Błędy początkujących inwestorów: jak prawidłowo inwestować w nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości za granicą? To pytanie często zadajecie nam podczas konsultacji inwestycyjnych. W naszym artykule postanowiliśmy zamieścić TOP 7 najczęstszych błędów początkujących inwestorów. W zeszłym tygodniu (listopad 2021) na amerykańskim rynku nieruchomości miało miejsce duże wydarzenie. Jeden z czołowych graczy na rynku, Zillow, ogłosił zakończenie swojej pracy z powodu poważnych strat pod koniec roku. Wysokość strat wyniosła prawie 400 milionów dolarów. Nie będziemy wdawać się w szczegółową analizę, ale jeśli wyciągniemy krótki wniosek, algorytm szacowania ceny zakupu nieruchomości w tej firmie nie działał poprawnie. Błędy popełniono także w systemie prognozowania rynku. Wszystkie te czynniki łącznie doprowadziły do utraty dużych sum pieniędzy, spadku wartości akcji spółki na giełdzie i ogromnych strat dla wszystkich akcjonariuszy. Jeśli profesjonaliści popełniają takie błędy, co możemy powiedzieć o inwestorach prywatnych. W naszym artykule przedstawiamy typowe błędy popełniane przez początkujących inwestorów przy inwestowaniu w nieruchomości. Zapraszamy do zapoznania się z nimi. Treść:

• nr 1. Frywolne i naiwne podejście
• Nr 2. Inwestowanie w najtańsze nieruchomości
• Nr 3. Cele mieszania: odsprzedaż i zyskowny wynajem
• Nr 4. Oszczędność na usługach specjalistycznych
• Nr 5. Niewystarczające badanie cech lokalizacji
• Numer 6. Celownik
• nr 7. Przeszacowanie wykonawców i pośredników

nr 1. Frywolne i naiwne podejście.

W większości przypadków inwestorzy dają się zwieść „statusowi”. Ludzie zbyt szybko identyfikują się ze społecznością inwestorów, przez co do kwestii inwestowania podchodzą powierzchownie i zbyt frywolnie. Podejście to łączy w sobie kilka typowych błędów praktycznych:

• • Wybór opcji mieszkania lub domu „dla siebie”, a nie „dla zysku”.
  • Nawet przy wyborze nieruchomości „dla zysku” kierują się własnym gustem.

• Brak lub niewystarczająca analiza rynku zagranicznego, na który kierowana jest inwestycja.
• Brak jasnych kalkulacji, przejrzysty plan inwestycji krok po kroku, niedoszacowanie planowania.

Przyjrzyjmy się każdemu błędowi bardziej szczegółowo, aby zrozumieć, jak prawidłowo inwestować w zagraniczne nieruchomości.

Wybór nieruchomości „dla siebie”, a nie „pod inwestycję”

Początkujący inwestorzy bardzo często mylą obraz „idealnego domu, jaki sami wybraliby” z rzeczywistością, która zapewni możliwość uzyskania maksymalnego zysku. Mieszkanie lub dom, które wybierzesz na mieszkanie długoterminowe, będzie bardzo różnić się od tego, które zapewni Ci maksymalną płynność finansową czy dochód z wynajmu. Tutaj musisz jasno zrozumieć cele, dla których kupowana jest ta lub inna nieruchomość, i polegać bardziej na liczbach i obliczeniach niż na wrażeniach i emocjach.

Koncentrując się na własnym guście

Nawet wybierając mieszkanie lub dom dla zysku, inwestorzy często patrzą na nieruchomości jak turyści. Nawet po spędzeniu kilku tygodni na wsi nie będziesz w stanie pozbyć się tego wyglądu. To, co w pierwszych dniach wydaje się bardzo atrakcyjne, może nie nadawać się na dłuższy pobyt. Przykładowo mieszkanie nad morzem nie jest zbyt dobre, jeśli planuje się w nim mieszkać przez cały rok. Jest bardzo niewiele krajów, w których mieszkanie nad morzem zimą będzie równie dobre jak latem.

Kraje te obejmują Hiszpanię; Chętnie pomożemy w wyborze nieruchomości w Hiszpanii zarówno na własne miejsce zamieszkania, jak i pod inwestycję!

