Інвестиції в комерційну нерухомість Туреччини: поради від Deniz Estate

Інвестиції в комерційну нерухомість Туреччини – це ще один інвестиційний напрямок, що відрізняється від вкладення грошей у житлову нерухомість. І якщо покупка будинку або вілли в Туреччині настільки ж вузька тема, як і комерційна нерухомість, то купити квартиру в Туреччині хоче багато хто. У цьому є головна відмінність інвестицій у комерційну нерухомість. Мета таких інвестицій – завжди бізнес. Зміст:

• Переваги комерційної нерухомості перед житловим фондом
• Недоліки комерційної нерухомості перед житловим фондом
• Як правильно вибрати комерційну нерухомість
• Особливості ринку комерційної нерухомості Туреччини
• Інвестиції в торгові центри та магазини. Чи варто купувати приміщення під магазин у Туреччині?
• Висновки DenizEstate

Переваги комерційної нерухомості перед житловим фондом

• Квадратні метри комерційної нерухомості, що здаються в оренду, завжди коштують дорожче за житлову.
• Якщо ви власник бізнесу і вибираєте комерційну нерухомість для власного бізнесу, вам не доведеться переживати про те, що ціна за оренду може несподівано піднятися. У той же час ви обов’язково отримаєте прибуток від капіталізації купленої нерухомості

Недоліки комерційної нерухомості перед житловим фондом

• Вище податки та витрати на утримання.
• Її набагато складніше купити. Тут потрібно не тільки мати достатні суми для інвестування (які значно вищі, ніж у випадку з житловою нерухомістю), а й добре розуміти місцевий ринок оренди, торгівлі та інших бізнесів. А цей ринок дуже специфічний. Щоб розібратися у всіх особливостях, потрібно хоч рік самостійно жити в Туреччині, адаптуючи свій досвід до обраної локації. Можна піти іншим шляхом і залучати вузьких спеціалістів у цьому напрямку, замовляти консультації та аналіз ринку, що однозначно тягне за собою додаткові ризики. У порівнянні з цим купівля житлової нерухомості вимагає значно менше таких знань та досвіду і навіть звичайна людина без досвіду може визначити привабливість чи непривабливість об’єкта інвестицій.
• Пропозицій комерційної нерухомості набагато менше, ніж житловий, хороші варіанти ніхто не продає. Щоб знайти потрібний варіант, потрібно набагато більше часу.
• Щодо комерційної нерухомості, як правило, найбільше пропозицій на вторинному ринку, а це означає, що потрібно більше часу, щоб вивчити всі підводні камені об’єкта, знайти орендарів, зрозуміти, хто саме у вас орендуватиме це приміщення. На первинному ринку забудовники вважають за краще залишати комерційні об’єкти собі і самі здають в оренду. Забудовники можуть продавати їх на фіналі будівництва, але в першу чергу шукають кінцевих покупців, хто купує для свого бізнесу.
• Ліквідність у комерційної нерухомості дещо нижча за житлову.
• Вигідне вкладення інвестицій у такий вид нерухомості передбачає наявність більших сум в інвестора. Це треба розуміти і мати такі суми.

Як правильно вибирати комерційну нерухомість

Є багато факторів, що впливають на успішність інвестицій у комерційну нерухомість Туреччини. Якщо ви плануєте здачу власної нерухомості в оренду турецькому або міжнародному бізнесу, необхідно враховувати цілий набір факторів, які ми спробували зібрати в нашій статті.

Читайте також: як інвестувати в нерухомість за кордоном . Тут ми збираємо багато корисної інформації.

Розташування локації

Чинники успішного ведення бізнесу ніхто не скасовував і для орендарів матиме велике значення розташування вашої нерухомості. Тому на цей критерій необхідно приділити найбільшу увагу. Зручна локація зі швидким доступом до міського транспорту та інфраструктури, близько розташовані об’єкти критичної інфраструктури: стоянки, заправки, зручні під’їзди можуть значно вплинути на подальший прибуток. Якщо бізнесу потребуватиме високий клієнтообіг, необхідно враховувати близькість центральних вулиць з великою пішохідною прохідністю.

Достатня кількість квадратних метрів

Будь-який бізнес потребує простору. Робота у тісному становищі негативно впливає продуктивність персоналу, вносить хаос і дезорганізацію. Тому практично будь-який орендар комерційної нерухомості прикидатиме вистачить йому місця для тих чи інших бізнес-процесів. Тут все має бути в балансі – і достатнє місце для ресепшена та фронт-офісу, для робочих зон, та достатня кількість квадратних метрів для технічних та складських зон.

Знання законодавчих нюансів та обмежень

Наприклад, у Туреччині заборонено продаж алкоголю поруч (в радіусі 100 метрів) з розташованими мечетями, дитячими садками, школами та коледжами. Існують і деякі інші подібні обмеження, які необхідно знати та враховувати.

