Податки в Іспанії при купівлі, продажу, та оренді нерухомості

Купівля нерухомості в Іспанії відноситься до фіскальних операцій. Це означає, що при укладенні правочину її учасникам потрібно не просто оформити необхідні документи, а й зробити певні внески до державної скарбниці.

Законодавством передбачено одноразові збори при купівлі/продажу нерухомого майна, а також разові та постійні виплати при володінні. Щорічні податки на нерухомість в Іспанії порівняно невисокі — з урахуванням розташування об’єкта ставки варіюються від 0,4% до 1,1% від кадастрової вартості.

Умови та особливості оподаткування для місцевого населення та нерезидентів мають деякі відмінності. У статті ми детально розглянемо, які податки мають сплачувати іноземці при купівлі, продажу та експлуатації нерухомості, а також розповімо про штрафи у разі їхньої несплати.

Податки в Іспанії при купівлі нерухомості

Внески на придбання житла залежить від типу нерухомого майна. Якщо квартира купується в новобудові, то основними податками при купівлі нерухомості в Іспанії є гербовий збір і ПДВ. Купівля квартир на вторинному ринку вимагає від нерезидента внести до державної скарбниці податок на передачу нерухомого майна — ITP.

Податкові ставки встановлюються на національному, регіональному чи муніципальному рівні. Оскільки частина з них визначається муніципалітетами та автономіями, витрати на придбання та володіння нерухомим майном у різних регіонах можуть суттєво відрізнятися. Крім безпосередньо виплати вартості житла, покупець витрачає в середньому від 6 до 11% від суми на податки та збори під час придбання та ще до 1,6% на рік при використанні нерухомості.

На первинному ринку

До нового будинку в Іспанії відносять будівлю, яка ніколи не продавалась (або раніше не використовувалась). Зазвичай таку нерухомість купують безпосередньо у девелопера чи банку. Також оподаткування може застосовуватися до земельних ділянок та комерційних приміщень.

Основним вважається податок на додану вартість (в Іспанії його називають IVA). Він відноситься до категорії національних, тому є єдиним для всіх автономних спільнот. Виняток становлять лише Канарські острови, де дотримуються трохи іншої системи оподаткування.

Розмір ПДВ у материковій частині Іспанії – 10% від кадастрової вартості для житла та 21% для ділянок чи комерційних об’єктів. На Канарах замість IVA застосовують податок IGIC, який розраховується як 4,5% від покупної ціни нерухомого майна.

Важливо! Кадастрова вартість встановлюється відповідними державними органами виходячи з ринкових цін, у тому чи іншому регіоні. Часто вона відрізняється від реальної ціни нерухомості під час купівлі.

Другий податок – це гербовий збір (AJD). Інакше він називається податок на документальні юридичні дії. На відміну від ПДВ, його ставка може відрізнятись у регіонах. Залежно від автономії Іспанії, в якій розташований об’єкт, що купується, збори по AJD варіюються в межах 0,5–1,5% від покупної ціни.

На вторинному ринку

При придбанні квартири на вторинному ринку покупець виплачує ITP податок на передачу майна. Ставка встановлюється автономними округами. Багато регіонів дотримуються загальнонаціонального правила оподаткування з нарахуванням ставки у розмірі 7%, але деякі автономії підвищують чи знижують цю цифру.

Ставка податку ITP для автономних спільнот Іспанії

Податок ITP слід сплатити не пізніше 30 днів від дати укладання угоди. Надалі підтвердження його виплати буде потрібно покупцеві для реєстрації у Реєстрі власності.

При купівлі нерухомості в іпотеку

Іноземці мають право використати іпотеку для купівлі нерухомості нарівні з податковими резидентами Іспанії. Перед придбанням житла можна відвідати один із банків країни та запросити відкриту оферту (oferta vinculante), в якій прописані умови оформлення кредиту. Загальна сума кредитування зазвичай становить 50–60% вартості квартири чи будинку. Іпотека видається терміном до 25 років. Відсоток залежить від європейської ставки рефінансування та варіюється від 2,6 до 3,6% річних.

Під час оформлення іпотеки варто враховувати додаткові витрати. Крім початкового внеску, позичальнику знадобиться певна сума на оплату наступних витрат:

• Гербовий збір – вноситься покупцем нерухомості під час укладання іпотечного договору. Розмір нарахувань залежить від конкретної автономії та становить 0,1–2% від суми кредитування.
• Незалежна оцінка нерухомості — проводиться на вимогу банку, щоб уникнути завищення ціни. Вартість послуги визначається індивідуально. Чим дорожче коштує нерухомість, тим вища оплата. У середньому позичальник віддає за оцінку від 200 до 500 євро.
• Послуги нотаріуса та реєстрація іпотечного кредиту в Реєстрі власності оплачуються в індивідуальному порядку. Розміри виплат залежить від суми, виданої банком.
• Страхування – обов’язкова умова отримання іпотеки. Страховий поліс оформляється як на нерухомість, так і життя позичальника.

