Jak kupić mieszkanie (dom) w Turcji dla obywatela Ukrainy, Rosji, Kazachstanu, Białorusi
W tym artykule dowiesz się, jak kupić mieszkanie w Turcji dla obywateli Ukrainy, Rosji, Kazachstanu i Białorusi. Treść artykułu:
- Prawa i obowiązki obcokrajowców kupujących nieruchomości w Turcji
- Jak agencja Deniz-Estate jest przydatna
- Jak kupić mieszkanie lub dom w Turcji: krok po kroku
- Krok 1. Podpisz umowę kupna-sprzedaży
- Krok 2. Przygotowanie dokumentów uzupełniających
- Krok 3. Płatność za transakcję
- Krok 4. Rejestracja własności TAPU
- Krok 5. Zawarcie umów z dostawcami mediów
- Koszty finansowe w trakcie procesu dokumentacyjnego
- Jak na odległość kupić mieszkanie w Turcji
- Pożyczki i raty dla obcokrajowców
Prawa i obowiązki obcokrajowców kupujących nieruchomości w Turcji
Obywatelom jakich krajów Türkiye daje prawo do zakupu nieruchomości?
Po zniesieniu w 2012 roku „zasady wzajemności”, zgodnie z którą prawo nabywania tureckich nieruchomości mieli jedynie obywatele tych krajów, w których Turkom przyznano podobne prawa, w ustawodawstwie tureckim nie ma ograniczeń dotyczących obywatelstwa. Następnie zniesione zostały wszelkie ograniczenia w stosunku do 129 krajów, m.in. Ukrainy, Rosji, Białorusi, Kazachstanu, Azerbejdżanu, Turkmenistanu, Uzbekistanu, Kirgistanu i wielu innych. Dziś obywatele Ukrainy, Rosji, Kazachstanu i Białorusi mogą swobodnie stać się pełnoprawnymi właścicielami niemal każdej nieruchomości w Turcji. Zgodnie z tureckim prawem transakcję może przeprowadzić zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna (zarejestrowana w Turcji). Istnieją pewne ograniczenia w zakupie nieruchomości, ale nie dotyczą one obywatelstwa kupującego, ale bezpieczeństwa narodowego Turcji, o czym mowa poniżej.
Jakie rodzaje nieruchomości mogą kupować cudzoziemcy?
Po pierwsze, maksymalna powierzchnia posiadanych gruntów nie może przekraczać 30 hektarów. Po drugie, obywatelom Ukrainy i Rosji zabrania się zakupu nieruchomości na terytoriach graniczących z ich krajami – jest to wybrzeże Morza Czarnego (miasta Ordu, Fatsa, Samsun, Rize, Trabzon, Zonguldak i inne). W tym miejscu trzeba powiedzieć, że wybrzeże Morza Czarnego w Turcji w zasadzie nie jest popularne. Zdecydowana większość turystów wybiera wybrzeża Morza Egejskiego i Morza Śródziemnego. Na tych wybrzeżach nie ma żadnych ograniczeń dla obcokrajowców, zarówno w zakresie nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych. Po trzecie, istnieje także pewna lista stref zakazanych dla cudzoziemców, związanych z obiektami strategicznymi Turcji i będących obiektami bezpieczeństwa narodowego.
Prawa i obowiązki zagranicznych właścicieli nieruchomości
Każdy inwestor w gospodarce tureckiej (inwestycja obejmuje zakup nieruchomości na cele osobiste lub biznesowe) ma prawo i wystarczającą podstawę do następujących przywilejów:
- Przy zakupie nieruchomości za dowolną kwotę – prawo do uzyskania pozwolenia na pobyt
- Kupując nieruchomość o wartości 250 tys. dolarów lub więcej, właściciel nieruchomości ma prawo ubiegać się o obywatelstwo tureckie.
Każdy inwestor nieruchomościowy musi:
- Zapłać roczny podatek od nieruchomości,
- Zapłać zobowiązania za usługi komunalne,
- Od stycznia 2021 roku płacisz roczny podatek od luksusowych mieszkań, jeśli ich wartość przekracza 700 tys. dolarów.
- Przestrzegaj przepisów dotyczących wynajmu.
