Как долго будут расти цены на недвижимость в Болгарии?

В прошлом году цены на жилье в крупных городах Болгарии выросли почти на 10% — по крайней мере, согласно официальной статистике. Это одна из самых быстрых показателей в ЕС, где средний рост цен составляет 4,6% в год. Агентства недвижимости, полагаясь на свои собственные данные, сообщают об увеличении цен на 10-12 процентов. Цены в Софии, по их словам, превысили 1000 евро за квадратный метр, а в отдельных кварталах — 1300 евро.

Рынок недвижимости в Софии уже превысил уровень 2007 года. Пик цен на жилье был в 2008 году, когда после скачка на 28% они достигли в среднем 1191 евро за год. Рост цен на жилье (средний показатель для страны ниже 7%, с учетом инфляции) явно опережает экономику (около 4%). Это ставит вопрос о перегреве рынка недвижимости.

Ускорение нового строительства в последние годы также препятствовало росту цен. Строительство новых зданий (на основе общей застроенной площади) за девять месяцев 2017 года увеличилось на 19% по сравнению с тем же периодом 2016 года и почти в два раза превысило кризис 2010 года.

Все эти факторы, которые иногда упускаются из прогнозов, удерживают рост цены ниже 10% в среднем по стране. Многие люди приобрели жилье в кредит из-за уверенности в том, что цены будут продолжать расти.

Главной движущей силой на рынке сегодня является сочетание роста доходов и низких процентных ставок. Многие покупают инвестиционные объекты. Часто они рассматривают покупку недвижимости как источник дохода, как альтернативу пенсионному обеспечению.

Вклад низких процентных ставок является двусторонним. С одной стороны, процентные ставки по кредитам упали более чем в два раза по сравнению с докризисными ставками. Среднегодовая процентная ставка (APR) для новых кредитов в BGN составляет 4,19% — более 9% в 2007 году. Средняя процентная ставка еще ниже (3,79% в ноябре 2017 года). Тем не менее, APR, который включает все кредитные расходы, является лучшим показателем.

Долгое время люди воздерживались от покупки жилья в кредит, и даже когда цены начали расти, кредитные посредники сообщили относительно высокий уровень самостоятельного участия. Но последние данные из BNB показывают изменение в тенденции: недавно выпущенные жилищные кредиты достигли рекордных уровней в июне и ноябре. Если осенью спрос на самообеспечение составлял 15% и даже 20%, многие банки теперь предоставляют до 90% стоимости имущества (под полной ответственностью заемщика и обычно за перевод заработной платы).

Проблема спроса на инвестиционную собственность связана с трудностями расчета и прогнозирования доходов от них. Это связано с отсутствием надежной рыночной статистики, включая аренду. Исходя из неофициальных данных о ренте в Софии, можно утверждать, что доход от аренды составляет 5-7% в год.

Посредники по недвижимости убеждены, что ключевыми ценовыми факторами являются местоположение и тип строительства, реальность до сих пор показала, что гораздо важнее то, как все таки экономика развивается и управляется.