Як купити квартиру (будинок) у Туреччині громадянинові України, Росії, Казахстану, Білорусі

Дата: 28.10.2021

У цій статті розповімо, як купити квартиру в Туреччині громадянам України, Росії, Казахстану та Білорусі. Зміст статті:

Права та обов’язки іноземних громадян-покупців нерухомості в Туреччині

Громадянам яких країн Туреччина надає право на купівлю нерухомості?

Після скасування “принципу взаємності” у 2012 році, згідно з яким купувати турецьку нерухомість мали право лише громадяни тих країн, у яких аналогічні права були надані туркам, обмежень щодо громадянства у законодавстві Туреччини немає. Тоді було знято всі обмеження щодо 129 країн, зокрема України, Росії, Білорусі, Казахстану, Азербайджану, Туркменістану, Узбекистану, Киргизії та багатьох інших. На сьогоднішній день громадяни України, Росії, Казахстану, Білорусі можуть вільно ставати повноправними власниками практично будь-якої нерухомості в Туреччині. За законами Туреччини угоду може здійснювати як фізична, і юридична особа (зареєстроване Туреччини). Деякі обмеження на купівлю нерухомості є, але стосуються не цивільної приналежності покупця, а національної безпеки Туреччини, про що нижче.

Об’єкти нерухомості якого типу можна купувати іноземним громадянам?

По-перше, максимальна площа земельної ділянки у власності не може перевищувати 30 га. По-друге, громадянам України та Росії заборонено купувати об’єкти нерухомості на прикордонних до їхніх країн територіях – це узбережжя Чорного моря (міста Орду, Фатса, Самсун, Різе, Трабзон, Зонгулдак та інші). Тут слід сказати, що чорноморське узбережжя Туреччини в принципі не користується популярністю. Переважна більшість туристів вибирають узбережжя Егейського та Середземного моря. А на цих узбережжях жодних обмежень для іноземців немає як на житлову нерухомість, так і на комерційну. По-третє, існує ще якийсь перелік заборонених зон для іноземців, пов’язаний зі стратегічними об’єктами Туреччини та об’єктами національної безпеки.

Права та обов’язки іноземних власників нерухомості

Будь-який інвестор у турецьку економіку (під інвестуванням у тому числі розуміється покупка нерухомості для особистих цілей або для бізнесу) має право та достатню підставу на такі привілеї:

  • Купуючи нерухомість на будь-яку суму – право на оформлення ВНЖ
  • Купуючи нерухомість вартістю від $250 тисяч, право претендувати на турецьке громадянство власника нерухомості.

Будь-який інвестор у нерухомість зобов’язаний:

  • Оплачувати щорічний податок на нерухомість
  • Оплачувати зобов’язання перед комунальними службами,
  • З січня 2021 року сплачуватиме щорічний податок на елітне житло, якщо його вартість перевищує $700 тисяч.
  • Дотримуватись законодавства про оренду.
  • Самостійно слідкувати за виконанням законів та сплати податків у своїй країні.

Чим корисне агентство Deniz-Estate при покупці житла в Туреччині

  • Ми ведемо професійну діяльність з продажу звичайної та елітної нерухомості у різних країнах (у тому числі в Туреччині) з 2014 року.
  • Ми не є офіційними представниками якогось конкретного турецького забудовника, а отже, не зацікавлені продати вам лише “свою” нерухомість. Можете покластися на нашу об’єктивність в оцінці тих чи інших об’єктів.
  • Ми пропонуємо широкий спектр послуг нашим клієнтам:
    • Детальну калькуляцію вартості будь-якого об’єкту з нашої бази даних;
    • Аналіз витрат на подальше утримання придбаної нерухомості;
    • Повний аналіз інвестиційної привабливості того чи іншого регіону Туреччини: калькуляцію заробітків від перепродажу, оренди, доступ до кейсів наших попередніх клієнтів.
    • Повний юридичний супровід “під ключ”;
    • Онлайн та офлайн тури для перегляду об’єктів, трансфери, проживання в готелі, гіди, перекладачі.
    • Безкоштовні та докладні консультації щодо різних нюансів, пов’язаних із законами та проживанням у Туреччині.
  • Ми високо цінуємо нашу репутацію, а отже – і наших інвесторів.
  • Ми вибудовуємо наші бізнес-процеси у парадигмі “виграв-виграв”.