- Niezależnie monitoruj wdrażanie prawa i płacenie podatków w swoim kraju.
Jak agencja Deniz-Estate jest przydatna przy zakupie domu w Turcji
- Od 2014 roku prowadzimy profesjonalną działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości zwykłych i luksusowych w różnych krajach (w tym w Turcji).
- Nie jesteśmy oficjalnymi przedstawicielami żadnego konkretnego tureckiego dewelopera, co oznacza, że nie jesteśmy zainteresowani sprzedażą Państwu wyłącznie „naszych” nieruchomości. Przy ocenie niektórych obiektów możesz liczyć na nasz obiektywizm.
- Naszym klientom oferujemy szeroki zakres usług:
- Szczegółowa kalkulacja kosztów dowolnego obiektu z naszej bazy danych;
- Analiza kosztów dalszego utrzymania nabytej nieruchomości;
- Pełna analiza atrakcyjności inwestycyjnej konkretnego regionu Turcji: kalkulacja zysków z odsprzedaży, wynajmu, dostęp do spraw naszych dotychczasowych klientów.
- Pełna obsługa prawna pod klucz;
- Wycieczki online i offline z możliwością oglądania obiektów, transfery, zakwaterowanie w hotelach, przewodnicy, tłumacze.
- Bezpłatne i szczegółowe konsultacje dotyczące różnych niuansów związanych z prawem i pobytem w Turcji.
- Wysoko cenimy naszą reputację, a tym samym naszych inwestorów.
- Budujemy nasze procesy biznesowe w paradygmacie „win-win”.
Jak kupić mieszkanie lub dom w Turcji: krok po kroku
Krok 1. Podpisz umowę kupna-sprzedaży
Przygotowujemy umowę. To pierwszy krok prawny. Sprzedawca i kupujący rozpoczynają swoją relację od umowy kupna-sprzedaży. Musi zawierać:
- informacje i dane o stronach transakcji
- informacje o nieruchomości (układ, cechy konstrukcyjne, data oddania do użytku, budynki towarzyszące, parking, garaż itp.)
- warunki płatności za transakcję
- wykaz obowiązków stron
Umowa zawierana jest w kilku językach: tureckim i języku kupującego. Na tym etapie jedynym dokumentem, jakiego potrzebuje zagraniczny nabywca jest paszport międzynarodowy.
Uwaga! Sama umowa (nawet potwierdzona notarialnie) nie daje kupującemu prawa własności do nieruchomości. Aby to zrobić, musisz uzyskać TAPU (świadectwo własności), które wydaje wyłącznie organ państwowy – Departament Katastralny, gwarantujący legalność transakcji na poziomie państwowym. Notariusze nie mają prawa samodzielnie rejestrować transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Mogą jedynie pomóc w sporządzeniu umowy, a także poświadczyć na niej podpisy notarialne.
Wpłacamy zaliczkę. Podpisując umowę kupujący ma obowiązek wpłacić zadatek i zarezerwować nieruchomość. Zwykle jest to 5-10% wartości nieruchomości. Kwotę kaucji lepiej podać jako osobną pozycję w sekcji kar. Jeżeli kupujący odmówi transakcji, zadatek nie zostanie mu zwrócony. Jeżeli sprzedawca odmówi, zwraca kaucję w podwójnej wysokości. W ten sposób obie strony będą jednakowo chronione.
Krok 2. Przygotowanie dokumentów uzupełniających
Do dalszej rejestracji nieruchomości i uzyskania TAPU potrzebne będą następujące dokumenty:
- Pełnomocnictwo dla agencji Deniz-Estate (opcjonalnie). Jeśli jako kupujący nie możesz lub nie chcesz osobiście przygotować dokumentów do rejestracji własności nieruchomości, możesz powierzyć to nam. Chętnie załatwimy w Twoim imieniu wszelkie formalności.
- Uzyskanie NIPu. Indywidualny numer podatkowy w Turcji jest warunkiem niezbędnym do: rejestracji nieruchomości, zawierania umów z dostawcami mediów i operatorów telekomunikacyjnych, otwarcia rachunku bankowego.
