Як довго зростатимуть ціни на нерухомість у Болгарії?

Минулого року ціни на житло у великих містах Болгарії зросли майже на 10% – принаймні згідно з офіційною статистикою. Це один із найшвидших показників у ЄС, де середнє зростання цін становить 4,6% на рік. Агентства нерухомості, покладаючись на власні дані, повідомляють про збільшення цін на 10-12 відсотків. Ціни у Софії, за їхніми словами, перевищили 1000 євро за квадратний метр, а в окремих кварталах – 1300 євро.

Ринок нерухомості у Софії вже перевищив рівень 2007 року. Пік цін на житло був у 2008 році, коли після стрибка на 28% вони сягнули в середньому 1191 євро за рік. Зростання цін на житло (середній показник для країни нижче 7% з урахуванням інфляції) явно випереджає економіку (близько 4%). Це ставить питання про перегрівання ринку нерухомості.

Прискорення нового будівництва останніми роками також перешкоджало зростанню цін. Будівництво нових будівель (на основі загальної забудованої площі) за дев’ять місяців 2017 року збільшилося на 19% порівняно з тим самим періодом 2016 року та майже вдвічі перевищило кризу 2010 року.

Всі ці фактори, які іноді втрачають прогнози, утримують зростання ціни нижче 10% у середньому по країні. Багато людей придбали житло в кредит через впевненість у тому, що ціни продовжуватимуть зростати.

Головною рушійною силою на ринку сьогодні є поєднання зростання доходів та низьких відсоткових ставок. Багато хто купує інвестиційні об’єкти. Часто вони розглядають купівлю нерухомості як джерело доходу як альтернативу пенсійному забезпеченню.

Внесок низьких процентних ставок є двостороннім. З одного боку, відсоткові ставки за кредитами впали більш ніж удвічі, порівняно з докризовими ставками. Середньорічна відсоткова ставка (APR) для нових кредитів у BGN становить 4,19% – понад 9% у 2007 році. Середня відсоткова ставка ще нижча (3,79% у листопаді 2017 року). Тим не менш, APR, який включає всі кредитні витрати, є найкращим показником.

Довгий час люди утримувалися від купівлі житла у кредит, і навіть коли ціни почали зростати, кредитні посередники повідомили щодо найвищого рівня самостійної участі. Але останні дані з BNB показують зміну тенденції: недавно випущені житлові кредити досягли рекордних рівнів у червні та листопаді. Якщо восени попит на самозабезпечення становив 15% і навіть 20%, багато банків тепер надають до 90% вартості майна (під повною відповідальністю позичальника та зазвичай за переказ заробітної плати).

Проблема попиту інвестиційну власність пов’язані з труднощами розрахунку прогнозування доходів від них. Це з відсутністю надійної ринкової статистики, включаючи оренду. Виходячи з неофіційних даних про ренту в Софії можна стверджувати, що дохід від оренди становить 5-7% на рік.

Посередники з нерухомості переконані, що ключовими ціновими факторами є місце розташування та тип будівництва, реальність досі показала, що набагато важливіше те, як все ж таки економіка розвивається і управляється.