Как купить квартиру в Турции гражданину Украины, России, Казахстана и Беларуси
Дата: 28.10.2021
Категория: Инвесторам Турция

Как купить квартиру (дом) в Турции гражданину Украины, России, Казахстана, Беларуси

В данной статье расскажем, как купить квартиру в Турции гражданам Украины, России, Казахстана и Беларуси.

Содержание статьи:

Права и обязанности иностранных граждан-покупателей недвижимости в Турции

Гражданам каких стран Турция дает право на покупку недвижимости?

После отмены “принципа взаимности” в 2012 году, согласно которому покупать турецкую недвижимость имели право только граждане тех стран, в которых аналогичные права были предоставлены туркам, ограничений по гражданству в законодательстве Турции нет. Тогда были сняты все ограничения по отношению к 129 странам, в том числе Украине, России, Беларуси, Казахстану, Азербайджану, Туркменистану, Узбекистану, Киргизии и многим другим.

На сегодняшний день граждане Украины, России, Казахстана, Беларуси могут свободно становиться полноправными собственниками практически любой недвижимости в Турции. По законам Турции сделку может совершать как физическое, так и юридическое лицо (зарегистрированное в Турции).

Некоторые ограничения на покупку недвижимости присутствуют, но касаются не гражданской принадлежности покупателя, а национальной безопасности Турции, о чем ниже.

Объекты недвижимости какого типа разрешено покупать иностранным гражданам?

Во-первых, максимальная площадь земельного участка в собственности не может превышать 30 Га.

Во-вторых, гражданам Украины и России запрещено приобретать объекты недвижимости на приграничных к их странам территориях, — это побережье Черного моря (города Орду, Фатса, Самсун, Ризе, Трабзон, Зонгулдак и другие). Здесь нужно сказать, что черноморское побережье Турции в принципе не пользуется популярностью. Подавляющее большинство туристов выбирают побережья Эгейского и Средиземного моря. А на этих побережьях никаких ограничений для иностранцев нет как на жилую недвижимость, так и на коммерческую.

В-третьих, существует еще некий перечень запретных зон для иностранцев, связанный со стратегическими объектами Турции и являющимися объектами национальной безопасности.

Права и обязанности иностранных собственников недвижимости

Любой инвестор в турецкую экономику (под инвестированием в том числе понимается покупка недвижимости для личных целей или для бизнеса) имеет право и достаточное основание на следующие привилегии:

  • При покупке недвижимости на любую сумму — право на оформление ВНЖ
  • При покупке недвижимости стоимостью от $250 тысяч, право претендовать на турецкое гражданство собственника недвижимости.

Любой инвестор в недвижимость обязан:

  • Оплачивать ежегодный налог на недвижимость,
  • Оплачивать обязательства перед коммунальными службами,
  • С января 2021 года оплачивать ежегодный налог на элитное жилье, если его стоимость превышает $700 тысяч.
  • Соблюдать законодательство об аренде.
  • Самостоятельно следить за исполнением законов и оплату налогов в своей стране.

Чем полезно агентство Deniz-Estate при покупке жилья в Турции

  • Мы ведем профессиональную деятельность по продаже обычной и элитной недвижимости в разных странах (в том числе в Турции) с 2014 года.
  • Мы не являемся официальными представителями какого-то конкретного турецкого застройщика, а значит, не заинтересованы продать вам только “свою” недвижимость. Можете положиться на нашу объективность при оценке тех или иных объектов.
  • Мы предлагаем широкий спектр услуг нашим клиентам:
    • Детальную калькуляцию стоимости любого объекта из нашей базы данных;
    • Анализ расходов на дальнейшее содержание приобретенной недвижимости;
    • Полный анализ инвестиционной привлекательности того или иного региона Турции: калькуляцию заработков от перепродажи, сдачи в аренду, доступ к кейсам наших предыдущих клиентов.
    • Полное юридическое сопровождение “под ключ”;
    • Онлайн и офлайн туры для просмотра объектов, трансферы, проживание в отеле, гиды, переводчики.
    • Бесплатные и подробные консультации по различным нюансам, связанным с законами и проживанием в Турции.
  • Мы высоко ценим нашу репутацию, а значит, — и наших инвесторов.
  • Мы выстраиваем наши бизнес-процессы в парадигме “выиграл-выиграл”.