- Otwarcie rachunku bankowego w banku tureckim (opcjonalnie). Jest to wygodne, ale nie konieczne. Zawsze możesz dokonać płatności bezpośrednim przelewem z Twojego kraju bezpośrednio na konto sprzedającego. Otwarte konto można jednak wykorzystać do innych płatności:
- Płatność za usługi komunalne
- uzyskanie zezwolenia na pobyt (jeżeli jest to konieczne)
Do założenia konta potrzebne będą następujące dokumenty:
- paszport międzynarodowy i jego kserokopia lub kserokopia;
- NIP (numer podatkowy w Turcji) – oficjalny wyciąg z tureckiego urzędu skarbowego
- paszport wewnętrzny ze stemplem rejestracyjnym pobytu
Tureckie konto bankowe można otworzyć w dolarach amerykańskich ($), euro (€) lub lirach tureckich. Możesz otworzyć wszystkie trzy waluty jednocześnie. Nie ma minimalnej kwoty wpłaty, konto może być nawet puste. Cała procedura trwa zwykle kilka minut.
- Uzyskanie dodatkowych zezwoleń (jeśli jest to konieczne). W niektórych przypadkach wymagane będzie zaświadczenie* resortu wojskowego stwierdzające, że nabywany obiekt nie znajduje się na obszarze chronionym. Najczęściej jest to formalność i zajmuje tylko kilka dni.
*Według tureckiego prawa, od 2011 roku, jeśli już choć raz wystąpiono o takie zezwolenie dla konkretnego obiektu, nie będzie już konieczności jego ponownego wydawania.
Krok 3. Płatność za transakcję
Płatności przy zakupie nieruchomości w Turcji możliwe są w czterech walutach: lirze tureckiej, dolarach amerykańskich, euro i funtach brytyjskich. Możesz uzgodnić ze sprzedawcą dogodną walutę, wskazując to w umowie. Proszę podać tam swój harmonogram płatności. Sprzedawcy z różnych prowincji preferują różne waluty. W Stambule najprawdopodobniej poproszą o dolary. Wiele tureckich firm deweloperskich ma swoje biura i przedstawicielstwa na Ukrainie i w Rosji. Część kwoty można tam nawet zapłacić gotówką. Aby tytuł mógł zostać przetworzony (TAPU), transakcja musi zostać opłacona w całości. Jeśli kupujesz nieruchomość na raty, na akcie własności zostanie wpisane obciążenie, które można później usunąć po dokonaniu pełnej zapłaty.
Krok 4. Rejestracja własności TAPU
To kluczowy etap. Sprzedający i kupujący (lub ich upoważnieni przedstawiciele przez pełnomocnika), pośrednik w obrocie nieruchomościami (jeśli taki istnieje) i notariusz (państwowy) tłumacz muszą spotkać się w państwowym Departamencie Katastralnym, gdzie następuje przeniesienie praw.
Uwaga! W przypadku dokonywania transakcji przez cudzoziemców nie znających języka tureckiego obowiązkowym warunkiem legalności transakcji jest podpis tłumacza państwowego.
Czerwony TAPU – przy zakupie domu lub mieszkania. Niebieski TAPU – przy zakupie działki do TAPU (karty katastralnej) wprowadzane są następujące informacje:
- Adres strony z nieruchomością;
- Zdjęcie właścicieli (potrzebne będą 2 zdjęcia);
- Informacje o rejestracji terenu w katastrze;
- Informacje o stanie witryny;
- Powierzchnia działki (w Turcji nie zapisuje się powierzchni mieszkania);
- Rodzaj własności obiektu;
- Koszt nieruchomości;
- Informacje o poprzednich właścicielach;
- Informacje o nowych właścicielach;
- Data zakupu nieruchomości przez poprzedniego właściciela;
- Numer rejestracyjny TAPU poprzedniego właściciela (zmiany po przeniesieniu własności);
- Dane rejestracyjne dokumentu TAPU;
- Data nabycia nieruchomości przez nowego właściciela;
- Pieczęć Wydziału Katastralnego, podpis urzędnika.
