвестициях в испанскую недвижимость. Часть ее правдива, а часть несколько преувеличена. Например, обычно преувеличивают процент прибыли от сдачи в аренду, обещая 10% годовых. На самом деле, после вычета всех расходов и налогов, реально получится около 5%.

Кроме того, присутствуют и намеренные искажения информации, когда агентства пытаются перехватить друг у друга клиентов. В этом случае вы можете встретить статьи с такой логикой “не нужно вкладывать деньги и инвестировать в недвижимость Испании, все, что про нее пишут — неправда, вкладывайте лучше в другие направления”. После этого обычно следует предложение вложить деньги в направления того агентства, которое и написало эту статью.

Как и в любой другой области, инвестиции в недвижимость Испании имеют свои плюсы и свои минусы:

  • Испанская недвижимость несколько дороже, по сравнению, например, с той же Турцией. Однако и рынок в Испании значительно стабильнее.
  • Доходность аренды турецкой недвижимости в некоторых случаях может быть выше, чем в Испании (читайте нашу следующую статью со сравнениями нескольких стран), однако и туристический поток в Турцию не так стабилен, как в Испанию
  • Кроме того, если в другие страны едут туристы разного контингента, в Испании отдыхают преимущественно европейцы, которые обладают высокой платежеспособностью и личной ответственностью за состояние квартиры.
  • Испания — одна из наиболее защищенных законом стран в западной Европе и вы можете быть спокойны за вложенные в нее инвестиции. Однако за это приходится расплачиваться повышенной забюрократизированностью испанских властей.
  • В Испании практически полностью отсутствует коррупция.

Разберем все нюансы об инвестициях в недвижимость Испании по порядку.

Агентство “Deniz-Estate” работает на рынке зарубежной недвижимости с 2014 года. Мы заинтересованы в своем добром имени, долгосрочной репутации и ориентированы на парадигму “win-win”. Наша задача не “впарить инвестору непонятно что, поживиться его деньгами и забыть о нем”, как делают недобросовестные агенты, а напротив:

  • Дать рекомендации по покупке действительно ликвидной недвижимости. Другими словами, мы делаем подборку объектов, основываясь на массе деталей и нюансов рынка (город, локация и расположение объекта, возможности дохода, и многое другое). Кроме того мы работаем только с теми застройщиками, которые действительно строят красиво, надежно и объекты которых точно дадут хорошую прибыль нашим инвесторам:
    • Обычно наши инвесторы после первой работы с нами докупают позже еще 1-3 объекта и рекомендуют нас друзьям. Зачастую последующие сделки они проводят даже не приезжая смотреть варианты, а доверяя нашему выбору и рекомендациям, подписывают все документы онлайн.
    • Мы рады такому доверию наших инвесторов.
    • Если вы все-таки сомневаетесь или в первый раз работаете с нами, с удовольствием дадим контакты наших предыдущих инвесторов и вы сами обсудите с ними их кейсы. Они поделятся всеми деталями, как покупали, как работают и сдают в аренду свои объекты и как зарабатывают.
  • Обеспечить полное сопровождение инвестора. Для этого мы организовываем онлайн и офлайн туры, трансферы, помогаем познакомиться с объектами на месте или через интернет, обеспечиваем комфорт и безопасность инвестора во время путешествий, чтобы он не отвлекался от своих задач и:
    • познакомился с интересующим его объектом,
    • купил и остался им доволен,
    • оплатил транзакцию без проблем и бюрократических проволочек,
    • обставил мебелью,
    • подключил все необходимые договора с поставщиками,
    • успешно сдал в аренду,
    • получил массу удовольствия и положительных эмоций от процесса.

    Сопровождаем инвестора “под ключ”, как будто покупаем недвижимость для себя.

