Інвестиції в нерухомість Іспанії під здачу в оренду: повна калькуляція витрат та доходів

Інвестиції в нерухомість Іспанії – один із найпопулярніших інвестиційних портфелів у світі у сфері нерухомості. Чому? Все просто. Іспанія на сьогоднішній день є другим курортним напрямком на нашій планеті після Франції, якщо оцінювати за кількістю туристів, грошових витрат та авіаперельотів. А за багатьма опитуваннями і першими. Наприклад, більшість досвідчених туристів без вагань назвуть Канарські острови найкращим курортом у світі. З цих причин привабливість фінансових вливань у нерухомість Іспанії постійно зростає. Навіть незважаючи на всі кризи всередині самої країни, на пандемію COVID-19 та інші причини. Сама економічна та соціальна ситуація у світі стала відмінним підтвердженням надійності вкладення грошей у курортну іспанську нерухомість. Ринок нерухомості в цій країні не думає йти на спад. Отже, ви:

• задумалися, куди інвестувати певну суму,
• вибрали тему нерухомості,
• зупинилися на Іспанії (до речі, про інвестиційну привабливість Іспанії ми писали в нашійпопередній статті )

і що далі? А далі ми розповімо про всі підводні камені вкладення грошей у ту чи іншу нерухомість в Іспанії під здачу в оренду. На останньому зробимо акцент – у цій статті ми розглядаємо саме аспекти інвестицій у нерухомість під подальшу здачу в оренду . Тому що є й інші способи інвестування, про які – у наступній статті.

Інвестуємо в нерухомість, яку потім здаємо в оренду

Перше питання, яке зазвичай виникає – доходи. Скільки ж можна заробити на оренді нерухомості в оренду? Друге питання – витрати. Які витрати чекають на інвестора після покупки квартири, будинку або вілли в Іспанії? Що із податками? Хто робитиме прибирання? Як самостійно скласти план заповнення купленої нерухомості? Хто оплачуватиме комуналку? І так далі. В Інтернеті можна знайти багато інформації про інвестиції в іспанську нерухомість. Частина її правдива, а частина трохи перебільшена. Наприклад, зазвичай перебільшують відсоток прибуток від здачі у найм, обіцяючи 10% річних. Насправді після вирахування всіх витрат і податків реально вийде близько 5%. Крім того, присутні і навмисні викривлення інформації, коли агенції намагаються перехопити одне в одного клієнтів. В цьому випадку ви можете зустріти статті з такою логікою “не потрібно вкладати гроші та інвестувати в нерухомість Іспанії, все, що про неї пишуть – неправда, вкладайте краще в інші напрямки”. Після цього зазвичай слід пропозицію вкласти гроші у напрями того агентства, яке написало цю статтю. Як і в будь-якій іншій області, інвестиції в нерухомість Іспанії мають свої плюси та свої мінуси:

• Іспанська нерухомість дещо дорожча, порівняно, наприклад, із тією ж Туреччиною. Однак і ринок в Іспанії значно стабільніший.
• Прибутковість оренди турецької нерухомості в деяких випадках може бути вищою, ніж в Іспанії (читайте нашу наступну статтю з порівняннями кількох країн), однак і туристичний потік до Туреччини не такий стабільний, як в Іспанію
• Крім того, якщо в інші країни їдуть туристи різного контингенту, в Іспанії відпочивають переважно європейці, які мають високу платоспроможність і особисту відповідальність за стан квартири.
• Іспанія – одна з найбільш захищених законом країн у західній Європі і ви можете бути спокійні за вкладені в неї інвестиції. Проте за це доводиться розплачуватися підвищеною забюрократизованістю іспанської влади.
• В Іспанії майже повністю відсутня корупція.