Uwaga! W Turcji nie ma ograniczeń wiekowych dla osoby zarejestrowanej w TAPU. Nawet małoletnie dzieci mogą stać się właścicielami nieruchomości. Możesz także wprowadzić do TAPU maksymalnie 10 właścicieli, z których każdy będzie właścicielem jakiejś części nieruchomości (w równych udziałach lub nie, zgodnie z decyzją wszystkich właścicieli). Właściciele mogą, ale nie muszą, być spokrewnieni. Każdy właściciel może sprzedać swój udział tylko za zgodą wszystkich pozostałych właścicieli.
Termin otrzymania karty katastralnej TAPU upływa w ciągu pięciu dni od chwili złożenia przez sprzedawcę wniosku do Urzędu Katastralnego.
Krok 5. Zawarcie umów z dostawcami mediów
Zwykle jest to dostawa zimnej wody, prądu, telefonu i Internetu. Jeśli kupiłeś nieruchomość w nowym budynku, najpierw musisz uzyskać Iskan (paszport techniczny mieszkania).W Turcji istnieją dwa rodzaje paszportów technicznych – Genel Iskan i Ferdi Iskan. Deweloper otrzymuje gen po oddaniu domu do użytku i jest to dowód rejestracyjny całego domu. Rejestruje i potwierdza spełnienie wszystkich niezbędnych norm budowlanych oraz daje pozwolenie na przyłączenie domu do sieci elektroenergetycznych. Ferdi to indywidualny paszport techniczny wymagany przez właściciela apartamentu. Wydawany jest jednorazowo przy pierwszej sprzedaży mieszkania. Jeśli kupisz „wtórny”, Ferdi Iskan powinien już być obecny. Jeśli go tam nie będzie, ale będzie Genel, ponowne pozyskanie Ferdy'ego nie będzie stanowić żadnego problemu. W tym celu należy skontaktować się z Urzędem Miejskim właściwym dla lokalizacji nieruchomości. Będziesz także musiał uiścić opłaty rządowe. Aby podłączyć media, potrzebne będą następujące dokumenty:
- Paszport właściciela nieruchomości (kopia)
- TAPU dla nieruchomości (kopia)
- Ferdi Iskan – indywidualny dowód rejestracyjny (kopia);
- Polisa ubezpieczeniowa (DASK) – obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi;
- Numery seryjne wodomierzy;
- Wniosek o podłączenie mediów;
- Notarialne pełnomocnictwo dla przedstawiciela (w razie potrzeby);
Koszty finansowe w trakcie procesu dokumentacyjnego
Aby kupić mieszkanie w Turcji, obywatel Ukrainy, Rosji lub Kazachstanu musi ponieść pewne wydatki finansowe. Zazwyczaj koszty te nie przekraczają 5-7% ceny rynkowej nieruchomości. Co samo w sobie jest znacznie niższe niż te same koszty w krajach europejskich. Ile nowy właściciel będzie musiał zapłacić:
- Podatek rejestracyjny nieruchomości. Jest to 4% wartości katastralnej nieruchomości, która jest zwykle niższa od wartości rynkowej;
- Opłaty państwowe przy rejestracji TAPU. Obejmuje to opłaty katastralne i usługi tłumacza państwowego przy przenoszeniu praw majątkowych. Zwykle około 300 €.
- Pełnomocnictwo notarialne (opcjonalnie, w przypadku transakcji na odległość dla przedstawiciela). 100-150 euro
- Usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zwykle około 3-5% wartości nieruchomości i najczęściej na rynku wtórnym. Deniz-Estate działa na zlecenie dewelopera, dlatego nasze usługi są dla Klienta bezpłatne.
- Zdobycie Ferdiego Iskana – tylko dla nowych budynków. Od 300 € do 1000 € w zależności od charakterystyki obiektu
- Rejestracja mediów. Połączenie: 200-300 €, ponowna rejestracja na innego właściciela jest o 30-50% tańsza.
W jaki sposób obywatel Ukrainy lub Rosji może zdalnie kupić mieszkanie w Turcji?
Po pierwsze, jest to możliwe. A o niektórych funkcjach przy zakupie nieruchomości na odległość (przez przedstawiciela) już pisaliśmy. Aby to zrobić, musisz udzielić pełnomocnictwa zaufanej osobie, tylko ona może w Twoim imieniu:
- uzyskać numer podatkowy w Turcji;
- zarejestruj się i uzyskaj własność obiektu w swoim imieniu;
- zawierać umowy z dostawcami mediów
Najlepiej takie pełnomocnictwo wystawić w ambasadzie lub konsulacie Turcji na terenie państwa, w którym mieszkasz. W takim przypadku apostille nie będzie potrzebne.
