Jak długo będą rosły ceny nieruchomości w Bułgarii?
W zeszłym roku ceny domów w głównych bułgarskich miastach wzrosły o prawie 10% – przynajmniej według oficjalnych statystyk. To jedno z najszybszych wskaźników w UE, gdzie średni wzrost cen wynosi 4,6% rocznie. Agencje nieruchomości, opierając się na własnych danych, podają wzrost cen na poziomie 10-12 proc. Według nich ceny w Sofii przekroczyły 1000 euro za metr kwadratowy, a w niektórych kwartałach – 1300 euro.
Rynek nieruchomości w Sofii przekroczył już poziom z 2007 roku. Ceny domów osiągnęły najwyższy poziom w 2008 r., kiedy po wzroście o 28% osiągnęły średnio 1191 euro rocznie. Wzrost cen mieszkań (średnia krajowa poniżej 7%, uwzględniając inflację) wyraźnie wyprzedza gospodarkę (ok. 4%). Rodzi to pytanie o przegrzanie rynku nieruchomości.
Przyspieszenie w budownictwie nowym w ostatnich latach również powstrzymuje wzrost cen. Liczba nowych budynków (w przeliczeniu na całkowitą powierzchnię zabudowaną) w ciągu dziewięciu miesięcy 2017 r. wzrosła o 19% w porównaniu z tym samym okresem 2016 r. i niemal dwukrotnie wzrosła w stosunku do kryzysu z 2010 r.
Wszystkie te czynniki, czasami pomijane w prognozach, sprawiają, że dynamika cen utrzymuje się poniżej 10% średniej krajowej. Wiele osób kupowało domy na kredyt, wierząc, że ceny będą nadal rosły.
Główną siłą napędową dzisiejszego rynku jest połączenie rosnących zysków i niskich stóp procentowych. Wiele osób kupuje nieruchomości inwestycyjne. Często traktują zakup nieruchomości jako źródło dochodu, jako alternatywę dla emerytury.
Wpływ niskich stóp procentowych działa w obie strony. Z jednej strony oprocentowanie kredytów spadło o ponad połowę w porównaniu ze stopami sprzed kryzysu. Średnia roczna stopa procentowa (APR) dla nowych kredytów w BGN wynosi 4,19% – w porównaniu z 9% w 2007 roku. Jeszcze niższe jest średnie oprocentowanie (3,79% w listopadzie 2017 r.). Jednak lepszym miernikiem jest RRSO, które uwzględnia wszystkie koszty kredytu.
Ludzie przez długi czas wstrzymywali się z zakupem domów na kredyt i nawet gdy ceny zaczęły rosnąć, pośrednicy kredytowi zgłaszali stosunkowo wysoki poziom zaangażowania własnego. Jednak najnowsze dane BNB pokazują zmianę trendu, a nowo udzielone kredyty mieszkaniowe osiągnęły rekordowe poziomy w czerwcu i listopadzie. O ile jesienią zapotrzebowanie na samowystarczalność wynosiło 15%, a nawet 20%, obecnie wiele banków zapewnia do 90% wartości nieruchomości (na pełną odpowiedzialność kredytobiorcy i zwykle za przekazanie wynagrodzenia).
Problem popytu na nieruchomości inwestycyjne wiąże się z trudnościami w obliczaniu i prognozowaniu dochodów z nich. Wynika to z braku wiarygodnych statystyk rynkowych, w tym dotyczących czynszów. Na podstawie nieoficjalnych danych dotyczących czynszów w Sofii można stwierdzić, że dochód z wynajmu wynosi 5-7% rocznie.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są przekonani, że kluczowymi czynnikami wpływającymi na cenę jest lokalizacja i rodzaj budowy, dotychczasowa rzeczywistość pokazała, że o wiele ważniejsze jest to, jak rozwijana jest i zarządzana gospodarka.
Powiązane artykuły
Rynek nieruchomości na Bali: trendy i perspektywy dla zagranicznych inwestorów
Zapisz się na konsultację z ekspertem ds. nieruchomości za granicą
Nasz zawód przypomina mi pracę „asystenta osobistego”, taki koordynator lub przewodnik w nowym kraju, który pomaga uniknąć setek problemów. W naszym przypadku związanych z zakupem nieruchomości.
Dlatego z nami kupują mieszkania, wynajmują je, korzystają z kredytowania w bankach lub uzyskują zezwolenie na pobyt, nawet urządzają mieszkania i wysyłają dzieci do szkoły.
A co najważniejsze, jesteśmy polecani znajomym, a zaufanie jest wiele warte. Zapraszamy!