Розберемо всі аспекти про інвестиції в нерухомість Іспанії по порядку. Агентство Deniz-Estate працює на ринку закордонної нерухомості з 2014 року. Ми зацікавлені у своєму доброму імені, довгостроковій репутації та орієнтовані на парадигму “win-win”. Наше завдання не “впарити інвестору незрозуміло що, поживитися його грошима і забути про нього”, як роблять несумлінні агенти, а навпаки:

• Дати рекомендації з купівлі дійсно ліквідної нерухомості . Іншими словами, ми робимо добірку об’єктів, ґрунтуючись на масі деталей та нюансів ринку (місто, локація та розташування об’єкта, можливості доходу, та багато іншого). Крім того, ми працюємо тільки з тими забудовниками, які дійсно будують красиво, надійно і об’єкти яких точно дадуть гарний прибуток нашим інвесторам:
  • Зазвичай, наші інвестори після першої роботи з нами докуповують пізніше ще 1-3 об’єкти і рекомендують нас друзям. Найчастіше наступні угоди вони проводять навіть не приїжджаючи дивитися варіанти, а довіряючи нашому вибору та рекомендаціям, підписують усі документи онлайн.
  • Ми раді такій довірі наших інвесторів.
  • Якщо ви все ж таки сумніваєтеся або вперше працюєте з нами, із задоволенням дамо контакти наших попередніх інвесторів і ви самі обговорите з ними їх кейси. Вони поділяться всіма деталями, як купували, як працюють і здають у найм свої об’єкти як і заробляють.
• Забезпечити повний супровід інвестора . Для цього ми організовуємо онлайн та офлайн тури, трансфери, допомагаємо познайомитися з об’єктами на місці або через інтернет, забезпечуємо комфорт та безпеку інвестора під час подорожей, щоб він не відволікався від своїх завдань та:
  • познайомився з цікавим для нього об’єктом,
  • купив і залишився ним задоволений,
  • оплатив транзакцію без проблем і бюрократичної тяганини,
  • обставив меблями,
  • підключив усі необхідні договори з постачальниками,
  • успішно здав в оренду,
  • отримав масу задоволення та позитивних емоцій від процесу.

  Супроводжуємо інвестора “під ключ”, як купуємо нерухомість для себе.

• Забезпечити повний юридичний супровід інвестора . Ми, буквально, ведемо його за руку по “невідомій стежці” юридичних нюансів та законодавчих особливостей Іспанії.
• Консультуємо безкоштовно. Від порад про те, послугами якої компанії скористатися до рекомендацій, як уникнути тих чи інших додаткових витрат “по незнанню”.

Тому що, якщо ви виграєте, як інвестор, отримуючи прибуток, то виграємо і ми, – отримуючи репутацію. Комісійні за роботу завжди платить забудовник. Отже, питання перше

Скільки коштує оренда ліквідної нерухомості в Іспанії в оренду

Визначимося спочатку, що ми вважаємо ліквідною нерухомістю. Насамперед це курортна нерухомість, неподалік моря. “Неподалік” тут варто розуміти як від 200 до 500 метрів. Пішки це від 7 до 15 хвилин. Саме для таких об’єктів ми наводимо далі всі розрахунки. Як показує практика, такі об’єкти найбільш прибуткові для здачі в оренду – ціни на квартири і будинки максимально наближені до моря дорожчі, іноді невиправдано завищені, але їх все одно знімають у сезон. Але є і мінуси у такої нерухомості :

• Термін оренди таких квартир зазвичай не перевищує 3-4 дні, що вимагає більшого адмін-ресурсу на роботу із заповнюваності (і не завжди це можливо зробити на 100%).
• Крім того, близькість моря негативно впливає на саму нерухомість і там доведеться частіше робити ремонти (що знову ж таки вимагатиме додаткових витрат). Тут швидше з’являється цвіль і грибок, особливо під час простоїв та поганого догляду за об’єктом.