Як купити квартиру чи будинок у Туреччині: за кроками

Крок 1. Підписуємо договір купівлі-продажу

Займаємось оформленням договору. Це найперший юридичний крок. Продавець та покупець починають свої відносини з договору купівлі-продажу. Він обов’язково має включати:

  • інформацію та дані про учасників угоди
  • інформацію про об’єкт нерухомості (планування, особливості будівництва, дату здачі в експлуатацію, супутні споруди, паркування, гараж тощо)
  • терміни та умови оплати угоди
  • список обов’язків сторін

Договір укладають кількома мовами: турецькою та мовою покупця. На цьому етапі іноземному покупцю з документів потрібен лише закордонний паспорт.

Увага! Договір сам по собі (навіть засвідчений нотаріусом) не наділяє покупця правом власності на нерухомість. Для цього необхідно отримати TAPU (свідоцтво про право власності), яке видає лише державний орган – Кадастрове управління, на державному рівні гарантуючи законність правочину. Нотаріуси немає права самостійно реєструвати угоду купівлі-продажу нерухомості. Вони можуть допомогти оформити договір, і навіть зробити нотаріальне засвідчення підписів у ньому.

Вносимо авансовий платіж. Під час підписання договору покупець зобов’язаний внести завдаток та забронювати нерухомість за собою. Зазвичай це 5-10% вартості об’єкта. Суму задатку краще вказати окремим пунктом у розділі штрафних санкцій. Якщо покупець цурається угоди, завдаток йому повертається. Якщо продавець відмовляється, він повертає задаток у подвійному розмірі. Таким чином, обидві сторони будуть захищені рівнозначно.

Крок 2. Підготовка супутніх документів

Для подальшого оформлення об’єкта у власність та отримання TAPU знадобляться такі документи:

    • Довіреність на агентство Deniz-Estate (за бажанням). Якщо ви, як покупець, не можете або не хочете особисто займатися підготовкою документів для оформлення нерухомості у власність, ви можете це довірити нам. Із задоволенням вирішимо всі формальності від вашого імені.
    • Отримання ІПН. Індивідуальний податковий номер у Туреччині – обов’язкова умова для: реєстрації нерухомості, укладання договорів із постачальниками комунальних послуг та провайдерами телекомунікацій, відкриття банківського рахунку.
    • Відкриття банківського рахунку у турецькому банку (за бажанням). Це зручно, але не є необхідним. Ви завжди можете здійснити платіж прямим переказом зі своєї країни одразу на рахунок продавця. Однак, відкритий рахунок можна використовувати і для інших платежів:
      • оплата комунальних послуг
      • оформлення ВНЖ (при необхідності)

Для відкриття рахунку знадобляться такі документи:

      • закордонний паспорт та його ксеро- або фотокопія;
      • ІПН (податковий номер у Туреччині) – офіційна виписка з турецької податкової інспекції
      • внутрішній паспорт зі штампом реєстрації місця проживання

Рахунок у турецькому банку можна відкрити у доларах США ($), євро (€) чи турецьких лірах. Можна відкрити всі три валюти одночасно. Мінімальна сума вкладу відсутня, рахунок може бути навіть пустим. Вся процедура зазвичай триває кілька хвилин.

    • Отримання додаткових дозволів (за потреби). У деяких випадках знадобиться свідоцтво* з військового відомства про те, що об’єкт, що купується, не знаходиться на території, що охороняється. Найчастіше це формальність і за часом триває лише кілька днів.

*За турецькими законами з 2011 року, якщо такий дозвіл вже вимагався хоча б один раз для конкретного об’єкта, повторно його оформляти вже не потрібно.

Крок 3. Оплата угоди

Проводити оплату при покупці нерухомість у Туреччині дозволено у чотирьох валютах: турецьких лірах, доларах США, євро, англійських фунтах. Про зручну валюту можна домовитись із продавцем, вказавши це у договорі. Там же зазначте графік платежів. Продавці з різних провінцій віддають перевагу різним валютам. У Стамбулі, найімовірніше, попросять долари. Багато турецьких компаній-забудовників мають свої офіси та представництва в Україні та Росії. Частину суми можна внести там навіть готівкою. Для оформлення права власності (TAPU) угода має бути повністю сплачена. Якщо ви купуєте об’єкт на виплат, у свідоцтво про власність буде вписано обтяження, яке згодом можна зняти при повній оплаті.