  • Обеспечить полное юридическое сопровождение инвестора. Мы, буквально, ведем его за руку по “неведомой тропинке” юридических нюансов и законодательных особенностей Испании.
  • Консультируем бесплатно. От советов о том, услугами какой управляющей компании воспользоваться до рекомендаций, как избежать тех или иных дополнительных расходов “по незнанию”.

Потому что, если выигрываете вы, как инвестор, получая прибыль, то выигрываем и мы, — получая репутацию. Комиссионные за нашу работу всегда платит застройщик.

Итак, вопрос первый

Сколько стоит сдача ликвидной недвижимости в Испании в аренду

Определимся сначала, что мы считаем ликвидной недвижимостью. Прежде всего это курортная недвижимость, недалеко от моря. “Недалеко” здесь стоит понимать как от 200 до 500 метров. Пешком это от 7 до 15 минут. Именно для таких объектов мы приводим далее все расчеты.

Как показывает практика, такие объекты наиболее прибыльны для сдачи в аренду, — цены на квартиры и дома максимально приближенные к морю дороже, иногда неоправданно завышены, но их все равно снимают в сезон.

Но есть и минусы у такой недвижимости:

  • Срок аренды таких квартир обычно не превышает 3-4 дня, что требует большего админ-ресурса на работу по заполняемости (и не всегда это возможно сделать на 100%).
  • Кроме того, близость моря негативно влияет на саму недвижимость и там придется чаще делать ремонты (что опять же потребует дополнительных расходов). Здесь быстрее появляется плесень и грибок, особенно во время простоев и плохого ухода за объектом.

Недвижимость до 1500 метров от моря. Эти объекты тоже ликвидны, т.к. под них существует особый вид клиентов. В основном это зрелые европейцы (англичане, шведы, норвежцы, бельгийцы) которым важен отдых в тишине и зелени, подальше от суеты.

Поскольку вся туристическая суета как раз концентрируется вокруг объектов 200-400 метров от моря, упомянутая выше публика старается снять недвижимость подальше от первой линии.

Здесь тоже есть виды, природа, зелень. Поскольку обычно недвижимость у моря строится на прибрежных высотах, отсюда открываются не менее прекрасные виды на моря, лагуны и заливы. К тому же, обычно, дальше от моря больше зелени и городской инфраструктуры, которая так важна для европейцев: магазины, рестораны, парки, объекты автосервиса и прочее. Европейцы предпочитают везде ездить на машинах, они практически не пользуются городским транспортом. Поэтому прилетев в аэропорт, они сразу арендуют авто и ко всем пляжам и достопримечательностям добираются исключительно на автомобиле. Поэтому для них не принципиально жилье в первой линии, наоборот, они стремятся поселиться подальше от туристической суеты.

Именно под этот клиентский сегмент и рассчитана такая недвижимость. Русские и украинские инвесторы часто ее недооценивают, поскольку в нашем восточном менталитете существует устоявшийся шаблон: чем дальше недвижимость от моря, тем хуже и дешевле. Но для европейцев это не так.

Второй момент. Необходимо понимать, будем мы сдавать наш объект в долгосрочную аренду или краткосрочную (посуточную). Стоимость долгосрочной аренды для курортной недвижимости — 1000 €/месяц. Договора обычно заключаются на год и больше.

Нашли клиента, заключили договор, получаем 12000 € в год (до уплаты налогов).

Учтите также и тот момент, что долгосрочная аренда не позволит вам пользоваться этой недвижимостью самому. С этой точки зрения более гибкой будет краткосрочная аренда, когда вы сами можете забронировать какое-то время в своей же квартире или доме и приехать отдохнуть, в остальное время сдавая ее в аренду.

Кроме того, краткосрочная аренда и более выгодна. И тут появляется фактор сезонности. В Испании существуют понятия высокого, среднего и низкого сезонов. Стоимость аренды будет варьироваться в зависимости от сезона.