Нерухомість до 1500 м від моря. Ці об’єкти також ліквідні, т.к. під них є особливий вид клієнтів. В основному це зрілі європейці (англійці, шведи, норвежці, бельгійці) яким важливий відпочинок у тиші та зелені, подалі від суєти. Оскільки вся туристична метушня концентрується навколо об’єктів 200-400 метрів від моря, згадана вище публіка намагається зняти нерухомість подалі від першої лінії. Тут також є види, природа, зелень. Оскільки зазвичай нерухомість біля моря будується на прибережних висотах, звідси відкриваються не менш прекрасні види на моря, лагуни та затоки. До того ж, як правило, далі від моря більше зелені та міської інфраструктури, яка така важлива для європейців: магазини, ресторани, парки, об’єкти автосервісу та інше. Європейці воліють скрізь їздити машинами, вони практично не користуються міським транспортом. Тому прилетівши в аеропорт, вони відразу орендують авто і до всіх пляжів та визначних пам’яток добираються виключно на автомобілі. Тому для них не важливо житло в першій лінії, навпаки, вони прагнуть оселитися подалі від туристичної суєти. Саме під цей сегмент клієнта і розрахована така нерухомість. Російські та українські інвестори часто її недооцінюють, оскільки в нашому східному менталітеті існує усталений шаблон: чим далі нерухомість від моря, тим гірша і дешевша. Але для європейців це не так. Другий момент. Необхідно розуміти, ми будемо здавати наш об’єкт у довгострокову оренду або короткострокову (подобову). Вартість довгострокової оренди для курортної нерухомості – 1000 €/місяць. Договори зазвичай укладаються на рік і більше. Знайшли клієнта, уклали договір, отримуємо 12 000 € на рік (до сплати податків).

Врахуйте також і той момент, що довгострокова оренда не дозволить вам користуватися цією нерухомістю. З цієї точки зору гнучкішою буде короткострокова оренда, коли ви самі можете забронювати якийсь час у своїй же квартирі або будинку і приїхати відпочити, решту часу здаючи її в оренду.

Крім того, короткострокова оренда і вигідніша. І тут виникає фактор сезонності. В Іспанії існують поняття високого, середнього та низького сезонів. Вартість оренди варіюватиметься залежно від сезону.

• Високий сезон (з середини травня до середини вересня та два тижні перед Новим Роком на католицьке Різдво) – чотири повні місяці плюс два тижні = 120 + 14 = 134 дні
• Середній сезон (з середини березня до середини травня та з середини вересня до середини листопада) – 120 днів
• Низький сезон (половина листопада, половина грудня, січень, лютий та половина березня) – зазвичай це простої, але можна здати в цей час пенсіонерам-європейцям або фрілансерам за 500€/місяць – 30 + 28 + 14 + 30 = 102 дні

Переходимо до другого питання.

Податки в Іспанії при здачі купленої нерухомості в оренду

Щодо податків варто сказати те, що при виборі такого бізнесу податків доведеться платити кілька. Один з них – податок на нерухомість, залежить від конкретного муніципалітету і становить приблизно від 100 € до 300 € на рік. І це єдина невелика сума, податки на прибуток значно більше. Працюючи самостійно, тобто. коли ви власними силами займаєтеся пошуком орендарів та заповнюваністю купленого об’єкта, доведеться платити близько 25% від доходу як податки. Це багато, тож за такою схемою практично ніхто не працює. І саме про цю схему пишуть усі, хто лякає високими податками в Іспанії. Отже, якщо ми здаємо самостійно у довгострокову оренду, отримуємо: 12000 €/100*25 = 3000 € на податки Чистий прибуток 12000 € – 3300 € = 8700 € на рік. Проте переважна більшість інвесторів вважають за краще віддати свої об’єкти в управління однією з керуючих компаній. І вже компанія займається всіма організаційними питаннями, і податки сплачує також керуюча компанія. Ви лише отримуєте прибуток як готівкові або безготівкові платежі. І це плавно підводить нас до третього питання.

Послуги керуючої компанії: вартість та перелік “головняку” якого вас позбавлять

Послуги керуючих компаній коштують від 15% до 25% від валового доходу та включають:

• Усі необхідні податки, згідно з іспанським законом
• Весь необхідний набір послуг та персонал для утримання квартири/апартаментів у чистоті (після кожного орендаря)
• Всі необхідні послуги по заповнюваності вашої нерухомості орендарями (ви отримуєте обліковий запис в CRM керуючої компанії і можете стежити за всіма деталями: хто знімає ваше житло, в які терміни і за якою ціною).
• Оплата комунальних послуг (за лімітами). Не всі компанії включають цей пункт до переліку послуг, тому це потрібно уточнювати.