Od stycznia do marca mieszkania blisko morza charakteryzują się zazwyczaj wyższymi kosztami ogrzewania, wieją tam przenikliwe wiatry i mieszkania mogą się znacznie ochłodzić. Mieszkanie będzie posiadało taras, jednak ze względu na zimno nie będzie możliwości jego wykorzystania. Sam widok na morze też nie zawsze jest dobrym wyborem: latem słońce może przez cały dzień odbijać się od wody, co oślepia oczy i dodatkowo nagrzewa dom, dlatego trzeba przez cały dzień mieć zasłonięte zasłony i rolety. A w nocy morze zamienia się w ciemną plamę i nie można już zobaczyć pięknego widoku. Jednocześnie apartamenty i domy nad morzem są znacznie droższe od tych samych, ale 400-500 metrów od brzegu. Dlatego mieszkania bezpośrednio nad morzem dobrze nadają się na wynajem krótkoterminowy (i nawet wtedy nie dla wszystkich turystów; Europejczycy na przykład wolą inną opcję), a jeśli planujesz wynajem długoterminowy, lepiej weź mieszkanie, które jest bardziej przestronne i tańsze, ale trochę dalej. Ponadto mieszkanie bezpośrednio nad morzem może zostać poważnie uszkodzone przez wilgoć. W takim mieszkaniu konieczna jest ciągła wentylacja lokalu, co powoduje, że mieszkanie nie jest w pełni zajęte przez lokatorów – grozi to pleśnią, uszkodzeniem mebli itp. Również elewacje domów budowanych przy użyciu nowoczesnych technologii szybciej się starzeją. Dlatego mieszkanie bezpośrednio nad morzem ma wiele niuansów, które należy wziąć pod uwagę. Kolejną ważną kwestią jest hałas na pierwszej linii. Zawsze są tam plaże, restauracje, bary, a przez cały sezon jest to obszar o wysokim poziomie hałasu. Samochody są tu stale parkowane, tworzą się korki, co często jest przeszkodą dla tych, którzy chcą bardziej zrelaksowanego otoczenia lub dla rodzin z dziećmi.

Brak lub niewystarczająca analiza zagranicznego rynku nieruchomości

Typowa sytuacja ma miejsce, gdy inwestor na podstawie analizy rynku rozumie kilka artykułów lub postów zamieszczonych w Google na portalach społecznościowych. Aby właściwie inwestować w nieruchomości zagraniczne, postępuj zgodnie z poniższymi zaleceniami:

• Po pierwsze, dobrej analizy mogą dokonać jedynie specjaliści posiadający duże doświadczenie na konkretnym rynku nieruchomości. Tutaj DenizEstate będzie świadczyć swoje usługi na rynki Turcji i Hiszpanii.
• Po drugie, nawet jeśli zdecydujesz się zrobić to sam, nie jest złym pomysłem przypomnienie sobie powiedzenia „zmierz siedem razy, utnij raz”. Sprawdź wszystkie liczby i fakty WIELE razy. Najlepiej z różnych źródeł. Nawet poważne ośrodki i portale statystyczne często podają średnie dane, które bardzo odbiegają od sytuacji rzeczywistej, nawet w różnych regionach czy województwach tego samego kraju. Nie mówiąc już o różnych krajach.
• Po trzecie, szukaj oficjalnych źródeł. Artykuły na portalach o nieruchomościach są dobre, ale mogą służyć jedynie jako przewodnik po temacie. Analizę rynku należy zawsze przeprowadzać w oparciu o oficjalne dane i statystyki. A najlepszym sposobem na to jest zatrudnienie profesjonalistów, którzy dodadzą do statystyk własne, realne doświadczenie.

[specjalny_blok]

Brak jasnych kalkulacji i planu inwestycyjnego

Inwestycje to projekty. To nie są zakłady, nie próby „spróbowania”, a już na pewno nie rozrywka. I jak każdy projekt, inwestycje wymagają jasnego planowania i podstaw matematycznych u podstaw. Początkujący inwestorzy zbyt często tego nie rozumieją. W rezultacie zbyt łatwo jest wydawać pieniądze w niewłaściwych miejscach. Zwykle następuje po tym apel do ekspertów z prośbą o „sprzedaż tego nierentownego mieszkania lub domu”. Ale do tego czasu jego sprzedaż może być bardzo trudna lub niemożliwa, ponieważ została zakupiona albo po zawyżonych cenach, albo bez uwzględnienia wielu czynników wpływających na płynność nieruchomości. Konieczne jest także jasne zrozumienie czasu wejścia do projektu i czasu wyjścia z niego. Inwestorzy często uważają, że najbardziej opłaca się kupować obiekty na najwcześniejszym etapie budowy, gdyż do czasu ich ukończenia cena znacznie wzrośnie i przyniesie maksymalne dochody. I to naprawdę działa w niektórych krajach (na przykład w Turcji), ale w niektórych nie. Właściwy moment na zakup często wyznaczany jest na podstawie całego zestawu kryteriów. Skonsultuj się z profesjonalistami.

