Ошибки начинающих инвесторов: как правильно инвестировать в недвижимость

Как правильно инвестировать в недвижимость за границей? Этот вопрос нам часто задают на консультациях по инвестированию. Мы решили выложить ТОП-7 наиболее типичных ошибок начинающих инвесторов в нашей статье.

На прошедшей неделе (на ноябрь 2021 года) случилось крупное событие на рынке американской недвижимости. Один из топовых игроков рынка, компания Zillow заявила об окончании своей работы в связи с серьезными убытками на конец года. Сумма убытков составила почти 400 миллионов долларов. Не будем вдаваться в подробный анализ, если сделать короткий вывод — алгоритм оценки закупочной стоимости недвижимости в данной компании работал неправильно. Были допущены ошибки и в системе прогнозирования рынка. Все эти факторы в совокупности привели к потере крупных денег, падению стоимости акций компании на фондовом рынке и огромными убытками для всех акционеров.

Если подобные ошибки допускают профессионалы, что и говорить о частных инвесторах. В нашей статье собраны типичные ошибки начинающих инвесторов при инвестировании в недвижимость. Предлагаем с ними ознакомиться.

Содержание:

• №1. Легкомысленный и наивный подход
• №2. Инвестиции в самую дешевую недвижимость
• №3. Смешивание целей: перепродажа и выгодная аренда
• №4. Экономия на услугах специалистов
• №5. Недостаточное изучение особенностей локации
• №6. Непредусмотрительность
• №7. Переоценка исполнителей и посредников

№1. Легкомысленный и наивный подход.

В большинстве случаев инвесторы обманываются “статусностью”. Люди слишком спешат причислить себя к сообществу инвесторов, в результате подходят к вопросу инвестирования поверхностно и слишком легкомысленно. Данный подход объединяет в себе несколько типичных практических ошибок:

• • Подбор варианта квартиры или дома “для себя” а не “для извлечения прибыли”.
  • Даже при выборе недвижимости “для прибыли” ориентируются на собственный вкус.

• Отсутствующий или недостаточный анализ зарубежного рынка, в который направлена инвестиция.
• Отсутствие четких расчетов, четкого пошагового плана инвестиций, недооценка планирования.

Рассмотрим каждую ошибку подробнее, чтобы разобраться как правильно инвестировать в зарубежную недвижимость.

Подбор недвижимости “для себя” а не “для инвестиций”

Начинающие инвесторы очень часто путают картинку “идеального жилья, которое они выбрали бы для себя” с реальностью, которая даст возможность получать максимальную прибыль. Квартира или дом, который вы выбрали бы для себя на долгосрочное жилье будет сильно отличаться от той, которая даст вам максимальную ликвидность или прибыль от аренды.

Здесь нужно четко представлять себе цели, с которыми приобретается та или иная недвижимость и опираться на цифры и расчеты более, нежели на ощущения и эмоции.

Ориентирование на собственный вкус

Даже при выборе квартиры или дома для получения прибыли инвесторы зачастую смотрят на недвижимость как туристы. Даже проводя в стране пару недель, вы не сможете избавиться от такого взгляда. То, что кажется очень привлекательным в первые несколько дней, может совершенно не подходить при длительном проживании. Например, квартира у моря не так хороша, когда в ней планируется жить круглый год. Есть очень небольшое количество стран, где квартира у моря зимой будет так же хороша, как и летом.

К таким странам относится Испания; мы с удовольствием поможем вам выбрать недвижимость в Испании как для собственного проживания, так и для инвестиций!

С января по март у близких к морю квартир обычно повышены расходы на отопление, там дуют пронзительные ветры и квартиры могут значительно охлаждаться. У квартиры будет терраса, однако из-за холода ей невозможно будет пользоваться.

Сам по себе вид на море тоже не всегда хороший выбор: летом целый день от воды может отражаться солнце, которое слепит глаза и дополнительно нагревает дом, так что приходиться весь день держать закрытыми шторы и жалюзи. А ночью море превращается в темное пятно и красивого вида опять не видать. При этом, квартиры и дома у моря значительно дороже таких же, но в 400-500 метрах от побережья.