Как купить квартиру или дом в Турции: по шагам

Шаг 1. Подписываем договор купли-продажи

Занимаемся оформлением договора. Это самый первый юридический шаг. Продавец и покупатель начинают свои отношения с договора купли-продажи. Он обязательно должен включать:

  • информацию и данные об участниках сделки
  • информацию об объекте недвижимости (планировку, особенности постройки, дату сдачи в эксплуатацию, сопутствующие постройки, парковка, гараж и т.д.)
  • сроки и условия оплаты сделки
  • перечень обязанностей сторон

Договор заключают на нескольких языках: турецком и языке покупателя. На этом этапе иностранному покупателю из документов необходим только загранпаспорт.

Внимание! Договор сам по себе (даже заверенный нотариусом) не наделяет покупателя правом собственности на недвижимость. Для этого необходимо получить TAPU (свидетельство о праве собственности), которое выдает лишь государственный орган — Кадастровое управление, на государственном уровне гарантируя законность сделки. Нотариусы не имеют права самостоятельно регистрировать сделку купли-продажи недвижимости. Они лишь могут помочь оформить договор, а также произвести нотариальное заверение подписей на нем.

Вносим авансовый платеж. При подписании договора покупатель обязан внести задаток и забронировать недвижимость за собой. Обычно это 5-10% от стоимости объекта.

Сумму задатка лучше указать отдельным пунктом в разделе штрафных санкций. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. Если отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Таким образом обе стороны будут защищены равнозначно.

Шаг 2. Подготовка сопутствующих документов

Для дальнейшего оформления объекта в собственность и получения TAPU понадобятся следующие документы:

    • Доверенность на агентство Deniz-Estate (по желанию). Если вы как покупатель не можете или не хотите лично заниматься подготовкой документов для оформления недвижимости в собственность, вы можете это доверить нам. С удовольствием решим все формальности от вашего имени.
    • Получение ИНН. Индивидуальный налоговый номер в Турции — обязательное условие для: регистрации недвижимости, заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг и провайдерами телекоммуникаций, открытия банковского счета.
    • Открытие банковского счета в турецком банке (по желанию). Это удобно, но не является необходимым. Вы всегда можете осуществить платеж прямым переводом из своей страны сразу на счет продавца. Однако открытый счет можно использовать и для других платежей:
      • оплата коммунальных услуг
      • оформление ВНЖ (при необходимости)

Для открытия счета понадобятся следующие документы:

      • загранпаспорт и его ксеро- или фотокопия;
      • ИНН (налоговый номер в Турции) — официальная выписка из турецкой налоговой инспекции
      • внутренний паспорт со штампом регистрации места жительства

Счет в турецком банке можно открыть в долларах США ($), евро (€) или турецких лирах. Можно открыть все три валюты одновременно. Минимальная сумма вклада отсутствует, счет может быть даже пустым. Вся процедура обычно занимает несколько минут.

    • Получение дополнительных разрешений (при необходимости). В некоторых случаях потребуется свидетельство* из военного ведомства о том, что приобретаемый объект не находится на охраняемой территории. Чаще всего это формальность и по времени занимает всего несколько дней.

*По турецким законам с 2011 года если такое разрешение уже запрашивалось хотя бы один раз для конкретного объекта, повторно его оформлять уже не потребуется.

Шаг 3. Оплата сделки

Проводить оплату при покупке недвижимость в Турции разрешено в четырех валютах: турецких лирах, долларах США, евро, английских фунтах. Об удобной валюте можно договориться с продавцом, указав это в договоре. Там же укажите график платежей. Продавцы из разных провинций предпочитают разные валюты. В Стамбуле, скорее всего, попросят доллары.

Многие турецкие компании-застройщики имеют свои офисы и представительства в Украине и России. Часть суммы можно внести там даже наличными.

Для оформления права собственности (TAPU) сделка должна быть полностью оплачена. Если вы покупаете объект в рассрочку, в свидетельство о собственности будет вписано обременение, которое впоследствии можно снять при полной оплате.

