Помилки інвесторів-початківців: як правильно інвестувати в нерухомість

Як правильно інвестувати у нерухомість за кордоном? Це питання нам часто ставлять на консультаціях з інвестування. Ми вирішили викласти ТОП-7 найбільш типових помилок інвесторів-початківців у нашій статті.

Минулого тижня (на листопад 2021 року) сталася велика подія на ринку американської нерухомості. Один із топових гравців ринку, компанія Zillow заявила про закінчення своєї роботи у зв’язку із серйозними збитками на кінець року. Сума збитків становила майже 400 мільйонів доларів. Не будемо вдаватися докладний аналіз, якщо зробити короткий висновок – алгоритм оцінки закупівельної вартості нерухомості в даній компанії працював неправильно. Було допущено помилок і в системі прогнозування ринку. Всі ці фактори в сукупності призвели до втрати великих грошей, зниження вартості акцій компанії на фондовому ринку і величезними збитками для всіх акціонерів.

Якщо подібні помилки припускаються професіонали, що й говорити про приватних інвесторів. У нашій статті зібрані типові помилки інвесторів-початківців при інвестуванні в нерухомість. Пропонуємо з ними ознайомитись. Зміст:

• №1. Легковажний і наївний підхід
• №2. Інвестиції в найдешевшу нерухомість
• №3. Змішування цілей: перепродаж та вигідна оренда
• №4. Економія на послугах спеціалістів
• №5. Недостатнє вивчення особливостей локації
• №6. Непередбачливість
• №7. Переоцінка виконавців та посередників

№1. Легковажний і наївний підхід.

Найчастіше інвестори обманюються “статусністю”. Люди надто поспішають зарахувати себе до спільноти інвесторів, у результаті підходять до питання інвестування поверхово та надто легковажно. Цей підхід поєднує кілька типових практичних помилок:

• • Підбір варіанта квартири або будинку “для себе” а не “для отримання прибутку”.
  • Навіть при виборі нерухомості для прибутку орієнтуються на власний смак.

• Відсутній чи недостатній аналіз зарубіжного ринку, на який спрямована інвестиція.
• Відсутність чітких розрахунків, чіткого покрокового плану інвестицій, недооцінка планування.

Розглянемо кожну помилку докладніше, щоб розібратися, як правильно інвестувати в закордонну нерухомість.

Підбір нерухомості “для себе” а не “для інвестицій”

Інвестори-початківці дуже часто плутають картинку “ідеального житла, яке вони вибрали б для себе” з реальністю, яка дасть можливість отримувати максимальний прибуток. Квартира або будинок, який ви вибрали б для себе на довгострокове житло, сильно відрізнятиметься від тієї, яка дасть вам максимальну ліквідність або прибуток від оренди.

Тут потрібно чітко уявляти цілі, з якими купується та чи інша нерухомість і спиратися на цифри і розрахунки більше, ніж на відчуття та емоції.

Орієнтування на власний смак

Навіть при виборі квартири або будинку для отримання прибутку інвестори часто-густо дивляться на нерухомість як туристи. Навіть проводячи в країні пару тижнів, ви не зможете позбавитися такого погляду. Те, що здається дуже привабливим у перші кілька днів, може зовсім не підходити під час тривалого проживання. Наприклад, квартира біля моря не така хороша, коли в ній планується жити цілий рік. Є дуже невелика кількість країн, де квартира біля моря взимку буде такою ж гарною, як і влітку.

До таких країн належить Іспанія; ми із задоволенням допоможемо вам вибрати нерухомість в Іспанії як для власного проживання, так і для інвестицій!

З січня до березня у близьких до моря квартир зазвичай підвищені витрати на опалення, там дують пронизливі вітри і квартири можуть значно охолоджуватися. У квартирі буде тераса, проте через холод їй неможливо буде користуватися.