• Купуючи комерційну нерухомість для себе, постарайтеся спочатку отримати ліцензію на ведення бізнесу, де всі ці моменти опрацюють юристи, а потім вже укладайте договір купівлі-продажу на офіс або магазин.
• Якщо ж плануєте здавати в оренду свою нерухомість іншим бізнесам, потрібно заздалегідь опрацювати ці моменти з юристами, щоб не потрапити в просак.

Особливості ринку комерційної нерухомості Туреччини

Орієнтування на внутрішній ринок

Як і в інших країнах, пропозицій комерційної нерухомості в Туреччині значно менше, ніж житловий. Але в Туреччині є ще одна особливість. Майже весь цей ринок у Туреччині внутрішній. Основні покупці тут – це турки. Їм зручніше працювати з комерційною нерухомістю з кількох причин:

• Зручніше здати нерухомість в оренду на два-три або п’ять років, ніж спілкуватися з новими і новими орендарями.
• Питання ремонту в такій нерухомості завжди вирішує орендар, тоді як з житловою нерухомістю все точно навпаки.
• Турки віддають перевагу надійності. Працювати з компанією значно надійніше, ніж із приватними особами, які можуть просто зникнути, не сплативши рахунки.

Стан ринку комерційної нерухомості Туреччини під час COVID-19

Незважаючи на суворі умови карантинних обмежень у 2020-му та 2021-му роках, ринок нерухомості Туреччини демонструє швидке повернення до трендів зростання та сталої стабільності. За даними центрального банку Туреччини при загальному зниженні прямих іноземних інвестицій у країну на тлі пандемії, інвестиції в нерухомість залишалися стабільними протягом 2020 року, так і 2021 року.

Як видно з графіка (блакитним кольором показані інвестиції саме в нерухомість), сектор нерухомості Туреччини стабільно має попит у іноземних інвесторів. На внутрішньому ринку та сама ситуація. Турки охоче вкладають кошти у нерухомість, яка цілком здатна їх зберегти під час кризи. Загалом турки досить легко купують об’єкти, які приносять від 5% річних валовий дохід. Тобто “брудними”. Це середньостатистичний дохід від комерційних приміщень у Стамбулі та Анкарі, де зосереджено понад половину всієї комерційної нерухомості Туреччини. При цьому у цих містах виплати частіше здійснюються у лірах, коли на середземноморському узбережжі – у валюті.

• У комерційному сегменті туркам цікаві насамперед магазини та офіси. Рітейл показав затребуваність навіть в умовах пандемії, а офісні приміщення затребувані через те, що основна маса турецьких співробітників не готові працювати вдома і стійко демонструють бажання ходити на роботу.
• Інші сегменти менш привабливі. Готельний бізнес дуже постраждав і попит на нього значно знизився. Це і зрозуміло на тлі зменшення кількості іноземних туристів майже в 7 разів, порівняно з доковідним періодом. До пандемії інвестиції в готелі окупалися за 7-8 років. Зараз багато невеликих готелів міського типу вимушено переводять у житловий фонд, розпродують під недорогі апартаменти або навіть відправляють під знесення.
• Є ексклюзивні проекти. Наприклад, купівля ділянок та створення там бананової плантації. Загалом сільськогосподарський бізнес досить популярний у Туреччині, але не будь-яку ділянку можна засадити саме бананами. Такий бізнес окупається за 5-6 років і приносить прибутковість 20% річних.

Перспективи інвестицій у комерційну нерухомість Аланії

В Аланії навіть у часи карантинних обмежень було чимало точок комерційної нерухомості, що працюють. Це і магазини, і закусочні та інші типи бізнесу. Але пропозиції з такими типами об’єктів дуже складно знайти у продажу. І на це є кілька причин.

• По-перше, велику роль грає менталітет продавців. Турки дуже неохоче розлучаються із такою власністю.
• По-друге, частину власників готові продавати лише туркам. І це не пояснюється расизмом чи нелюбов’ю до іноземців, вони просто не хочуть афішувати угоду та шукають когось із “своїх”.
• В Аланії в принципі мало іноземців власників комерційної нерухомості, оскільки ще недавно цю сферу ділили між собою місцеві гравці. Якщо щось з’являється у продажу, швидко продається.

Головна перевага Аланії в тому, що місто дуже швидко зростає та розширюється. Наприклад, для району Махмутлар нерідкі історії, коли власник комерційних приміщень, який купив їх на краю якихось непопулярних вулиць, через рік-два вже здає ці приміщення під банківські відділення та отримує дохід набагато вищий за 10% річних. Крім того, у той же Махмутлар заходять великі рітейлери, хоча донедавна там був присутній один Migos. Розвиток даного регіону приваблює до нього великий бізнес та відомі марки, які є вже, наприклад, у Стамбулі чи Анкарі. А дохід, який отримують власники комерційної нерухомості, у цьому випадку навіть вищий, ніж у центрі Аланії.