Крок 4. Оформлення права власності TAPU

Це є ключовим етапом. Продавець та покупець (або їх довірені особи за довіреністю), ріелтор (якщо є) та нотаріальний (державний) перекладач повинні зустрітися у державному кадастровому управлінні, де і відбувається передача прав.

Увага! При оформленні угод іноземцями, які не володіють турецькою мовою, обов’язковою умовою законності правочину є підпис державного перекладача.

Как купить квартиру в Турции гражданам Украины, России, Казахстана и Беларуси Червоний TAPU – при покупці будинку чи квартири. Синій TAPU – при покупці ділянки землі У TAPU (кадастровий лист) вноситься інформація такого змісту:

  1. Адресу ділянки з об’єктом нерухомості;
  2. Фотографія власники (потрібні будуть 2 фото);
  3. Інформація про реєстрацію ділянки в Кадастрі;
  4. Інформація про стан ділянки;
  5. Площа ділянки (у Туреччині не пишуть площу квартири);
  6. Тип власності на об’єкт;
  7. Вартість об’єкту нерухомості;
  8. Інформація про попередніх власників;
  9. Інформація про нових власників;
  10. Дата придбання нерухомості попереднім власником;
  11. Номер реєстрації TAPU попереднього власника (змінюється під час передачі прав власності);
  12. Дані реєстрації документа TAPU;
  13. Дата придбання об’єкта нерухомості новим власником;
  14. Друк Кадастрового управління, підпис посадовця.

Увага! У Туреччині немає вікових обмежень на особу, вписану в TAPU. Власниками нерухомості можна зробити навіть неповнолітніх дітей. Також ви можете вписати до 10 власників у TAPU, кожен з яких володітиме якоюсь частиною нерухомості (або рівними частками, або ні, – за рішенням усіх власників). Власники може бути як родичами, і немає. Кожен власник може продати свою частку лише за згодою решти власників.

Термін отримання кадастрового листа TAPU – протягом п’яти днів з моменту подання продавцем заяви до Кадастрового Управління.

Крок 5. Оформлення договорів із постачальниками комунальних послуг

Зазвичай це постачання холодної води, електрики, телефон та інтернет. Якщо ви купили нерухомість у новобудові, спочатку необхідно отримати Іскан (технічний паспорт на квартиру) У Туреччині існує два види технічних паспортів – Генель Іскан (Genel Iskan) та Ферді Іскан (Ferdi Iskan). Генель отримує забудовник при здачі будинку в експлуатацію і це технічний паспорт на весь будинок. Він фіксує та підтверджує відповідність усім необхідним стандартам будівництва та дає дозвіл на підключення будинку до інженерних мереж. Ферді – індивідуальний технічний паспорт, необхідний власнику квартири. Він оформляється один раз при першому продажу квартири. Якщо ви купуєте “вторинку” Ферді Іскан вже має бути. Якщо його немає, але є Генель – знову отримати Ферді не виникне жодних проблем. Для цього звертайтесь до Муніципалітету за місцем знаходження об’єкта нерухомості. Потрібно також сплатити держплатежі. Для підключення комунальних послуг знадобляться такі документи:

  • Паспорт власника нерухомості (копія)
  • TAPU на нерухомість (копія)
  • Ферді Іскан (Ferdi Iskan) – індивідуальний техпаспорт (копія);
  • Страховий поліс (DASK) – обов’язкове страхування від землетрусів;
  • Порядкові номери лічильників на воду;
  • заява на підключення комунальних послуг;
  • Нотаріальна довіреність на представника (за потреби);

Фінансові витрати у процесі оформлення документів

Щоб купити квартиру в Туреччині громадянинові України, Росії, Казахстану необхідно зазнати деяких фінансових витрат. Зазвичай, ці витрати не перевищують 5-7% від ринкової ціни об’єкта. Що саме по собі значно нижче за такі самі витрати в країнах Європи. Що доведеться сплатити новому власнику:

  • Податок на реєстрацію права власності. Це 4% від кадастрової вартості об’єкта, яка, як правило, нижча за ринкову;
  • Державне мито при оформленні TAPU. Це кадастровий збір та послуги державного перекладача під час передачі прав власності. Зазвичай близько €300.
  • Нотаріальна довіреність (опціонально, за дистанційної угоди на представника). €100-€150
  • Послуги ріелтора. Зазвичай близько 3-5% вартості об’єкта і зазвичай на вторинному ринку. Deniz-Estate працює за комісію від забудовника, тому для клієнта наші послуги є безкоштовними.
  • Отримання Ferdi Iskan – тільки для новобудов. Від €300 до €1000, залежно від характеристик об’єкта
  • Оформлення комунальних послуг. Підключення: €200-€300, переоформлення на іншого власника на 30-50% дешевше.