  • Высокий сезон (с середины мая до середины сентября и две недели перед Новым Годом на католическое Рождество) — четыре полных месяца плюс две недели = 120 + 14 = 134 дня
  • Средний сезон (с середины марта до середины мая и с середины сентября до середины ноября) — 120 дней
  • Низкий сезон (половина ноября, половина декабря, январь, февраль и половина марта) — обычно это простои, но можно сдать в это время пенсионерам-европейцам или фрилансерам за 500€/месяц — 30 + 28 + 14 + 30 = 102 дня

Переходим ко второму вопросу.

Налоги в Испании при сдаче купленной недвижимости в аренду

Касательно налогов стоит сказать то, что при выборе такого бизнеса налогов придется платить несколько. Один из них — налог на недвижимость, зависит от конкретного муниципалитета и составляет ориентировочно от 100 € до 300 € в год. И это единственная небольшая сумма, налоги на прибыль буду значительно больше. Работая самостоятельно, т.е. когда вы собственными силами занимаетесь поиском арендаторов и заполняемостью купленного объекта, придется платить около 25% от дохода в качестве налогов. Это много, поэтому по такой схеме практически никто не работает.

И именно об этой схеме пишут все, кто пугает высокими налогами в Испании.

Итак, если мы сдаем самостоятельно в долгосрочную аренду, получаем:

12000 € / 100 * 25 = 3000 € на налоги

Чистая прибыль 12000 € — 3300 € = 8700 € в год.

Однако подавляющее большинство инвесторов предпочитают отдать свои объекты в управление одной из управляющих компаний. И уже компания занимается всеми организационными вопросами, и налоги оплачивает тоже управляющая компания. Вы лишь получаете прибыль в качестве наличных или безналичных платежей.

И это плавно подводит нас к третьему вопросу.

Услуги управляющей компании: стоимость и перечень “головняка” от которого вас избавят

Услуги управляющих компаний стоят от 15% до 25% от валового дохода и включают:

  • Все необходимые налоги, согласно испанскому закону
  • Весь необходимый набор услуг и персонал для содержания квартиры/апартаментов в чистоте (после каждого арендатора)
  • Все необходимые услуги по заполняемости вашей недвижимости арендаторами (вы получаете учетную запись в CRM управляющей компании и можете следить онлайн за всеми деталями: кто снимает ваше жилье, в какие сроки и по какой цене).
  • Оплата коммунальных услуг (по лимитам). Не все компании включают этот пункт в свой перечень услуг, поэтому это нужно уточнять.

Итак, вы можете выбрать схему “я все делаю сам” и иметь массу головняка и при этом заплатить 25% на налоги, а затем еще заплатить за коммунальные услуги, за персонал по уборке квартиры, за услуги по найму арендаторов (если вдруг вам понадобятся такие услуги, а они, скорее всего, понадобятся).

Либо вы можете отдать свой объект в управление компании, которая на этом специализируется, заплатить те же 25% этой компании (в худшем случае), больше не платить никаких других издержек и избавиться от всего “организационного головняка”, лишь наблюдая как работает ваш объект и приносит вам прибыль.

Выбирайте.

А мы идем дальше. Давайте сведем все цифры воедино, приблизившись, непосредственно, к кейсам.

Расчет возврата инвестиций по конкретным объектам в Испании

Кейс 1. Рассчитаем инвестиции и их возврат для объекта в Торревьехе, стоимостью 179000 €.

Инвестиции в недвижимость Испании: как зарабатывать, вкладывая в испанские квартиры
Инвестиции в недвижимость Испании: Объект в Торревьехе

Это апартаменты в новом жилом комплексе, который сдается в эксплуатацию в ноябре 2022 года. Сейчас еще можно инвестировать в этот объект на этапе строительства по минимальным ценам. До конца строительства цена вырастет на 20-25% (от застройщика) без учета роста общей стоимости недвижимости.

