Як купити квартиру в Іспанії громадянинові України, Росії, Казахстану
У цій статті розповідаємо як купити квартиру в Іспанії громадянинові України, Росії, Казахстану чи Білорусі. Крім того, приділимо увагу також купівлі вілли чи приватного будинку. В принципі, будь-який об’єкт житлової нерухомості в Іспанії купується за тими самими правилами, тому процедура не буде відрізнятися, а про нюанси ми розповімо. У цій статті ми розглянемо такі питання: Які права та обов’язки є у іноземних власників нерухомості в Іспанії? Поради, як проводити віддалену (дистанційну) та звичайну угоду. Скільки має заплатити покупець понад вартість об’єкта? І деякі інші нюанси. Зміст:
- Права та обов’язки іноземних громадян при купівлі нерухомості в Іспанії
- Чим корисна агенція Deniz-Estate
- Як купити квартиру, будинок або віллу в Іспанії іноземцям: за кроками
- Крок 1. Перевірка об’єкта та його бронювання
- Крок 2. Попередній договір
- Крок 3. Підготовка до угоди
- Крок 4. Заявка на кредит/іпотеку
- Крок 5. Нотаріальний договір
- Крок 6. Оплата угоди
- Крок 7. Реєстрація угоди
- Віддалена угода
- Податки та витрати
Права та обов’язки іноземних громадян при купівлі нерухомості в Іспанії
Громадянам яких країн можна купувати нерухомість в Іспанії?
Нерухомість в Іспанії мають право придбати громадяни будь-якої країни світу. Обмежень жодних немає. Не потрібно ставати резидентом країни, не потрібно отримувати дозвіл на проживання (ВНЖ в Іспанії). Не потрібні жодні дозволи від органів місцевої влади. Оформлення угоди можна здійснити як у фізичне і юридична особа. На іспанському ринку нерухомості дуже активні англійці, німці, французи. Після них – китайці та росіяни.
Якого типу нерухомість можна купувати іноземцям
Жодних обмежень теж немає. Іноземці можуть купувати абсолютно ті самі види нерухомості, які купують і самі іспанці: вілли із землею, апартаменти та квартири на первинному та вторинному ринку, будь-яку комерційну нерухомість для будь-яких потреб, ділянки та землю під забудову.
Права та обов’язки іноземців при покупці іспанської нерухомості
При покупці нерухомості в Іспанії власники отримують такі права:
- Багаторазова шенгенська віза, за якою можна перебувати у країні до 90 днів. Для більш тривалого терміну необхідно оформляти ВНЖ.
- У 2013 році в Іспанії було прийнято закон “Про Золоту Візу”, на підставі якого будь-який власник іспанської нерухомості від €500 тисяч і вище мають право отримати дозвіл на проживання для всієї родини. Програма кілька разів доопрацьовувалась і з 2014 року залучила до країни 5515 інвесторів.
Будь-який інвестор в іспанську нерухомість зобов’язаний:
- Сплачувати всі необхідні податки та збори
- Оплачувати зобов’язання щодо комунальних послуг
- Якщо об’єкт здається в оренду туристам, необхідно виконувати вимоги цього закону.
- Самостійно слідкувати за виконанням законів та сплати податків у своїй країні.
Чим корисна агенція Deniz-Estate
- Ми ведемо професійну діяльність з продажу звичайної та елітної нерухомості у різних країнах (у тому числі в Іспанії) з 2014 року.
- Ми не є офіційними представниками якогось конкретного турецького забудовника, а отже, не зацікавлені продати вам лише “свою” нерухомість. Можете покластися на нашу об’єктивність в оцінці тих чи інших об’єктів.
- Ми пропонуємо широкий спектр послуг нашим клієнтам:
- Детальну калькуляцію вартості будь-якого об’єкту з нашої бази даних;
- Аналіз витрат на подальше утримання придбаної нерухомості;
- Повний аналіз інвестиційної привабливості того чи іншого регіону Іспанії: калькуляцію заробітків від перепродажу, оренди, доступ до кейсів наших попередніх клієнтів.
- Повний юридичний супровід “під ключ”;
- Онлайн та офлайн тури для перегляду об’єктів, трансфери, проживання в готелі, гіди, перекладачі.
- Безкоштовні та докладні консультації щодо різних нюансів, пов’язаних із законами та проживанням в Іспанії.
- Ми високо цінуємо нашу репутацію, а отже – і наших інвесторів.
- Ми вибудовуємо наші бізнес-процеси у парадигмі “виграв-виграв”.