Додаткові витрати

Крім основних податків, покупці несуть низку додаткових витрат. До них належить резервний податок на прибуток (декларація за формою 211), який виплачується при придбанні житла у продавця-нерезидента. Ставка цього податку на покупку нерухомості в Іспанії складає 3% від заявленої ціни.

До інших витрат на придбання житлоплощі відносяться:

• оплата юридичних послуг при угодах з нерухомістю чи податкової оптимізації (від 1 до 1,5% від кадастрової вартості);
• запит на статус об’єкта (витяг з Реєстру власності з даними про власника нерухомого майна, коштує 9 €);
• витрати на нотаріуса (0,5-1% від покупної ціни);
• реєстрація у земельному кадастрі (до 1%);
• банківські витрати на відкриття рахунку та переказ коштів з-за кордону.

Податки в Іспанії під час продажу нерухомості

Продавцям не потрібно сплачувати ПДВ, гербовий збір та податок ITP, але вони також несуть певні витрати. Основні витрати власників нерухомості в Іспанії під час продажу квартири – це збори на приріст капіталу та збільшення вартості землі. Також у процесі оплати покупець утримує із суми податок на приріст капіталу в 3%, який під час продажу нерухомості в Іспанії сплачує продавець-нерезидент.

Податок на приріст капіталу для нерезидентів

Як і в інших країнах ЄС, в Іспанії діє податок на приріст капіталу — CGT (capital gains tax). Він застосовується до квартир, віллів, земельних ділянок, дорогоцінних металів та інших активів. Виплата податку здійснюється з різниці між вартістю купівлі та вартістю продажу, тобто його стягують у тому випадку, коли власник продає своє майно дорожче, ніж купував раніше. Ставка CGT залежить від отриманої різниці і складає:

• до 6 000 € — 19%;
• від €6 001 до €50 000 — 21%;
• понад 50 001 € – 23%.

Якщо продавець може довести, що вартість нерухомості підвищилася в результаті додаткових вкладень коштів (наприклад після ремонту), витрати на проведення ремонтних робіт можна додати до ціни, за якою спочатку було куплено майно.

Зверніть увагу! Усі нерезиденти сплачують податок на приріст капіталу в Іспанії у розмірі 3%. Він утримується із суми за замовчуванням, тобто продавець-іноземець отримує на руки 97% ціни нерухомого майна. Якщо надалі приріст капіталу не підтверджується, можна подати заявку на повернення утриманих коштів.

Податок на підвищення вартості землі

Цей податок з продажу нерухомості в Іспанії багато в чому схожий на CGT. Його нарахування здійснюється на підвищення вартості землі, що знаходиться під будинком. До уваги береться різниця між цінами придбання та продажу нерухомого майна, помножена на певний коефіцієнт. Ставка – до 30% від приросту вартості. Точні цифри визначаються кожним муніципалітетом індивідуально і залежить від безлічі критеріїв — розташування, часу, протягом якого нерухомість перебувала у володінні продавця, тощо.

Додаткові витрати

До додаткових витрат продавців можна віднести оплату послуг ріелтора. Щоб швидко продати майно багато людей вдаються до допомоги агентств нерухомості, які беруть за роботу від 2,5 до 5% від вартості житла. Іноді ріелторські послуги коштують ще дорожче — все залежить від типу нерухомості та конкретного регіону Іспанії.

Також із продавця утримується податок на прибуток. Його розміри залежить від статусу власника — резидент чи нерезидент. Якщо податок під час продажу квартири в Іспанії сплачується нерезидентом, до нього застосовується ставка 3%. Навантаження на резидента значно вища. Йому слід сплатити податок за ставкою від 19 до 24%.

Податки в Іспанії на володіння нерухомістю

Оподаткування Іспанії застосовується як при купівлі/продажі нерухомого майна, а й у процесі володіння. Як згадувалося вище, щорічний податок на нерухоме майно в Іспанії (IBI) є досить низьким у порівнянні з іншими європейськими країнами. Але додатково з власників можуть стягувати податки на розкіш та здачу житла в оренду.