Поэтому жилье непосредственно у моря хорошо подходит для краткосрочной аренды (и то не для всех туристов, европейцы, например, предпочитают как раз другой вариант), а если вы планируете долгосрочную аренду, лучше взять жилье просторнее и дешевле, но немного дальше.

Кроме того, квартира непосредственно у моря может сильно пострадать от влаги. В такой квартире нужно постоянно проветривать помещения, а значит неполная загрузка квартиры арендаторами, — это угроза появления плесени, повреждения мебели и т.д. Также фасады домов, построенных по современным технологиям, быстрее устаревают. Поэтому квартира непосредственно у моря имеет массу нюнасов, которые необходимо учитывать. Другой важный момент — это шум на первой линии. Там всегда расположены пляжи, рестораны, бары и весь сезон это зона повышенного шума. Здесь постоянно паркуются машины, возникают пробки и это зачастую является помехой для тех, кто хочет более спокойной обстановки или для семей с детьми.

Отсутствующий или недостаточный анализ рынка зарубежной недвижимости

Типична ситуация, когда под анализом рынка инвестор понимает несколько нагугленных статей или постов в социальных сетях. Чтобы правильно инвестировать в зарубежную недвижимость, придерживайтесь следующих рекомендаций:

• Во-первых, хороший анализ могут сделать только специалисты, имеющие большой опыт работы на том или ином рынке недвижимости. DenizEstate здесь любезно предоставит свои услуги на рынках Турции и Испании.
• Во-вторых, даже если вы решились на это самостоятельно, не лишним будет напомнить себе поговорку “семь раз отмерь, — один отрежь”. Проверяйте все цифры и факты МНОЖЕСТВО раз. Желательно из различных источников. Даже серьезные статистические центры и порталы зачастую выдают усредненные данные, сильно отличающиеся от реальной ситуации даже в различных районах или провинциях одной страны. Не говоря уже о разных странах.
• В-третьих, ищите официальные источники. Статьи на сайте по недвижимости — это хорошо, но они могут служить лишь проводником в тему. Анализ рынка всегда необходимо выполнять по официальным цифрам и статистическим данным. А лучше всего для этого нанять профессионалов, которые к статистике добавят еще и собственный реальный опыт.

[special_block]

Отсутствие четких расчетов и инвестиционного плана

Инвестиции — это проекты. Это не ставки, не попытки “попробовать”, и уж тем более не развлечение. И как любой проект, инвестиции требуют четкого планирования и математической основы в своем фундаменте. Начинающие инвесторы слишком часто этого не понимают. В результате слишком легко тратят деньги “не туда”. Обычно после этого следует обращение к экспертам с просьбами “продать эту не приносящую прибыли квартиру или дом”. Но продать ее к этому моменту бывает или очень трудно, или невозможно, потому что куплена она была либо по завышенным ценам, либо без учета многих факторов, влияющих на ликвидность недвижимости.

Необходимо также четко представлять себе время входа в проект и время выхода из него. Зачастую инвесторы считают, что наиболее выгодно купить объекты на самом раннем этапе стройки, поскольку ко времени сдачи он существенно подорожает и принесет максимальный доход. И это действительно работает в некоторых странах (например в Турции), но кое-где это не так. Правильный момент покупки часто обусловлен целым набором критериев. Советуйтесь с профессионалами.

№2. Инвестиции в самую дешевую недвижимость

Зачастую инвестор выходит на стадию инвестирования с небольшим бюджетом. Как правило, денег на хорошую недвижимость не хватает и в этой ситуации появляется соблазн купить что-то максимально дешевое и “заработав от бизнеса” реинвестировать. Другая ситуация, — у инвестора есть бюджет,  но он хочет “откатать процедуру” на дешевой недвижимости и вот уж потом как вложиться…

Чаще всего, таких инвесторов ждет жестокое разочарование. Недвижимость, купленная по такому принципу будет иметь крайне низкую ликвидность (то есть плохо продаваться и плохо сдаваться в аренду). Приобретенный на таких принципах объект будет скорее всего принадлежать вторичному рынку, будет без ремонта, со старой мебелью или без нее вовсе. Рассчитывать заработать что-то в таких условиях, — пустые надежды.