Сам по собі вид на море теж не завжди гарний вибір: влітку цілий день від води може відбиватися сонце, яке сліпить очі та додатково нагріває будинок, так що доводиться весь день тримати закритими штори та жалюзі. А вночі море перетворюється на темну пляму і гарного вигляду знову не бачити. При цьому, квартири та будинки біля моря значно дорожчі за такі ж, але за 400-500 метрів від узбережжя.

Тому житло безпосередньо біля моря добре підходить для короткострокової оренди (і то не для всіх туристів, європейці, наприклад, воліють саме інший варіант), а якщо ви плануєте довгострокову оренду, краще взяти житло просторіше і дешевше, але трохи далі.

Крім того, квартира безпосередньо біля моря може сильно постраждати від вологи. У такій квартирі потрібно постійно провітрювати приміщення, а значить неповне завантаження квартири орендарями – це загроза появи цвілі, пошкодження меблів і т.д. Також фасади будинків, збудованих за сучасними технологіями, швидше застарівають. Тому квартира безпосередньо біля моря має безліч нюансів, які необхідно враховувати. Інший важливий момент – це шум на першій лінії. Там завжди розташовані пляжі, ресторани, бари та весь сезон це зона підвищеного шуму. Тут постійно паркуються машини, виникають пробки і це часто є перешкодою для тих, хто хоче спокійнішої обстановки або для сімей з дітьми.

Відсутній чи недостатній аналіз ринку закордонної нерухомості

Типова ситуація, коли під аналізом ринку інвестор розуміє кілька нагуглених статей чи постів у соціальних мережах. Щоб правильно інвестувати у закордонну нерухомість, дотримуйтесь наступних рекомендацій:

• По-перше, хороший аналіз можуть зробити лише фахівці, які мають великий досвід роботи на тому чи іншому ринку нерухомості. Deniz Estate тут люб’язно надасть свої послуги на ринках Туреччини та Іспанії.
• По-друге, навіть якщо ви зважилися на це самостійно, не зайвим буде нагадати собі приказку “сім разів відміряй, – один відріж”. Перевіряйте всі цифри і факти кілька разів. Бажано із різних джерел. Навіть серйозні статистичні центри та портали часто видають усереднені дані, що дуже відрізняються від реальної ситуації навіть у різних районах чи провінціях однієї країни. Не кажучи вже про різні країни.
• По-третє, шукайте офіційні джерела. Статті на сайті нерухомості – це добре, але вони можуть служити лише провідником в тему. Аналіз ринку завжди необхідно виконувати за офіційними цифрами та статистичними даними. А найкраще для цього найняти професіоналів, які до статистики додадуть ще й свій реальний досвід.

[special_block]

Відсутність чітких розрахунків та інвестиційного плану

Інвестиції – це проекти. Це не ставки, не спроби “спробувати”, і тим більше не розвага. І як будь-який проект, інвестиції вимагають чіткого планування та математичної основи у своєму фундаменті. Інвестори-початківці занадто часто цього не розуміють. В результаті дуже легко витрачають гроші “не туди”. Зазвичай після цього слід звернення до експертів з проханнями “продати цю квартиру або будинок, що не приносить прибутку”. Але продати її на цей момент буває або дуже важко, або неможливо, тому що куплена вона була або за завищеними цінами, або без урахування багатьох факторів, що впливають на ліквідність нерухомості.

Необхідно також чітко уявляти час входу в проект і час виходу з нього. Найчастіше інвестори вважають, що найбільш вигідно купити об’єкти на ранньому етапі будівництва, оскільки на час здачі він істотно подорожчає і принесе максимальний дохід. І це дійсно працює в деяких країнах (наприклад у Туреччині), але подекуди це не так. Правильний момент покупки часто обумовлений цілим набором критеріїв. Порадьтеся з професіоналами.