Щорічний муніципальний податок на нерухомість (IBI)

IBI – ключовий податок на нерухомість в Іспанії для резидентів та власників з інших країн. Ставка – від 0,4 до 1,1% з урахуванням вартості та місцезнаходження нерухомого майна. Точні розміри відрахувань встановлюються кожним муніципалітетом на власний розсуд. Податок мають сплачувати всі власники нерухомості — як фізичні, і юридичних осіб. Надалі він прямує на благоустрій, розвиток муніципалітету, проведення ремонтних робіт.

Розглянемо приклад розрахунку податку Мадрида. Кадастрова вартість квартири – 70 000 €, IBI для столиці Іспанії – 0,60424%. До оплати:

70 000 х 0,60424% = 422,96 € на рік

Якщо говорити про володіння землею, то розмір IBI відрізняється на основі цільового призначення ділянки. Платником є та людина, яка на 1 січня звітного періоду була записана як власник об’єкта у Реєстрі власності. Податок на землю в Іспанії визначається з урахуванням ставки, прийнятої в тому чи іншому муніципалітеті:

• для дільниць міського призначення – у межах 0,4–1,1% від ціни покупки;
• для сільськогосподарських земель – від 0,3 до 0,9% від кадастрової вартості ділянки.

Податок на здачу житла в оренду

Розглядаючи, які податки сплачує нерезидент в Іспанії, слід згадати про збори доходів фізосіб (IRNR). Ставка для іноземних громадян при здачі квартири в оренду складає 24% отриманого прибутку. Податок нараховується у сумі, що залишається у власника нерухомості після відрахування витрат утримання майна.

Важливо! Навіть якщо власник нерухомості не продає квартиру, він все одно зобов’язаний щороку виплачувати IRNR.

Якщо іноземець не займається здаванням житла, йому приписують дохід у розмірі 2% вартості житла (або 1,1%, якщо вартість нерухомого майна не переглядалася останні 10 років). Відповідно, податок нараховується лише на ці 2%.

Розглянемо як розрахувати податок IRNR на конкретному прикладі. Власник нерухомості – нерезидент Іспанії, кадастрова вартість його квартири – 70 000 €. Якщо ціна не переглядалася 10 років, а іноземець не здає квартиру в оренду, то для оплати IRNR йому знадобиться така сума:

70 000 x 1,1% x 24% = 184,80 €

Інший приклад – ціни переглядалися, житло було куплено за 350 000 €. У цьому випадку нерезидент має щорічно платити:

350 000 х 2% х 24% = 1680 €

Податок на розкіш (Impuesto sobre el Patrimonio)

За наявності у власності дорогої нерухомості переважно автономій Іспанії стягується податок на розкіш — Impuesto sobre el Patrimonio. Зобов’язання щодо його виплат виникають у разі, якщо у володінні людини знаходяться активи вартістю від 700 000 €. Деякі автономні спільноти встановлюють інші суми. Наприклад, податок на розкіш у Валенсії виплачується за наявності нерухомості вартістю від 500 000 €.

В Іспанії діють дві системи оподаткування – персональна чи речова. Перша застосовується до фізичних осіб, які постійно живуть у країні. За базу оподаткування приймаються всі активи резидентів, у тому числі за межами Іспанії. Речову систему обтяження використовують для нерезидентів. Оподатковуваною базою в цьому випадку є майно, що знаходиться лише в Іспанії.

Податок слід сплачувати щороку з поданням декларації формою 714. Податкова ставка варіюється в діапазоні 0,2–3,75% вартості активів. Її точний розмір залежить від конкретного регіону. Наведемо приклади для кількох автономій:

• Мурсія — від 0,24 до 3%;
• Каталонія — від 0,21 до 2,75%;
• Естремадура – від 0,3 до 3,75%;
• Валенсійська спільнота – від 0,25 до 3,12%;
• Астурія — від 0,22 до 3%.

Зверніть увагу! В Андалусії та Мадриді податок на розкіш не стягується.

Додаткові витрати

При володінні нерухомим майном в Іспанії у нерезидентів виникає низка додаткових витрат, таких як комунальні платежі, утилізація сміття, страхування житла. Розглянемо ці витрати докладніше.

Комунальні платежі

Комунальні платежі розраховуються індивідуально кожному за домоволодіння. Зазвичай вони включають витрати на електроенергію, газопостачання, подачу води і каналізацію. Також у загальну суму входять послуги компанії, що управляє (comunidad). Виходячи з типу комунідаду, власнику нерухомості потрібно щороку платити за обслуговування від 30 до 1300 €. Точна сума розраховується з урахуванням наявності у будинку охорони, басейну, ліфтів та інших зручностей.