ЖК находится в центре города и содержит всего 20 квартир. До набережной 250 метров. На крыше присутствует бассейн с джакузи и общая зона для жильцов. Качество строительства класса “бизнес плюс”. Квартиры будут сданы с ремонтом и встроенной кухней. Конфигурация квартир 3+1, общая площадь 88 квадратных метров с балконом на 10 квадратных метров. В стоимость входит подземный паркинг.

Наше агентство предоставляет скидку на мебель и технику до 20% при покупке с нами.

Посчитаем общую стоимость затрат:

Стоимость апартаментов — 179000 €

Стоимость оформления и госплатежей (12.5% — 13% берем худший вариант в 13%) — 23270 €

Стоимость комплекта мебели и техники 7000 €

Итого расходы: 179000 + 23270 + 7000 = 209270 €

Рассчитаем возврат инвестиций по этому объекту.

Стоимость краткосрочной аренды для такой квартиры:

  • 100 €/сутки в высокий сезон
  • 70 €/сутки в средний сезон
  • простои, либо 500 €/месяц в низкий сезон (или можно приехать отдохнуть самому*)

* Многие наши клиенты так и делают. В то время, когда квартира не занята, они приезжают отдохнуть сами. Обычно это низкий сезон (декабрь — март). В высокий сезон, когда цены на аренду максимальны, приоритет отдается аренде.

Предупреждаем! Некоторые инвесторы хотят усидеть на двух стульях сразу: и хорошо зарабатывать, и приезжать самостоятельно отдыхать во время высокого сезона.

Так не получится, и вы должны изначально решить для себя: вы приобретаете недвижимость для заработка или для собственного отдыха. Если вы приезжаете отдыхать в то время, когда квартира могла бы максимально зарабатывать, не пеняйте потом на низкий годовой доход.

Посчитаем заполняемость для такой квартиры.

Заполняемость в высокий сезон будет 95-100%. Берем худший вариант в 95%.

134 — (134 / 100 * 95) = 127 суток квартира будет занята.

Валовый доход составит 127 * 100 = 12700 € за высокий сезон.

Отнимем расходы на управляющую компанию (берем худший вариант в 25%)

12700 — (12700 / 100 * 25) = 9525 € чистой прибыли за высокий сезон

Заполняемость в средний сезон колеблется от 50% до 75%. Возьмем худший вариант.

120 / 2 = 60 суток квартира будет занята.

Валовый доход составит 60 * 70 = 4200 € за средний сезон.

Отнимем расходы на управляющую компанию (берем худший вариант в 25%)

4200 — (4200 / 100 * 25) = 3150 € чистой прибыли за средний сезон

Низкий сезон может быть бонусом, мы его не будем учитывать в расчетах. Но в принципе за это время можно заработать 1500 € за вычетом 25% = 1125 € чистой прибыли.

А можно приехать отдохнуть самому. В декабре — марте погода в Испании не жаркая, однако температура днем все равно составляет 20-25 ℃, а ночью 13-15℃.

Подведем итог.

За оба сезона мы заработаем чистой прибыли 9525 € + 3150 € = 12675 €

Срок возврата инвестиций составит: 209270 € / 12675 € = 16,5 ≈ 17 лет

Однако. Рынок недвижимости Испании показывает стабильный рост в цене даже в период пандемии COVID-19. И поэтому если вдруг вам по каким-то причинам придет в голову продать вашу квартиру, вы не просто враз вернете все инвестиции, но еще и заработаете на продаже.

При этом все доходы от аренды тут же превратятся в чистую прибыль.