Отже, ви можете вибрати схему “я все роблю сам” і мати масу голівника і при цьому заплатити 25% на податки, а потім ще заплатити за комунальні послуги, за персонал з прибирання квартири, за послуги з найму орендарів (якщо раптом вам знадобляться такі послуги, а вони, швидше за все, знадобляться). Або ви можете віддати свій об’єкт в управління компанії, яка на цьому спеціалізується, заплатити ті ж 25% цієї компанії (у гіршому випадку), більше не платити жодних інших витрат і позбутися всього “організаційного голівняку”, лише спостерігаючи як працює ваш об’єкт і приносить вам прибуток. Вибирайте. А ми йдемо далі. Давайте зведемо всі цифри воєдино, наблизившись безпосередньо до кейсів.

Розрахунок повернення інвестицій на конкретні об’єкти в Іспанії

Кейс 1 . Розрахуємо інвестиції та їх повернення для об’єкту в Торрев’єсі, вартістю 179000 €.

Це апартаменти у новому житловому комплексі, що здається в експлуатацію у листопаді 2022 року. Наразі ще можна інвестувати в цей об’єкт на етапі будівництва за мінімальними цінами. До кінця будівництва вартість зросте на 20-25% (від забудовника) без урахування зростання загальної вартості нерухомості. ЖК знаходиться в центрі міста і містить лише 20 квартир. До набережної 250 метрів. На даху є басейн з джакузі та загальна зона для мешканців. Якість будівництва класу “бізнес плюс”. Квартири будуть здані з ремонтом та вбудованою кухнею. Конфігурація квартир 3+1, загальна площа 88 квадратних метрів із балконом на 10 квадратних метрів. У вартість входить підземний паркінг. Наше агентство надає знижку на меблі та техніку до 20% при покупці з нами. Порахуємо загальну вартість витрат: Вартість апартаментів – 179000 € Вартість оформлення та держплатежів (12.5% – 13% беремо найгірший варіант у 13%) – 23270 € Вартість комплекту меблів і техніки 7000 € Разом витрати: 179000 + 2327 інвестицій у цьому об’єкті. Вартість короткострокової оренди для такої квартири:

• 100 €/доба у високий сезон
• 70 €/доба у середній сезон
• простої, або 500 €/місяць у низький сезон (або можна приїхати відпочити самому*)

* Багато наших клієнтів так і роблять. Коли квартира не зайнята, вони приїжджають відпочити самі. Зазвичай це низький сезон (грудень – березень). У високий сезон, коли ціни на оренду максимальні, пріоритет надається оренді.

Попереджаємо! Деякі інвестори хочуть всидіти на двох стільцях одразу: і добре заробляти , і приїжджати самостійно відпочивати під час високого сезону. Так не вийде, і ви повинні спочатку вирішити для себе: ви купуєте нерухомість для заробітку або для власного відпочинку. Якщо ви приїжджаєте відпочивати в той час, коли квартира могла б максимально заробляти, не нарікайте на низький річний дохід.

Порахуємо заповнюваність для такої квартири. Заповнюваність у високий сезон буде 95-100%. Беремо найгірший варіант у 95%. 134 – (134/100*95) = 127 діб квартира буде зайнята. Валовий дохід складе 127*100 = 12700 € за високий сезон. Віднімемо витрати на керуючу компанію (беремо найгірший варіант у 25%) 12700 – (12700/100*25) = 9525 € чистого прибутку за високий сезон Заповнюваність у середній сезон коливається від 50% до 75%. Візьмемо найгірший варіант. 120/2=60 діб квартира буде зайнята. Валовий дохід становитиме 60*70 = 4200 € за середній сезон. Віднімемо витрати на керуючу компанію (беремо найгірший варіант у 25%) 4200 – (4200/100*25) = 3150 € чистого прибутку за середній сезон Низький сезон може бути бонусом, ми його не враховуватимемо в розрахунках. Але в принципі за цей час можна заробити 1500€ за вирахуванням 25% = 1125€ чистого прибутку.