Шаг 4. Оформление права собственности TAPU

Это ключевой этап. Продавец и покупатель (или их доверенные лица по доверенности), риэлтор (если есть) и нотариальный (государственный) переводчик должны встретиться в государственном Кадастровом управлении, где и происходит передача прав.

Внимание! При оформлении сделок иностранцами, не владеющими турецким языком, обязательным условием законности сделки является подпись государственного переводчика.

Как купить квартиру в Турции гражданам Украины, России, Казахстана и БеларусиКрасный TAPU — при покупке дома или квартиры. Синий TAPU — при покупке участка земли

В TAPU (кадастровый лист) вносится информация следующего содержания:

  1. Адрес участка с объектом недвижимости;
  2. Фотография собственники (нужны будут 2 фото);
  3. Информация о регистрации участка в Кадастре;
  4. Информация о состоянии участка;
  5. Площадь участка (в Турции не пишут площадь квартиры);
  6. Тип собственности на объект;
  7. Стоимость объекта недвижимости;
  8. Информация о предыдущих владельцах;
  9. Информация о новых владельцах;
  10. Дата покупки недвижимости предыдущим владельцем;
  11. Номер регистрации TAPU предыдущего владельца (изменяется при передаче прав собственности);
  12. Данные регистрации документа TAPU;
  13. Дата покупки объекта недвижимости новым владельцем;
  14. Печать Кадастрового управления, подпись чиновника.

Внимание! В Турции нет возрастных ограничений на лицо, вписанное в TAPU. Собственниками недвижимости можно сделать даже несовершеннолетних детей. Также вы можете вписать до 10 собственников в TAPU, каждый из которых будет владеть какой-то частью недвижимости (либо равными долями, либо нет, — по решению всех собственников). Собственники могут быть как родственниками, так и нет. Каждый собственник может продать свою долю только по согласию всех остальных собственников.

Срок получения кадастрового листа TAPU — в течение пяти дней с момента подачи продавцом заявления в Кадастровое Управление.

Шаг 5. Оформление договоров с поставщиками коммунальных услуг

Обычно это поставка холодной воды, электричества, телефон и интернет. Если вы купили недвижимость в новостройке, сначала необходимо получить Искан (технический паспорт на квартиру)

В Турции существует два вида технических паспортов — Генель Искан (Genel Iskan) и Ферди Искан (Ferdi Iskan).

Генель получает застройщик при сдаче дома в эксплуатацию и это техпаспорт на весь дом. Он фиксирует и подтверждает соответствие всем необходимым стандартам постройки и дает разрешение на подключение дома к инженерным сетям.

Ферди — индивидуальный технический паспорт, необходимый собственнику квартиры. Он оформляется один раз при первой продаже квартиры. Если вы покупаете “вторичку” Ферди Искан уже должен наличествовать. Если его нет, но есть Генель — снова получить Ферди не возникнет никаких проблем. Для этого обращайтесь в Муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости. Потребуется также оплатить госплатежи.

Для подключения коммунальных услуг понадобятся следующие документы:

  • Паспорт собственника недвижимости (копия)
  • TAPU на недвижимость (копия)
  • Ферди Искан (Ferdi Iskan) — индивидуальный техпаспорт (копия);
  • Страховой полис (DASK) — обязательная страховка от землетрясений;
  • Порядковые номера счетчиков на воду;
  • Заявление на подключение коммунальных услуг;
  • Нотариальная доверенность на представителя (при необходимости);

Финансовые расходы в процессе оформления документов

Чтобы купить квартиру в Турции гражданину Украины, России, Казахстана необходимо понести некоторые финансовые расходы. Обычно эти расходы не превышают 5-7% от рыночной цены объекта. Что само по себе значительно ниже таких же расходов в странах Европы.

Что придется оплатить новому собственнику:

  • Налог на регистрацию права собственности. Это 4% от кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, ниже рыночной;
  • Государственные пошлины при оформлении TAPU. Это кадастровый сбор и услуги государственного переводчика при передаче прав собственности. Обычно около €300.
  • Нотариальная доверенность (опционально, при дистанционной сделке на представителя). €100-€150
  • Услуги риэлтора. Обычно около 3-5% от стоимости объекта и как правило на вторичном рынке. Deniz-Estate работает за комиссию от застройщика, поэтому для клиента наши услуги бесплатны.
  • Получение Ferdi Iskan — только для новостроек. От €300 до €1000 в зависимости от характеристик объекта
  • Оформление коммунальных услуг. Подключение: €200-€300, переоформление на другого собственника на 30-50% дешевле.