Nr 2. Inwestowanie w najtańsze nieruchomości

Często inwestor wchodzi na etap inwestycyjny z niewielkim budżetem. Z reguły pieniędzy na dobre nieruchomości nie starcza i w takiej sytuacji pojawia się pokusa, żeby kupić coś jak najtaniej i „zarobić na biznesie” i ponownie zainwestować. Inna sytuacja jest taka, że inwestor ma budżet, ale chce „przetestować procedurę” na tanich nieruchomościach, a potem jak inwestować… Najczęściej tacy inwestorzy będą mocno rozczarowani. Nieruchomości zakupione tą zasadą będą miały wyjątkowo niską płynność (czyli trudno będzie je sprzedać i trudno będzie wynająć). Przedmiot zakupiony na takich zasadach najprawdopodobniej będzie należał do rynku wtórnego, będzie bez renowacji, ze starymi meblami lub w ogóle bez nich. Oczekiwanie, że coś zarobisz w takich warunkach, to pusta nadzieja. Na przykład często zdarza się, że kupujący chce kupić nieruchomość na wynajem, ale ma pod ręką ograniczoną kwotę. Za te pieniądze można kupić tylko mieszkanie w starym budynku, a jakość tego mieszkania będzie, szczerze mówiąc, słaba. Ale kupujący uważa, że jest to dobra inwestycja. W efekcie po zakupie nie może go wynająć, bo turyści chcą odpocząć w nowym, nowoczesnym, czystym i schludnym domu. I są skłonni zapłacić więcej za takie mieszkania. Zdarza się nawet, że podobne mieszkanie w tym samym budynku, ale po remoncie, jest wynajmowane i zarabia, a bez remontu już nie. Innym sposobem na wpadnięcie w pułapkę „tanich nieruchomości” jest skupienie się na koszcie za metr kwadratowy. Logika wydaje się kupującemu logiczna: im tańszy metr kwadratowy, tym lepiej. Ale w rzeczywistości tak nie jest. Inwestor musi kierować się koncepcją PŁYNNOŚCI, a nie kosztem metra kwadratowego. A płynność to analiza splotu czynników, które pozwolą mieszkaniu lub domowi przynosić maksymalny zysk i szybciej się spłacać. Na terenach wypoczynkowych efektywności inwestycji nigdy nie oblicza się na podstawie kosztu metrów kwadratowych. Przykładowo dom sąsiadujący z tym, w którym wynajmujesz, może kosztować 3 razy mniej lub więcej. Mieszkanie w tym samym budynku, tylko 2 piętra wyżej, będzie kosztować o 30% więcej ze względu na lepszy widok. Mieszkanie z widokiem na góry będzie o 20-30% tańsze niż podobne mieszkanie na tym samym piętrze z widokiem na morze.

Nr 3. Cele mieszania: odsprzedaż i zyskowny wynajem

Te dwie opcje prawie nigdy nie są takie same. W związku z tym zakup nieruchomości o różnym przeznaczeniu będzie ukierunkowany na inny zestaw kryteriów. To, co będzie dobrze wynajmowane, może nie sprzedawać się tak dobrze w przyszłości. Nie zawsze tak jest, ale nadal lepiej oddzielić te cele, co pomoże Ci jasno określić strategię inwestycyjną.

Nr 4. Oszczędność na usługach specjalistycznych

Często inwestorzy dysponujący ograniczonym budżetem starają się oszczędzać na usługach specjalistów: pośrednika w obrocie nieruchomościami, księgowego, architekta czy prawnika. Ale nieznajomość lokalnej specyfiki może zrobić ci okrutny żart. Istnieją różne zdarzenia, wymieńmy niektóre z naszych doświadczeń:

• Wszystkie kraje mają swoich oszustów i oszustów. Samotnie możesz trafić na pozbawionych skrupułów programistów lub fałszywą firmę zarządzającą, która z łatwością może pokonać niewykwalifikowanego obcokrajowca. Kiedy się to odkryje, będzie już za późno, bo… albo nieruchomość kupiono po zawyżonych cenach, albo pieniądze wypłacono tym, którzy po prostu zniknęli.
• Niektórzy sprzedawcy nieruchomości z odsprzedaży mogą przemilczeć wiele istotnych szczegółów: niezbędne naprawy, wyposażenie mieszkania w nowe meble, obciążenia na nieruchomości itp.
• W niektórych krajach panuje zwyczaj przeprowadzania remontów całych zespołów mieszkaniowych na koszt właścicieli. A jeśli zgromadzenie spółdzielni zdecyduje się na taki remont, to po prostu zaciągnie pożyczkę z banku, podzieli ją pomiędzy wszystkich właścicieli wszystkich mieszkań i zobowiąże wszystkich do płacenia własnej kwoty. Nie znając tej funkcji, możesz ponieść wiele dodatkowych kosztów.
• Oszczędzanie na tłumaczach często skutkuje złym przestudiowaniem dokumentacji, pominięciem ważnych zapisów umowy, a w efekcie dodatkowymi kosztami finansowymi.