Як купити квартиру, будинок або віллу в Іспанії іноземцям: за кроками
Крок 1. Перевірка об’єкта та його бронювання
Коли покупець визначився з об’єктом, його можна зняти із продажу, внісши завдаток. На іспанському ринку прийнято бронювати об’єкт сумами €3000 – €5000. Продавець підписує квитанцію про отримання задатку і надалі ця сума буде зарахована до вартості об’єкта. Після бронювання об’єкта нерухомості покупець (або його представник) повинні замовити довідку з реєстру про всіх власників та обтяжень. Типовими обтяженнями є зобов’язання перед банками або муніципалітетом для проведення ремонту об’єкта або поліпшення прилеглої території (інфраструктури). З об’єктивних причин, виявлених у ході перевірки, покупець має право на повернення задатку у повному обсязі.
Крок 2. Попередній договір
Після проведення перевірки об’єкта та прийняття остаточного рішення щодо угоди, обидві сторони підписують попередній договір (контракт резервування – contrato de arras) Увага! Попередній договір не потребує присутності нотаріуса. Він фіксує остаточне рішення у попередній угоді. Що регулює документ:
- Містить інформацію про об’єкт.
- Містить інформацію про зобов’язання продавця (наприклад, відремонтувати об’єкт або залишити у квартирі чи будинку меблі тощо).
- Містить інформацію про зобов’язання покупця (протягом якого терміну має бути укладено основний договір та перераховано всю суму).
- При підписі цієї угоди, звичайні умови – покупець оплачує продавцю 10% від ціни об’єкта. Але можна домовитися і про інші умови щодо завдатку.
- Містить штрафи за розірвання: з ініціативи покупця – він втрачає заставу, з ініціативи продавця – він виплачує заставу у подвійному розмірі.
Крок 3. Підготовка до угоди
Отримання ідентифікаційного номера іноземця . Він потрібний для великих фінансових процедур, у тому числі для покупки нерухомості, для працевлаштування або ведення бізнесу. NIE (numero de identificacion de extrang) можна отримати заздалегідь, в іспанському консульстві у своїй країні або на місці в поліції, у відділі імміграції. Необхідні документи для оформлення NIE:
- Оригінал та ксерокопія (фотокопія) усіх сторінок закордонного паспорта
- Дві фотографії
- Квитанція про сплату державного мита (близько €10)
- Заповнена анкета EX-15
Оформлення NIE триває від кількох днів до кількох тижнів (залежно кількості заявок). Забрати документ може не лише сам покупець, а й його представник (за довіреністю). Оформлення рахунку в іспанському банку . Для оформлення та проведення самої транзакції угоди знадобиться рахунок в одному з іспанських банків. З іноземцями працюють багато фінансових установ, вкажемо деякі (з ними працюємо за іпотекою та рахунками):
- Sabadell
- Bankia
- Caixabank
При зверненні до банку потрібні будуть такі документи:
- Закордонний паспорт
- Ідентифікаційний номер іноземця (NІE)
- Документи, що підтверджують ваш дохід
- Для громадян Російської Федерації: довідка з роботи про посаду і зарплату, 2-ПДФО, 3-ПДФО, довідка про продаж нерухомості в Росії і т.д.
- Довідка з місця роботи про доходи. Тепер вона називається “Відомості з Державного реєстру фізосіб-платників податку на суму/джерела сплачених податків”. Для цього потрібно подавати річну декларацію про доходи та заплатити ПДФО, якщо ви не зареєстровані як ФОП. Як підтверджуючі документи також приймаються: виписки про виплату дивідендів, договори оренди, що підтверджують отримання орендної плати за оренду вашої нерухомості, виписки з отримання доходів з банківських депозитів та декларації та виписки за оборотами ФОП як для самозайнятих.
- Для громадян Казахстану підійде схожий набір документів, дехто може називатися дещо інакше.
Увага! Більшість банків попросять документи з перекладом на іспанську (або англійську) та легалізацію апостилем.
Апостилем можна запевнити лише офіційні документи. Наприклад, видані нотаріусом, свідоцтва про право власності на нерухомість, свідоцтва про шлюб та інше. Як правило апостиль проставляє на документі міністерство юстиції вашої рідної країни. Переклад документів можна зробити як у рідній країні, так і в Іспанії. Другий варіант буде коштувати у кілька разів дорожче. Операція відкриття рахунку в євро безкоштовна, проте потім стягуватиметься щоквартальна або щорічна комісія за обслуговування рахунку. Можна відкрити рахунок із нульовим балансом. Цей же рахунок можна використати для оплати комунальних послуг. Всі операції з рахунком можна виконувати з онлайн кабінету майже у будь-якому банку.