Кейс 2. Рассчитаем инвестиции и их возврат для объекта в Торревьехе, стоимостью 132000 €

Инвестиции в Испанию: как вкладывать деньги в недвижимость Торрьевьехи
Инвестиции в испанскую недвижимость: Кейс 2, объект в Торревьехе

Апартаменты в жилом комплексе в 200 метрах от пляжа Плайя-де-лос-Локос в Торревьехе. Жилой комплекс имеет уютную общую зону на крыше, оборудованную зону отдыха и общий бассейн. Кроме того, комплекс идеально подходит как для приятного отдыха из-за близости к пляжу, так и для постоянного проживания. Конфигурация квартир 2+2, общей площадью от 79 квадратных метров. Терраса 6 квадратных метров. В стоимость входят: кладовка, подземный паркинг, ремонт и меблированная кухня. Комплекс будет сдан в декабре 2022 года. Инвестировать можно частями. 50% разными частями на этапе строительства, 50% после сдачи в эксплуатацию.

Посчитаем общую стоимость затрат:

Стоимость апартаментов — 132000 €

Стоимость оформления и госплатежей (12.5% — 13%; берем худший вариант в 13%) — 17160 €

Стоимость комплекта мебели и техники — 7000 €

Итого расходы: 132000 + 17160 + 7000 = 156160 €

Рассчитаем возврат инвестиций по этому объекту.

Стоимость краткосрочной аренды для такой квартиры:

  • 80 €/сутки в высокий сезон
  • 50 €/сутки в средний сезон
  • простои, либо 400 €/месяц в низкий сезон (или можно приехать отдохнуть самому)

Посчитаем заполняемость для такой квартиры.

Заполняемость в высокий сезон будет 95-100%. Берем худший вариант в 95%.

134 — (134 / 100 * 95) = 127 суток квартира будет занята.

Валовый доход составит 127 * 80 = 10160 € за высокий сезон.

Отнимем расходы на управляющую компанию (берем худший вариант в 25%)

10160 — (10160 / 100 * 25) = 7620 € чистой прибыли за высокий сезон

Заполняемость в средний сезон колеблется от 50% до 75%. Возьмем худший вариант.

120 / 2 = 60 суток квартира будет занята.

Валовый доход составит 60 * 50 = 3000 € за средний сезон.

Отнимем расходы на управляющую компанию (берем худший вариант в 25%)

3000 — (3000 / 100 * 25) = 2250 € чистой прибыли за средний сезон

Низкий сезон снова считаем бонусом. 3 месяца по 400 € = 1200 € минус 25% = 900 €

Подведем итог.

За оба сезона мы заработаем чистой прибыли 7620 € + 2250 € = 9870 €

Срок возврата инвестиций составит: 156160 € / 9870 € = 15,8 ≈ 16 лет

 

Кейс 3. Рассчитаем инвестиции и их возврат для объекта в Торревьехе, стоимостью 75000 €

Инвестируем в недвижимость Испании: Торрьевьеха
Инвестиции в недвижимость Испании: Кейс 3, Торревьеха

Дом постройки 2010 года, апартаменты продаются с мебелью и техникой, установлен кондиционер. В стоимость апартаментов дополнительно входит гараж в том же здании. Общая площадь 70 квадратных метров. Конфигурация комнат 2+1. К морю пешком 12 минут.

Посчитаем общую стоимость затрат:

Стоимость апартаментов — 75000€

Стоимость оформления и госплатежей (12.5% — 13%; берем худший вариант в 13%) — 9750 €

Итого расходы: 75000 + 9750 = 84750 €

Поскольку это вторичной жилье, перед сдачей в аренду потребуется:

  • выполнить косметический ремонт
  • частично обновить мебель
  • обновить санузлы и входную дверь
  • выполнить частичный ремонт различной сантехники в квартире
  • в течение следующих 10 лет выполнить еще один-два ремонта

Все это потребует вложений от 12000-15000 €

Рассчитаем возврат инвестиций по этому объекту.

Стоимость краткосрочной аренды для такой квартиры:

  • 50 €/сутки в высокий сезон
  • 30 €/сутки в средний сезон
  • простои, либо 350 €/месяц в низкий сезон (или можно приехать отдохнуть самому)

Посчитаем заполняемость для такой квартиры.