Як купити квартиру в Туреччині громадянинові України чи Росії віддалено?

Насамперед, це можливо. І частину особливостей при покупці нерухомості віддалено (через представника) ми вже описали. Для цього знадобиться оформити довіреність на довірену особу, тільки вона зможе від вашого імені:

  • отримати податковий номер у Туреччині;
  • зареєструватися та отримати право власності від вашої особи на об’єкт;
  • укласти договори з постачальниками комунальних послуг

Найкраще оформити таку довіреність у турецькому посольстві чи консульстві на території тієї держави, де ви проживаєте. І тут не потрібен буде апостиль.

Кредити та розстрочки на житло в Туреччині для іноземців

По-перше, кредити у Туреччині іноземцям видають без проблем. У тому числі громадянам Росії, України, Білорусі та Казахстану. Тому якщо ви вирішили купити квартиру в Туреччині на виплат або по іпотеці, розділ нижче для вас.

Іпотека у Туреччині для іноземців

Турецькі банки спокійно дають іпотеку іноземцям на таких умовах:

  • Термін іпотеки – 10 років
  • У євро (€) іпотека видається під 4.2% річних (нещодавно процентну ставку знизили, раніше була 7%)
  • Іпотеку дають на 50% оцінної вартості об’єкта.

Тут слід розуміти, що банк оцінює нерухомість за максимально зниженими цінами. Тобто якщо ринкова вартість квартири становитиме, наприклад, €80000, то банк оцінить її десь у €60000 і на €30000 видасть іпотеку. Тому близько ⅗ суми доведеться платити самостійно (у разі прикладу це буде €50000). Але це теж добрі умови. У зв’язку з цим робочою є така стратегія інвестування:

  • Взяти безпроцентну розстрочку до закінчення будівництва. Умови розстрочення дивіться нижче.
  • Після здачі об’єкта в експлуатацію на залишок оформити іпотеку у турецькому банку;
  • Здати квартиру у найм, погашаючи орендними платежами іпотеку;

Список турецьких банків, що видають іпотеку іноземцям:

  • TEB
  • AlBaraka Turk
  • Garanti Bank
  • DenizBank
  • Kuveyt Turk

Розстрочка від забудовника

Стандартні умови розстрочення такі:

  • Вся розстрочка безпроцентна на весь період (у євро). Це фіксується у контракті.
  • 20-30% від вартості квартири становлять перший платіж;
  • Решта суми розбивається на рівні частки та оплачується регулярно (раз на квартал або раз на місяць) у процесі всього періоду будівництва (зазвичай близько 20 місяців);

Але є можливість домовитись із забудовником трохи на інших умовах:

  • 20% – початковий внесок;
  • Ще 30% – регулярні виплати у процесі будівництва;
  • На етапі закінчення будівництва ви або погашаєте суму (50%) своїми грошима, або можна взяти іпотеку в банку (і погасити її за рахунок подальшої здачі готової квартири в оренду).

Також за один-два місяці до здачі об’єкта в експлуатацію (коли ви ще виплатили не всю розстрочку) ви можете перепродати квартиру за ціною, що зросла (зазвичай від 30 до 50%). З огляду на те, що ви вкладете не 100% вартості на етапі проекту, а близько 70%, ваша маржа може становити від 50 до 70%. Що дає нам прибутковість інвестицій приблизно 30% на рік.

Схожі статті

Турция

Найкращі райони Стамбулу для проживання

Испания

Ласкаво просимо до Бенідорму

Инвесторам Испания О странах

Кращі міста для придбання нерухомості в Іспанії для українців

Перейти до блогу

Записатися на консультацію з експертом із нерухомості за кордоном

наша професія нагадує мені роботу «персонального асистента», такого собі координатора чи провідника в новій країні, який допомагає людині уникнути головного болю - у нашому випадку пов'язаного з купівлею нерухомості.

Тому з нами купують квартири, здають їх в оренду, отримують кредитування в банках або оформляють ППП, навіть меблюють квартири та віддають дітей до школи.

А найголовніше - нас рекомендують друзям, а довіра багато чого варта. Приходьте й ви до нас!

Отримати консультацію
Юрій Грушецький Засновник Deniz Estate