А можна приїхати відпочити самому. У грудні – березні погода в Іспанії не спекотна, проте температура вдень все одно становить 20-25℃, а вночі 13-15℃.

Підведемо підсумок. За обидва сезони ми заробимо чистий прибуток 9525 € + 3150 € = 12675 € Термін повернення інвестицій складе: 209270 € / 12675 € = 16,5 ≈ 17 років Проте. Ринок нерухомості Іспанії показує стабільне зростання у ціні навіть у період пандемії COVID-19. І тому якщо раптом вам з якихось причин спаде на думку продати вашу квартиру, ви не просто відразу повернете всі інвестиції, але ще й заробите на продажі. При цьому всі доходи від оренди відразу перетворяться на чистий прибуток. Кейс 2. Розрахуємо інвестиції та їх повернення для об’єкту в Торрев’єсі, вартістю 132000 €

Апартаменти в житловому комплексі за 200 метрів від пляжу Плайя-де-лос-Локос в Торрев’єсі. Житловий комплекс має затишну загальну зону на даху, обладнану зону відпочинку та спільний басейн. Крім того, комплекс ідеально підходить як для приємного відпочинку через близькість до пляжу, так і для постійного проживання. Конфігурація квартир 2+2 загальною площею від 79 квадратних метрів. Тераса 6 квадратних метрів. У вартість входять: комора, підземний паркінг, ремонт та мебльована кухня. Комплекс буде зданий у грудні 2022 року. Інвестувати можна частинами. 50% різними частинами на етапі будівництва, 50% після здачі в експлуатацію. Порахуємо загальну вартість витрат: Вартість апартаментів – 132000 € Вартість оформлення та держплатежів (12.5% – 13%; беремо найгірший варіант у 13%) – 17160 € Вартість комплекту меблів та техніки – 7000 € Разом витрати: 132000 + 17 Розрахуємо повернення інвестицій у цьому об’єкті. Вартість короткострокової оренди для такої квартири:

• 80 €/доба у високий сезон
• 50 €/доба у середній сезон
• простої, або 400 €/місяць у низький сезон (або можна приїхати відпочити самому)

Порахуємо заповнюваність для такої квартири. Заповнюваність у високий сезон буде 95-100%. Беремо найгірший варіант у 95%. 134 – (134/100*95) = 127 діб квартира буде зайнята. Валовий дохід складе 127*80 = 10160 € за високий сезон. Віднімемо витрати на керуючу компанію (беремо найгірший варіант у 25%) 10160 – (10160/100*25) = 7620 € чистого прибутку за високий сезон Заповнюваність у середній сезон коливається від 50% до 75%. Візьмемо найгірший варіант. 120/2=60 діб квартира буде зайнята. Валовий дохід становитиме 60*50 = 3000 € за середній сезон. Віднімемо витрати на керуючу компанію (беремо найгірший варіант у 25%) 3000 – (3000/100*25) = 2250 € чистого прибутку за середній сезон Низький сезон знову вважаємо бонусом. 3 місяці по 400 € = 1200 € мінус 25% = 900 € Підіб’ємо підсумок. За обидва сезони ми заробимо чистого прибутку 7620 € + 2250 € = 9870 € Термін повернення інвестицій складе: 156160 € / 9870 € = 15,8 ≈ 16 років Кейс 3. Розрахуємо інвестиції та їх повернення для об’єкта в Торрев’єсі

Будинок побудови 2010 року, апартаменти продаються з меблями та технікою, встановлений кондиціонер. У вартість апартаментів додатково входить гараж у тому самому будинку. Загальна площа 70 кв. Конфігурація кімнат 2+1. До моря пішки 12 хвилин. Порахуємо загальну вартість витрат: Вартість апартаментів – 75000 € Вартість оформлення та держплатежів (12.5% – 13%; беремо найгірший варіант у 13%) – 9750 € Разом витрати: 75000 + 9750 = 84750 € Оскільки це вторинне житло, :