№2. Інвестиції в найдешевшу нерухомість

Найчастіше інвестор виходить на стадію інвестування із невеликим бюджетом. Як правило, грошей на хорошу нерухомість не вистачає і в цій ситуації з’являється спокуса купити щось максимально дешеве і заробивши від бізнесу реінвестувати. Інша ситуація, – інвестор має бюджет, але він хоче “відкатати процедуру” на дешевій нерухомості і ось уже потім як вкластися…

Найчастіше, таких інвесторів чекає жорстоке розчарування. Нерухомість, куплена за таким принципом, матиме вкрай низьку ліквідність (тобто погано продаватися і погано здаватися в оренду). Придбаний на таких принципах об’єкт швидше за все належатиме вторинному ринку, буде без ремонту, зі старими меблями або без нього. Розраховувати заробити щось у таких умовах – порожні надії.

Наприклад, нерідкі випадки, коли покупець хоче купити житло під здачу в оренду, але на руках лише обмежена сума. За ці гроші можна купити квартиру лише у старому фонді, та й якість цього житла буде, відверто кажучи, погана. Але покупцеві здається, що це вдале вкладення коштів. В результаті, після покупки, він не може її здати в оренду, тому що туристи хочуть відпочивати в новому, сучасному, чистому та охайному будинку. І готові платити за такі апартаменти найдорожче. Буває навіть так, що аналогічна квартира в тому ж будинку, але вже після ремонту, здається та приносить прибуток, а без ремонту – ні.

Ще один варіант потрапити в пастку “дешевої нерухомості” – орієнтуватися на вартість квадратного метра. Покупцеві здається закономірною логіка: чим дешевшим квадратний метр, – тим краще. Але насправді все негаразд. Інвестор повинен оперувати поняттям ЛІКВІДНІСТЬ, а чи не поняттям вартості квадратного метра. А ліквідність – це аналіз сукупності факторів, які дозволять квартирі чи будинку приносити максимальний прибуток та швидше окупитися.

У курортних зонах ніколи не рахують ефективність інвестицій за вартістю квадратних метрів. Наприклад, будинок поряд з тим, в якому ви берете нерухомість, може коштувати в 3 рази дешевше або дорожче. Квартира в тому ж будинку, тільки на 2 поверхи вище, вже коштуватиме на 30% дорожче через найкращий вид. Квартира з видом на гори буде дешевшою на 20-30% аналогічної квартири на тому ж поверсі з видом на море.

№3. Змішування цілей: перепродаж та вигідна оренда

Ці два варіанти практично ніколи не збігаються. Отже, і купівля нерухомості під різні цілі буде спрямовано різний набір критеріїв.

Те, що добре здаватиметься в оренду, може не так добре продаватися в майбутньому. Це не завжди так, але все ж таки краще ці цілі розділяти, що допоможе і чітко визначитися зі стратегією інвестування.

№4. Економія на послугах спеціалістів

Найчастіше інвестори з обмеженим бюджетом намагаються заощадити на послугах спеціалістів: агента з нерухомості, бухгалтера, архітектора чи юриста. Але незнання місцевої специфіки може зіграти з вами злий жарт. Казуси бувають різні, перерахуємо деякі з досвіду:

• У всіх країнах є свої аферисти та шахраї. Самостійно можна потрапити на недобросовісних забудовників або на підставну керуючу компанію, яка легко обіграє іноземця, що ні в чому не орієнтується. Коли це виявляється, буває пізно, т.к. або нерухомість куплена за завищеними цінами, або гроші сплачені тим, хто просто зникає.
• Деякі продавці вторинної нерухомості можуть замовчувати про багато важливих деталей: необхідний ремонт, обстановку квартири новими меблями, обтяження на нерухомості тощо.
• У деяких країнах прийнято виконувати ремонт житлових комплексів за кошти власників. І якщо збори кооперативу вирішать зробити такий ремонт, вони просто візьмуть позику у банку, розділять на всіх власників усіх квартир та зобов’яжуть кожного виплачувати свою суму. Не знаючи цієї особливості, можна отримати безліч додаткових витрат.
• Економія на перекладачах часто виливається у погане вивчення документації, пропуск важливих пунктів договору, і як наслідок – додаткові фінансові витрати.