Заполняемость в высокий сезон будет 95-100%. Берем худший вариант в 95%.

134 — (134 / 100 * 95) = 127 суток квартира будет занята.

Валовый доход составит 127 * 50 = 6350 € за высокий сезон.

Отнимем расходы на управляющую компанию (берем худший вариант в 25%)

6350 — (6350 / 100 * 25) = 4762 € чистой прибыли за высокий сезон

Заполняемость в средний сезон колеблется от 50% до 75%. Возьмем худший вариант.

120 / 2 = 60 суток квартира будет занята.

Валовый доход составит 60 * 30 = 1800 € за средний сезон.

Отнимем расходы на управляющую компанию (берем худший вариант в 25%)

1800 — (1800 / 100 * 25) = 1350 € чистой прибыли за средний сезон

Низкий сезон снова считаем бонусом. 3 месяца по 350 € = 1050 € минус 25% = 787 €

Подведем итог.

За оба сезона мы заработаем чистой прибыли 4762 € + 1350 € = 6112 €

Срок возврата инвестиций составит: (84750 € + 15000 €) / 6112 € = более 17 лет

Рекомендации от Deniz-Estate по инвестиции в недвижимость Испании

  1. Отдавайте приоритет новой недвижимости.
  2. Если все же рассматриваете вариант вторичного жилья и недвижимость старше 5 лет — выбирайте очень внимательно. Очень щепетильно оценивайте локацию, текущее состояние жилья, предыдущие цифры по сдаче в аренду, а лучше консультируйтесь со специалистами Deniz-Estate.
  3. Квартиры старше 10 лет мы не рекомендуем покупать под аренду, если они не находятся в пешей доступности к морю, пляжам и достопримечательностям города. И то покупка такой квартиры будет исключительным случаем. Запомните основное правило: Никто не продает курицу, которая несет золотые яйца. На вторичном рынке никто не продаст дешево хорошую квартиру, которая хорошо сдается в аренду.
  4. Наиболее выгодная покупка характеризуется несколькими факторами:
    1. Покупайте недвижимость подальше от моря на этапе стройки, в комплексе со всей инфраструктурой.
    2. Используйте беспроцентную рассрочку от застройщика.
    3. Достраивайте и только потом рассматривайте варианты (уже на этом этапе вы за 1-1.5 года заработает 20-25% от своих инвестиций)
    4. Если рассматриваете аренду, готовьтесь сдавать минимум 2-3 года, пока ЖК станет узнаваемым и начнет привлекать максимальное количество арендаторов. После этого можно либо зарабатывать на аренде по максимуму, либо продать как полностью ликвидный объект.

В конце наших расчетов необходимо сказать, что стоимость аренды в сутки зависит от многих факторов и в том числе от желания собственника побыстрее сдать недвижимость в аренду. По этой причине в расчетах использовались некоторые усредненные цифры по рынку для объектов такого же типа. Но нужно понимать, что реальные цифры будут несколько иные в большую или меньшую сторону.

Данные расчеты приведены для примерной оценки возврата инвестиций при вложениях в те или иные объекты.

Обращайтесь за консультацией к нам, мы поможем посчитать реальную калькуляцию по любому интересующему вас объекту.

Записаться на консультацию с экспертом по зарубежной недвижимости

Записаться на консультацию с экспертом по зарубежной недвижимости

Уже более 7 лет мы работаем в сфере курортной недвижимости и помогаем людям находить нужные объекты для инвестиций и личного проживания.

Уже 5 лет мы ведем адвокатскую практику в Украине и на рынке зарубежной недвижимости, предоставляя экспертный консалтинг в получении ВНЖ, инвестировании, сдачи в аренду недвижимости за рубежом, открытии счетов и переводе денег.

Заполните форму для получения консультации с Юрием.

Юрий Грушецкий
Юрий Грушецкий
Основатель и СЕО компании
Deniz Estate
Записаться на консультацию