Pożyczki i raty na mieszkanie w Turcji dla obcokrajowców
Po pierwsze, pożyczki w Turcji udzielane są obcokrajowcom bez problemów. W tym obywatele Rosji, Ukrainy, Białorusi i Kazachstanu. Dlatego jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania w Turcji na raty lub z kredytem hipotecznym, poniższa sekcja jest dla Ciebie.
Kredyt hipoteczny w Turcji dla obcokrajowców
Tureckie banki z łatwością udzielają kredytów hipotecznych obcokrajowcom na następujących warunkach:
- Okres kredytu hipotecznego – 10 lat
- W euro (€) kredyty hipoteczne udzielane są na 4,2% rocznie (stopa procentowa została ostatnio obniżona, poprzednio wynosiła 7%)
- Hipoteka udzielana jest na kwotę 50% szacunkowej wartości nieruchomości.
Tutaj powinieneś zrozumieć, że bank wycenia nieruchomości po najniższych możliwych cenach. Oznacza to, że jeśli wartość rynkowa mieszkania wynosi np. 80 000 euro, to bank wyceni je na około 60 000 euro i udzieli kredytu hipotecznego na 30 000 euro. Będziesz więc musiał sam zapłacić około ⅗ kwoty (w przypadku przykładu będzie to 50 000 €). Ale to też są dobre warunki. W związku z tym sprawdza się następująca strategia inwestycyjna:
- Spłacaj nieoprocentowane raty do czasu zakończenia budowy. Zobacz warunki rat poniżej.
- Po oddaniu obiektu do użytkowania złóż wniosek o kredyt hipoteczny w banku tureckim na pozostałą część;
- Wynająć mieszkanie, spłacając kredyt hipoteczny ratami czynszu;
Lista tureckich banków udzielających kredytów hipotecznych obcokrajowcom:
- TEB
- Turek AlBaraka
- Banku Garanti
- DenizBank
- Kuveyt Turk
Plan ratalny od dewelopera
Standardowe warunki rat są następujące:
- Wszystkie raty są nieoprocentowane przez cały okres (w euro). Jest to ustalone w umowie.
- Pierwsza płatność wynosi 20-30% całkowitego kosztu mieszkania;
- Pozostała część kwoty jest dzielona na równe części i płatna regularnie (raz na kwartał lub raz w miesiącu) przez cały okres budowy (zwykle około 20 miesięcy);
Ale możliwe jest negocjowanie z deweloperem na nieco innych warunkach:
- 20% – zaliczka;
- Kolejne 30% – regularne płatności w trakcie budowy;
- Na etapie budowy pozostałą kwotę (50%) spłacasz z własnych pieniędzy lub możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku (i spłacić go, wynajmując gotowe mieszkanie).
Również na miesiąc lub dwa miesiące przed oddaniem nieruchomości do użytkowania (kiedy nie spłaciłeś jeszcze całej raty) możesz odsprzedać mieszkanie po podwyższonej cenie (zwykle od 30 do 50%). Biorąc pod uwagę fakt, że na etapie projektu nie zainwestujesz 100% kosztów, ale około 70%, Twoja marża może wynieść od 50 do 70%. Co daje nam zwrot z inwestycji na poziomie około 30% rocznie.
Powiązane artykuły
Rynek nieruchomości na Bali: trendy i perspektywy dla zagranicznych inwestorów
Zapisz się na konsultację z ekspertem ds. nieruchomości za granicą
Nasz zawód przypomina mi pracę „asystenta osobistego”, taki koordynator lub przewodnik w nowym kraju, który pomaga uniknąć setek problemów. W naszym przypadku związanych z zakupem nieruchomości.
Dlatego z nami kupują mieszkania, wynajmują je, korzystają z kredytowania w bankach lub uzyskują zezwolenie na pobyt, nawet urządzają mieszkania i wysyłają dzieci do szkoły.
A co najważniejsze, jesteśmy polecani znajomym, a zaufanie jest wiele warte. Zapraszamy!