Хочемо звернути увагу, що агентство Deniz-Estate надає послуги супроводу угоди “під ключ”. Це означає, що якщо ви вибираєте нас як партнерів у супроводі вашої угоди, ми надаємо найкращих спеціалістів у кожній області, за що вам не потрібно додатково платити і не потрібно піклуватися про самостійний пошук цих фахівців.

№5. Недостатнє вивчення особливостей локації

Ця помилка тісно пов’язана з економією спеціалістів, т.к. і тут вони теж можуть підказати та опрацювати всі нюанси. Але ми виносимо її до окремого пункту.

• Буває так, що розрахункове співвідношення ціни об’єкта та ціни оренди – здається високоприбутковим. Однак на практиці виявляється, що об’єкт розташований у невдалому місці та реальна ціна оренди значно нижча (або об’єкт взагалі неможливо здати в оренду).
• Важливо також, в яку пору року ви купуєте квартиру: якщо це літо та пік сезону, то навіть у найвіддаленіших регіонах буде життя, буде все здано. Але якщо листопад, то картина буде інша. Щоб зрозуміти специфіку регіону, потрібно самостійно пожити там рік або довіритися професіоналам, які там живуть роками, по 10-15 років і знають кожен кут будинку та кожен клаптик землі.
• Навіть наявність “залізобетонного” орендаря не повинна затьмарювати ретельну перевірку інших критеріїв. Що ви робитимете з неліквідною нерухомістю через рік, коли ваш орендар з’їде?
• Має значення як місце, а й оточення об’єкта. Якщо ви купуєте чудову нову квартиру з відмінними розрахунковими показниками, але у величезному комплексі, де поряд будуть сотні таких самих відмінних квартир, здати її може бути непростою справою.
• Важливо враховувати плани майбутньої забудови території. Може статися, що після покупки чудового будинку на березі моря, через рік поряд з’являться багатоповерхові висотні комплекси. І ваш будинок опиниться у дуже непривабливому місці.

№6. Непередбачливість

Завжди слід оцінювати ризики форс-мажору. Наприклад, пандемія COVID-19 сплутала всі карти на багатьох ринках. У тому числі на ринку нерухомості. Але у випадку з комерційною нерухомістю буває корисно передбачити різне використання об’єкта залежно від умов:

• Наприклад, переобладнання кафе в торгову площу для магазину цілком може вирішити питання продовження регулярних платежів навіть у умовах, що змінилися.
• Готель, що не приносить дохід, можна спробувати розпродати окремими апартаментами.

№7. Переоцінка виконавців та посередників

Будь-який бізнес потребує серйозного залучення. Найчастіше інвестори-початківці обманюються словосполученням “пасивний дохід”, вважаючи, що з моменту покупки справами можна не займатися. Усі зроблять наймані посередники.

• Менеджер забудовника працює НЕ на вашому боці. Його завдання продати об’єкт, тому цифри прибутковості та критерії ліквідності можуть бути завищені. Ця ж історія може статися і в агентствах нерухомості, які одночасно є забудовниками. Оскільки їм вигідніше продати власну нерухомість.
• Менеджер банку зацікавлений у видачі іпотеки. Не потрібно розраховувати, що він вникатиме у ваші стосунки з продавцем і даватиме вам вичерпні поради.
• Нотаріус перевіряє ситуацію лише на день чи період угоди. Він не досліджуватиме всю історію об’єкта.
• Керівна компанія без належного контролю може ставитись до вашої нерухомості не надто серйозно.

У статті розглянуті типові помилки, що виникають у інвесторів-початківців і недооцінюють поради професіоналів. Це, звичайно, далеко не всі помилки, але найпоширеніші ми навели. Якщо хочете дізнатися більше про інвестування в закордонну нерухомість, та як не прогоріти на цьому, звертайтесь до нашої компанії за телефонами у шапці сайту або через інші канали зв’язку.

Будемо раді допомогти! [special_block]