Вивіз сміття

Внески за утилізацію сміття сплачують усі власники нерухомості як резиденти, так і іноземні громадяни. Кожен муніципалітет самостійно встановлює суми та терміни вивезення відходів. У більшості міст утилізація оплачується за фіксованою ставкою. Наприклад, в Аліканте вона становить 27,84 € на рік, в Сорії – 27,6 €, а в Херес її розміри доходять до 174,77 €.

Важливо! У деяких регіонах оплата за сміття входить у податок на нерухомість (IBI). Зокрема, окремі внески за утилізацію відходів не стягують у Бадахосі, Лас-Пальмас-де-Гран-Канарія, Мадриді, Малазі та Вальядоліді.

Страхування

Страхування нерухомості в Іспанії здійснюється добровільно. Винятком є лише купівля житла в іпотеку, при якій банки вимагають обов’язково застрахувати нерухоме майно. Страхові компанії пропонують різні види полісів. Найчастіше купується базовий пакет, який передбачає страхування від пожеж, природних катаклізмів, крадіжок, актів вандалізму, ушкодження майна від води.

Спеціальний податок на нерухомість (GEBI)

Податок GEBI застосовується до фізичних осіб, які купили будинок чи квартиру через офшорний холдинг. Щороку власнику необхідно вносити до державної скарбниці суму у розмірі 3% від кадастрової вартості житла. Іноземні громадяни можуть отримати компенсацію на податок, але для цього варто звернутися по допомогу до юристів.

Штрафи за ухилення від сплати податків

Несплата податків в Іспанії загрожує штрафами, відмовою у продовженні ВНЖ, а іноді примусовим стягненням боргів. Розмір штрафу становить 100% суми, яку державна скарбниця недоотримала у вигляді податків. Раніше з неплатників стягували 50% від несплачених податків, але фінансова криза 2013 року змусила іспанський уряд підвищити розміри адміністративних стягнень.

На прострочені борги налічується пеня. Її розміри визначаються залежно від часу прострочення:

• при сплаті заборгованості до 31.03 – 5% від суми несплаченого податку;
• з 31.03 до 31.06 – 10%;
• з 31.06 до кінця року – 15%;
• якщо податок не сплачувався протягом року та більше, пеня на прострочений борг становить від 20%.

Борги перед державою призводять до того, що власник нерухомості не може вільно розпоряджатися своїм майном — продавати його, дарувати чи оформляти у спадок. Заборгованість може стягуватися у примусовому порядку. У крайніх випадках муніципалітет блокує банківський рахунок власника житла або забирає нерухомість за рахунок боргів.

Поради щодо податкової оптимізації

Як говорилося вище, при купівлі будинку чи квартири нерезидентам потрібно внести до скарбниці Іспанії податки та збори у розмірі 6–11% від кадастрової вартості нерухомості. Цілком природно, що будь-який покупець хоче максимально скоротити ці витрати. Наведемо кілька рекомендацій щодо податкової оптимізації, які допоможуть заощадити на придбанні житла:

• Для зниження витрат варто підбирати нерухоме майно у тих регіонах, де застосовують низькі ставки з податків. Наприклад, ITP у Валенсії становить 10%, а Мадриді — лише 6%.
• Якщо оформити активи на кілька членів сім’ї, це допоможе скоротити суму податку на розкіш або уникнути його виплати.
• Кожен нерезидент Іспанії зобов’язаний своєчасно декларувати доходи. Дотримання строків подання декларації та сплати податків запобігає нарахуванню штрафів або пені.

Резюме

За європейськими мірками, податки на купівлю та володіння нерухомістю в Іспанії не надто високі, тому іноземні громадяни можуть проживати в одному з регіонів країни без зайвих витрат. Якщо вдатися до податкової оптимізації, витрати на виплати до державної скарбниці будуть ще нижчими. Подбати про мінімізацію податкової бази варто ще на етапі вибору будинку чи квартири. У цьому допоможе ріелторська компанія Deniz Estate. Ми підберемо для вас потрібне житло в Іспанії, візьмемо на себе всі питання податкової оптимізації та юридичний супровід угоди.

Подані відомості мають виключно інформаційний характер і не використовуються в комерційних цілях.

Deniz Estate – це міжнародне агентство нерухомості, яке допоможе вам купити будинок чи квартиру у будь-якій країні світу. Ми займемося пошуком відповідних об’єктів, підготуємо необхідні документи та надамо кваліфіковані послуги з юридичного супроводу угоди.