Крок 4. Заявка на кредит/іпотеку
За бажання оформити іпотечний кредит на нерухомість, що купується, необхідно заручитися підтримкою банку ще до підписання договору про купівлю-продаж у нотаріуса. Для цього покупцю самостійно (або разом з агентом з нерухомості) потрібно зібрати необхідний пакет документів та надіслати заявку до одного або декількох банків. Схвалення іпотеки займає від кількох тижнів до кількох місяців. Іпотека в Іспанії видається терміном від 5 до 25 років під 1.9%-3,6%. Слід зазначити, що умови кредитування повністю залежать від:
- Доходів покупця та тих документів, які надані про їхнє підтвердження.
- Суми першого внеску.
- Попередні іпотечні кредити в межах Євросоюзу. Якщо ви купуєте не перший об’єкт і вже брали іпотеку в Іспанії чи іншій країні Євросоюзу, банк надасть вам більш вигідні умови. Це пояснюється довірчою (позитивною) кредитною історією щодо інших іпотек (навіть якщо вони ще не погашені повністю). За позитивної кредитної історії ставка для вас буде меншою, 1.4-1,6%, покриття банк може надати не на 50% вартості об’єкта, а на 70-80% і таке інше.
Тому Deniz-Estate постійно звертає увагу своїх клієнтів на необхідність формування позитивної європейської кредитної історії, щоб у майбутньому використати цей інструмент для інвестицій, користуючись дешевими кредитами!
Для банків необхідні будуть такі документи:
- Закордонний паспорт заявника.
- Податковий номер (NІE).
- Довідка про кредитну історію.
- Документи від забудовника/власника на об’єкт нерухомості, який ви купуєте.
- Попередній договір купівлі-продажу.
- Банківська виписка по вашому рахунку за 12 місяців (у виписці повинні бути зазначені ваші повсякденні витрати і надходження доходів; це має бути основний рахунок яким ви користуєтеся) Чим більше буде оборот за рахунком, тим краще.
- Документи, що підтверджують ваші джерела доходів; чим більше таких джерел та підтверджуючих документів, тим більше шансів для прийняття банком позитивного рішення на вигідніших для вас умовах.
Крок 5. Нотаріальний договір
Гарантія безпеки угоди купівлі-продажу забезпечується іспанським нотаріусом, який проводить саму угоду. Це обов’язкова умова. Нотаріус заводить справу на кожну таку угоду, підшиваючи до неї всі передані документи. Туди ж додається його власна перевірка на обтяження. Нотаріус зобов’язаний зберігати цю справу у своєму архіві. Процедура угоди у нотаріуса:
- Покупець та продавець обирають дату, коли вони зустрінуться у нотаріальному офісі для підписання договору (escritura publica).
- Кожну сторону може представляти ріелтор чи агент нерухомості.
- Якщо угода проходить із відкриттям кредиту у банку, повинні бути присутніми представники банку.
- Якщо одна зі сторін – іноземець, який не говорить іспанською, обов’язково участь присяжного перекладача.
- Усі нюанси угоди необхідно обговорити до зустрічі у нотаріуса. Як правило, він просто зачитує документ, в якому перераховані всі важливі умови договору, за якими сторони вже досягли згоди. При необхідності, все ж таки можна внести дрібні правки.
- За відсутності заперечень за договором, нотаріус виконує запит до Реєстру власності та блокує об’єкт, що цікавить, від виконання сторонніх угод. З цього моменту жодні операції із цим об’єктом неможливі.
- Покупець зобов’язаний підписувати всі документи безпосередньо з власником нерухомості (на вторинному ринку це фізична особа, купуючи новобудови, – компанія-забудовник).
Увага! З боку продавця (і покупця) підпис на документах мають право ставити представники лише у разі наявності нотаріальної довіреності безпосередньо від власника (покупця) на право вчинення таких угод.
- Покупець передає продавцю банківські чеки на вартість нерухомості, що залишилася, а нотаріусу – чек на попередньо розраховану суму податків і зборів. Продавець передає: ключі, документи на нерухомість та квитанції про сплату податків та оплату комунальних послуг. Нотаріус передає покупцеві копію договору купівлі-продажу; оригінал можна отримати після реєстрації об’єкту в Реєстрі нерухомості.
- Після підписання купчою необхідно переоформити договори із постачальниками комунальних послуг на нового власника.
Крок 6. Оплата угоди
Найпопулярніший спосіб оплати угод з нерухомістю в Іспанії – банківські чеки. Процедура наступна:
- Відкриття рахунку в іспанському банку,
- Перерахування туди коштів зі свого банківського рахунку у рідній країні (потрібне підтвердження джерела доходів).
- Банк видає покупцеві спеціальний чек, який покупець передає продавцю під час підписання договору.
Якщо продаж об’єкту походить від забудовника, то оплата відбувається на рахунок забудовника.
Крок 7. Реєстрація угоди
Угода завершується не передачею ключів, а випискою з реєстру. Нотаріус відправляє оригінал договору до Реєстру, де його ще раз перевірять на відповідність усім правилам, а потім реєструють права нового власника. Ця процедура може тривати до трьох місяців. Після успішної реєстрації покупець отримує на руки витяг з реєстру та зареєстрований оригінал договору купівлі-продажу.