• виконати косметичний ремонт
• частково оновити меблі
• оновити санвузли та вхідні двері
• виконати частковий ремонт різної сантехніки у квартирі
• протягом наступних 10 років виконати ще один-два ремонти

Все це вимагатиме вкладень від 12000-15000 € Розрахуємо повернення інвестицій по цьому об’єкту. Вартість короткострокової оренди для такої квартири:

• 50 €/доба у високий сезон
• 30 €/доба в середній сезон
• простої, або 350€/місяць у низький сезон (або можна приїхати відпочити самому)

Порахуємо заповнюваність для такої квартири. Заповнюваність у високий сезон буде 95-100%. Беремо найгірший варіант у 95%. 134 – (134/100*95) = 127 діб квартира буде зайнята. Валовий дохід складе 127*50 = 6350 € за високий сезон. Віднімемо витрати на керуючу компанію (беремо найгірший варіант у 25%) 6350 – (6350/100*25) = 4762 € чистого прибутку за високий сезон Заповнюваність у середній сезон коливається від 50% до 75%. Візьмемо найгірший варіант. 120/2=60 діб квартира буде зайнята. Валовий дохід складе 60*30 = 1800 € за середній сезон. Віднімемо витрати на керуючу компанію (беремо найгірший варіант у 25%) 1800 – (1800/100*25) = 1350 € чистого прибутку за середній сезон Низький сезон знову вважаємо бонусом. 3 місяці по 350 € = 1050 € мінус 25% = 787 € Підіб’ємо підсумок. За обидва сезони ми заробимо чистий прибуток 4762 € + 1350 € = 6112 € Термін повернення інвестицій складе: (84750 € + 15000 €) / 6112 € = більше 17 років

Рекомендації від Deniz-Estate щодо інвестиції в нерухомість Іспанії

1. Віддавайте пріоритет нової нерухомості.
2. Якщо все ж таки розглядаєте варіант вторинного житла і нерухомість старше 5 років – вибирайте дуже уважно. Дуже акуратно оцінюйте локацію, поточний стан житла, попередні цифри по здачі в оренду, а краще консультуйтеся зі спеціалістами Deniz-Estate.
3. Квартири старше 10 років ми не рекомендуємо купувати під оренду, якщо вони не знаходяться в пішій доступності до моря, пляжів та визначних пам’яток міста. І то покупка такої квартири буде винятковою нагодою. Запам’ятайте головне правило: Ніхто не продає курку, яка несе золоті яйця. На вторинному ринку ніхто не продасть дешево хорошу квартиру, яка добре здається в оренду.
4. Найбільш вигідна покупка характеризується декількома факторами:
   1. Купуйте нерухомість подалі від моря на етапі будівництва, в комплексі з усією інфраструктурою.
   2. Використовуйте безпроцентне розстрочення від забудовника.
   3. Добудовуйте і лише потім розглядайте варіанти (вже на цьому етапі ви за 1-1.5 роки заробите 20-25% від своїх інвестицій)
   4. Якщо розглядаєте оренду, готуйтеся здавати мінімум 2-3 роки, поки ЖК стане пізнаваним і почне залучати максимальну кількість орендарів. Після цього можна або заробляти на оренді максимум, або продати як повністю ліквідний об’єкт.

Наприкінці наших розрахунків необхідно сказати, що вартість оренди на добу залежить від багатьох факторів і навіть від бажання власника швидше здати нерухомість в оренду. З цієї причини в розрахунках використовувалися деякі усереднені цифри ринку для об’єктів такого ж типу. Але треба розуміти, що реальні цифри будуть дещо інші у більший чи менший бік. Дані розрахунки наведені для оцінки повернення інвестицій при вкладеннях у ті чи інші об’єкти. Звертайтеся за консультацією до нас, ми допоможемо порахувати реальну калькуляцію за будь-яким об’єктом, що вас цікавить.