Тут можна купити комерційну нерухомість в Аланії

Формат роботи іноземних інвесторів у комерційну нерухомість Туреччини

Іноземні інвестори в комерційний сегмент турецької нерухомості вважають за краще купувати об’єкти вже з орендарем. Це європейська модель бізнесу, яка значною мірою забезпечує гарантію доходу. Турки більше воліють купувати на етапі будівництва, вірячи у розвиток регіону. Як орендарів у таких випадках, виступають в основному великі холдингові компанії, доходність від роботи з якими дещо нижча. Натомість, договори зазвичай укладені на п’ять-десять років і у власника ні про що не болить голова. Тут як і скрізь у бізнесі – менші ризики, менші й доходи. Дрібні орендарі в Туреччині вважають за краще укладати договори на один-два роки. Рідко на п’ять років, але не більше. Великі компанії зазвичай працюють за довгостроковою схемою та готові укладати договори на десять і ще плюс десять років.

До речі, за турецькими законами, договір на оренду можна укласти хоч на 99 років. Якщо у договорі конкретний термін не зазначено, договір із конкретними прописаними умовами вважається дійсним десять років.

Інвестиції в торгові центри та магазини. Чи варто купувати приміщення під магазин у Туреччині?

Аналіз стану ринку інвестицій у комерційну нерухомість торгових площ

У нашому дослідженні ми спираємось на цифри консалтингової компанії Colliers International. Згідно з їхнім дослідженням, у 2021 році на території Туреччини 437 торгових центрів (площа яких становить від 5 тис. квадратних метрів та в яких представлено від 25 ритейлерів). Майже половина таких сучасних торгових центрів знаходиться у Стамбулі та Анкарі, де мешкає 25% населення країни. Туристичні регіони Туреччини з концентрації торгових площ сильно відстають, наприклад, Анталія посідає у цьому рейтингу лише шосте місце. На тисячу жителів у Туреччині припадає в середньому 162 квадратні метри торгових площ. Для порівняння цей показник у Європі становить 270 квадратних метрів на тисячу жителів. Враховуючи стрімку урбанізацію країни та зростання міст, явно видно, що цей сегмент ринку ще далеко до насичення. У зв’язку з ковідними обмеженнями, нові торгові центри в Туреччині не відкривали, але площа приміщень, що орендуються, не знизилася в цілому по країні. У 2021 році в Туреччині планувалися до відкриття 44 нових великих торгових центрів. Подивимося, чим закінчиться рік.

Попит на комерційну нерухомість у цьому сегменті ринку

Попит переважно внутрішній. Понад 80% площ належить туркам, іноземцям – 14%. Інші – у спільній власності. Якщо порівнювати з продажем житлової нерухомості, то в 2020 році іноземцями було здійснено приблизно 40 тисяч угод, що становить близько 3% від усього ринку. Рітейлери, які зазнали значних збитків у 2020 році з липня 2021 року, коли торгові центри стали працювати у звичайному режимі, намагаються адаптуватися до ситуації та залучати клієнтів креативними способами. Вони додають розважальну та освітню інфраструктуру, створюючи у торгових центрах бібліотеки та конференц-зали з аудиторіями для семінарів. Крім того, вони значно додали в частці e-commerce та цифровізації послуг. Прохідність торгових центрів поки що не відновилася рівня доковідного періоду, але товарообіг вже сягає тих самих параметрів.

Прибутковість інвестицій у комерційну нерухомість Туреччини

У цьому сегменті ринку прибутковість явно перевищує Європейську. Незважаючи на періодичне закриття молів у зв’язку з карантинними обмеженнями, середня дохідність, яку демонструють комерційні приміщення для інвесторів у цьому сегменті ринку, становить 8,5%, що майже вдвічі вище, ніж у Європі. Де показники вже у 5% вважаються відмінними.

[special_block]

Висновки DenizEstate

• Ринок комерційної нерухомості в Туреччині поступово відкривається для іноземного інвестора, проте обумовлений декількома унікальними факторами. Інвестиції в комерційну нерухомість Туреччини вигідні та перевищують прибутковість у Європі.
• Як і житлова нерухомість, сектор комерції привабливий для інвестицій і якщо ви маєте в своєму розпорядженні більші бюджети (від € 500 000 і вище), то кому нерухомість дасть більшу прибутковість, ніж житлова. З інвестиційними бюджетами до €500 000, краще не йти у сферу комерційної нерухомості; набагато більше можливостей заробити на 2-3-4-5 кімнатних квартирах, які здаються в оренду через керуючу компанію.
• Хороші пропозиції з комерційною нерухомістю досить важко знайти у продажу. Місцеві здебільшого продають місцевим, а не іноземцям
• В умовах пандемії стійким виявився ринок торгових площ та офісних приміщень.