Pragniemy zwrócić Państwa uwagę na fakt, że agencja Deniz-Estate świadczy usługi obsługi transakcji pod klucz. Oznacza to, że jeśli wybierzesz nas jako partnerów do obsługi Twojej transakcji, zapewniamy najlepszych specjalistów w każdej dziedzinie, za co nie musisz dodatkowo płacić i nie musisz martwić się o samodzielne znalezienie tych specjalistów.

Nr 5. Niewystarczające badanie cech lokalizacji

Ten błąd jest ściśle związany z oszczędzaniem na specjalistach, ponieważ… i tutaj również mogą doradzić i wypracować wszystkie niuanse. Ale umieściliśmy to w osobnym akapicie.

• Zdarza się, że wyliczony stosunek ceny nieruchomości do ceny wynajmu wydaje się wysoce opłacalny. W praktyce okazuje się jednak, że nieruchomość jest położona w złej lokalizacji i faktyczna cena wynajmu jest znacznie niższa (lub w ogóle nie da się jej wynająć).
• Ważne jest również, o której porze roku kupujesz mieszkanie: jeśli jest lato i szczyt sezonu, to nawet w najbardziej odległych regionach będzie życie, wszystko będzie wynajęte. Ale jeśli będzie listopad, obraz będzie inny. Aby zrozumieć specyfikę regionu, trzeba pomieszkać tam przez rok samodzielnie lub zaufać profesjonalistom, którzy mieszkają tam od lat, 10-15 lat i znają każdy zakątek domu i każdy kawałek ziemi.
• Nawet obecność najemcy „żelbetowego” nie powinna przyćmić dokładnego sprawdzenia pozostałych kryteriów. Co zrobisz z niepłynną nieruchomością za rok, kiedy Twój najemca się wyprowadzi?
• Nie tylko lokalizacja ma znaczenie, ale także otoczenie obiektu. Jeśli kupujesz świetne nowe mieszkanie ze świetnymi ocenami, ale w ogromnym kompleksie z setkami równie świetnych apartamentów w pobliżu, wynajęcie go może być wyzwaniem.
• Ważne jest również, aby wziąć pod uwagę plany przyszłego rozwoju terytorium. Może się zdarzyć, że po zakupie doskonałego domu nad morzem, za rok w jego sąsiedztwie pojawią się wielorodzinne apartamentowce. A Twój dom znajdzie się w bardzo nieatrakcyjnym miejscu.

Numer 6. Celownik

Zawsze należy ocenić ryzyko wystąpienia siły wyższej. Na przykład pandemia Covid-19 zaburzyła karty na wielu rynkach. W tym rynek nieruchomości. Natomiast w przypadku nieruchomości komercyjnych przydatne może być zapewnienie różnych sposobów wykorzystania nieruchomości w zależności od warunków:

• Na przykład przekształcenie kawiarni w powierzchnię handlową sklepu może rozwiązać problem kontynuowania regularnych płatności nawet w zmienionych warunkach.
• Możesz spróbować sprzedać niegenerujący dochód hotel na osobne mieszkania.

nr 7. Przeszacowanie wykonawców i pośredników

Każdy biznes wymaga poważnego zaangażowania. Często początkujący inwestorzy dają się zwieść określeniu „dochód pasywny”, wierząc, że od momentu zakupu nie muszą zajmować się biznesem. Wynajęci pośrednicy zrobią wszystko.

• Menedżer dewelopera NIE działa po Twojej stronie. Jego zadaniem jest sprzedaż nieruchomości, więc wskaźniki rentowności i kryteria płynności mogą być zawyżone. To samo może się zdarzyć w agencjach nieruchomości, które są jednocześnie deweloperami. Ponieważ bardziej opłaca się im sprzedać własną nieruchomość.
• Dyrektor banku jest zainteresowany udzieleniem kredytu hipotecznego. Nie musisz oczekiwać, że zagłębi się w Twoją relację ze sprzedawcą i udzieli Ci kompleksowej porady.
• Notariusz sprawdza sytuację tylko na dzień lub okres transakcji. Nie będzie eksplorować całej historii obiektu.
• Firma zarządzająca bez odpowiedniego nadzoru może nie traktować Twojej nieruchomości zbyt poważnie.

W artykule omówiono typowe błędy, jakie popełniają początkujący inwestorzy i nie doceniają rad profesjonalistów. To oczywiście nie wszystkie błędy, ale wymieniliśmy te najczęściej spotykane. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o inwestowaniu w nieruchomości zagraniczne i jak na tym nie zbankrutować, skontaktuj się z naszą firmą dzwoniąc pod numery podane w nagłówku serwisu lub poprzez inne kanały komunikacji. Chętnie pomożemy! [specjalny_blok]