Віддалена угода
Іспанські закони дозволяють провести угоду віддалено, якщо покупець не може приїхати до країни особисто. Для цього необхідно зробити нотаріальну довіреність на представника Іспанії (Deniz-Estate із задоволенням вам у цьому допоможе). Довіреність оформляється в рідній країні та дозволяє представнику від вашого імені підписувати договір та оформляти супутні документи. Її необхідно відправити поштою довіреній особі (ріелтору або агенту з нерухомості), яка переведе документ іспанською мовою та завірить апостилем.
Податки та витрати
Податок на покупку нерухомості
Розмір цього податку залежить лише від типу самої нерухомості (первинний чи вторинний ринок, комерційна чи житлова нерухомість). Усі і місцеві, і іноземці платять його однаково. на первинному ринку. Це ПДВ (IVA – impuesto sobre valor añadido). Для житлової нерухомості у всіх регіонах Іспанії ставка – 10%. Для комерційної нерухомості чи земельних ділянок – 21%. На вторинному ринку. Це податок перехід права власності (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP). Варіюється залежно від регіону. В середньому по країні – 8%, але може бути і 10% (Каталонія), або 6,6% (Канарські острови).
Гербовий збір (тільки для новобудов)
Гербовий збір (юридична фіксація акта, IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados) сплачується лише за купівлі-продажу нової нерухомості. Варіюється від 0,5% до 1,5% вартості об’єкта, залежно від регіону Іспанії.
Послуги ріелтора
Звичайна комісія ріелторів в Іспанії – 3-5% від ціни об’єкта, якщо йдеться про купівлю нерухомості на вторинному ринку . Ми забезпечуємо супровід “під ключ”, і не тільки до укладання угоди, але й допомагаємо нашим клієнтам з організаційними питаннями після завершення угоди (питання переукладання договору на комунальні послуги, вибір та наймання керуючої компанії тощо). При купівлі нерухомості на первинному ринку від забудовника, де вас представлятимемо ми ( агенція нерухомості Deniz-Estate ), наші послуги для вас будуть повністю безкоштовні . Наш бізнес збудований на комісійних від компаній-забудовників. [special_block]
Гонорар юриста
Якщо ви наймаєте юриста самостійно, погодинна оплата в Іспанії становить €50-€300 за годину. За фіксованими тарифами це може бути €1500-€2000, а деякі 1-1,5% від ціни об’єкта. Для клієнтів Deniz-Estate ці послуги входять до загального пакету послуг і оплачувати окремо їх не потрібно.
Нотаріальні витрати та реєстрація об’єкта
Ці витрати оплачує покупець. Суму розраховує нотаріус, зазвичай, це 1%-2% від ціни об’єкта.
Послуги перекладача
Якщо покупець – іноземець і не говорить іспанською, на угоді має бути перекладач, стандартна ставка якого €100 на годину, плюс ПДВ. На весь процес укладання угоди може знадобитися кілька годин. Для клієнтів Deniz-Estate ці послуги входять до загального пакету послуг і оплачувати окремо їх не потрібно.
Іпотечні збори
Залучення іпотечного кредитування вимагає включення додаткових процедур:
- Оцінка об’єкту €300-€500,
- Збір відкриття кредиту 0,5-1% від оціночної вартості об’єкта.
- Страхування майна €100-€1000 на рік, залежно від суми покриття та типу нерухомості.
- Страхування життя іпотекоутримувача.
- (Можливо, але не обов’язково) Послуги іпотечного брокера 0,5% -1% від суми кредиту при самостійному підборі нерухомості. Знову ж таки, у випадку, коли вашим представником буде наше агентство, ці витрати ви не платите, оскільки іпотечними брокерами у цьому випадку виступають співробітники нашої компанії та наші іспанські партнери, і ця послуга включена до нашого пакету послуг “під ключ”.
Загалом загальні витрати на купівлю нерухомості в Іспанії можуть становити 12.5-13.5% від ціни об’єкта при купівлі без кредиту. І 15-16% від ціни об’єкта, купуючи в кредит.
Записатися на консультацію з експертом із нерухомості за кордоном
наша професія нагадує мені роботу «персонального асистента», такого собі координатора чи провідника в новій країні, який допомагає людині уникнути головного болю - у нашому випадку пов'язаного з купівлею нерухомості.
Тому з нами купують квартири, здають їх в оренду, отримують кредитування в банках або оформляють ППП, навіть меблюють квартири та віддають дітей до школи.
А найголовніше - нас рекомендують друзям, а довіра багато чого варта. Приходьте й ви до нас!