Как купить квартиру в Турции гражданину Украины или России удаленно?

Прежде всего, это возможно. И часть особенностей при покупке недвижимости удаленно (через представителя) мы уже описали. Для этого понадобится оформить доверенность на доверенное лицо, только он сможет от вашего имени:

  • получить налоговый номер в Турции;
  • зарегистрироваться и получить право собственности от вашего лица на объект;
  • заключить договора с поставщиками коммунальных услуг

Лучше всего оформить такую доверенность в турецком посольстве или консульстве на территории того государства, где вы проживаете. В этом случае не нужен будет апостиль.

Кредиты и рассрочки на жилье в Турции для иностранцев

Во-первых, кредиты в Турции иностранцам выдают без проблем. В том числе гражданам России, Украины, Беларуси и Казахстана. Поэтому если вы решили купить квартиру в Турции в рассрочку или по ипотеке, раздел ниже для вас.

Ипотека в Турции для иностранцев

Турецкие банки спокойно дают ипотеку иностранцам на следующих условиях:

  • Срок ипотеки — 10 лет
  • В евро (€) ипотека выдается под 4.2% годовых (не так давно процентную ставку понизили, раньше была 7%)
  • Ипотеку дают на 50% от оценочной стоимости объекта.

Здесь следует понимать, что банк оценивает недвижимость по максимально сниженным ценам. То есть, если рыночная стоимость квартиры будет составлять, например, €80000, то банк оценит ее где-то в €60000 и на €30000 выдаст ипотеку. Поэтому около ⅗ суммы придется платить самостоятельно (в случае примера это будет €50000). Но это тоже хорошие условия.

В связи с этим рабочей является следующая стратегия инвестирования:

  • Взять беспроцентную рассрочку до окончания строительства. Условия рассрочки смотрите ниже.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию на остаток оформить ипотеку в турецком банке;
  • Сдать квартиру в аренду, погашая арендными платежами ипотеку;

Список турецких банков, выдающих ипотеку иностранцам:

  • TEB
  • AlBaraka Turk
  • Garanti Bank
  • DenizBank
  • Kuveyt Turk

Рассрочка от застройщика

Стандартные условия рассрочки следующие:

  • Вся рассрочка беспроцентная на весь период (в евро). Это фиксируется в контракте.
  • 20-30% от полной стоимости квартиры составляют первый платеж;
  • Остальная часть суммы разбивается на равные доли и оплачивается регулярно (раз в квартал или раз в месяц) в процессе всего периода строительства (обычно около 20 месяцев);

Но есть возможность договориться с застройщиком немного на других условиях:

  • 20% — первоначальный взнос;
  • Еще 30% — регулярные выплаты в процессе стройки;
  • На этапе окончания строительства вы либо погашаете оставшуюся сумму (50%) своими деньгами, либо можно взять ипотеку в банке (и погасить ее за счет последующей сдачи готовой квартиры в аренду).

Так же за один-два месяца до сдачи объекта в эксплуатацию (когда вы еще выплатили не всю рассрочку) вы можете перепродать квартиру по выросшей стоимости (обычно от 30 до 50%). С учетом того, что вы вложите не 100% стоимости на этапе проекта, а около 70%, ваша маржа может составить от 50 до 70%.

Что дает нам прибыльность инвестиций примерно в 30% в год.

Записаться на консультацию с экспертом по зарубежной недвижимости

Записаться на консультацию с экспертом по зарубежной недвижимости

Уже более 7 лет мы работаем в сфере курортной недвижимости и помогаем людям находить нужные объекты для инвестиций и личного проживания.

Уже 5 лет мы ведем адвокатскую практику в Украине и на рынке зарубежной недвижимости, предоставляя экспертный консалтинг в получении ВНЖ, инвестировании, сдачи в аренду недвижимости за рубежом, открытии счетов и переводе денег.

Заполните форму для получения консультации с Юрием.

Юрий Грушецкий
Юрий Грушецкий
Основатель и СЕО компании
Deniz Estate
Записаться на консультацию