Например, нередки случаи, когда покупатель хочет купить жилье под сдачу в аренду, но на руках только ограниченная сумма. За эти деньги можно купить квартиру только в старом фонде, да и качество этого жилья будет, откровенно говоря, — плохое. Но покупателю кажется, что это удачное вложение средств. В результате, после покупки, он не может ее сдать в аренду, потому что туристы хотят отдыхать в новом, современном, чистом и опрятном доме. И готовы платить за такие апартаменты дороже. Бывает даже так, что аналогичная квартира в том же доме, но уже после ремонта, сдается и приносит прибыль, а без ремонта — нет.

Еще один вариант попасть в ловушку “дешевой недвижимости” — ориентироваться на стоимость квадратного метра. Покупателю кажется закономерной логика: чем дешевле квадратный метр, — тем лучше. Но на самом деле все не так. Инвестор должен оперировать понятием ЛИКВИДНОСТЬ, а не понятием стоимости квадратного метра. А ликвидность — это анализ совокупности факторов, которые позволят квартире или дому приносить максимальную прибыль и быстрее окупиться.

В курортных зонах никогда не считают эффективность инвестиций по стоимости квадратных метров. Например, дом рядом с тем, в котором вы берете недвижимость, может стоить в 3 раза дешевле или дороже. Квартира в том же доме, только на 2 этажа выше, уже будет стоить на 30% дороже из-за лучшего вида. Квартира с видом на горы будет дешевле на 20-30% аналогичной квартиры на том же этаже с видом на море..

№3. Смешивание целей: перепродажа и выгодная аренда

Эти два варианта практически никогда не совпадают. Следовательно и покупка недвижимости под различные цели будет ориентирована на различный набор критериев.

То, что будет хорошо сдаваться в аренду, может не так хорошо продаваться в будущем. Это не всегда так, но все-таки лучше эти цели разделять, что поможет и четко определиться со стратегией инвестирования.

№4. Экономия на услугах специалистов

Зачастую инвесторы с ограниченным бюджетом пытаются сэкономить на услугах специалистов: агента по недвижимости, бухгалтера, архитектора или юриста. Но незнание местной специфики может сыграть с вами злую шутку. Казусы бывают разные, перечислим некоторые из опыта:

• Во всех странах есть свои аферисты и мошенники. Самостоятельно можно попасть на недобросовестных застройщиков или на подставную управляющую компанию, которая легко обыграет ни в чем не ориентирующегося иностранца. Когда это обнаруживается, бывает уже поздно, т.к. либо недвижимость куплена по завышенным ценам, либо деньги уплачены тем, кто просто исчезает.
• Некоторые продавцы вторичной недвижимости могут умалчивать о многих важных деталях: необходимом ремонте, обстановке квартиры новой мебелью, обременениях на недвижимости и т.д.
• В некоторых странах принято выполнять ремонт целых жилых комплексов за средства собственников. И если собрание кооператива решит сделать такой ремонт, они просто возьмут ссуду в банке, разделят на всех собственников всех квартир и обяжут каждого выплачивать свою сумму. Не зная этой особенности, можно получить массу дополнительных расходов.
• Экономия на переводчиках часто выливается в плохое изучение документации, пропуск важных пунктов договора, и как следствие — дополнительные финансовые затраты.

Хотим обратить внимание, что агентство Deniz-Estate предоставляет услуги сопровождения сделки “под ключ”. Это значит, что если вы выбираете нас как партнеров в сопровождении вашей сделки, мы предоставляем лучших специалистов в каждой области, за что вам не нужно дополнительно платить и не нужно заботиться самостоятельным поиском этих специалистов.

№5. Недостаточное изучение особенностей локации

Эта ошибка тесно связана с экономией на специалистах, т.к. и здесь они тоже могут подсказать и проработать все нюансы. Но мы выносим ее в отдельный пункт.

• Бывает так, что расчетное соотношение цены объекта и цены аренды — кажется высокодоходным. Однако на практике оказывается, что объект расположен в неудачном месте и реальная цена аренды значительно ниже (или объект вообще невозможно сдать в аренду).
• Важно также, в какое время года вы покупаете квартиру: если это лето и пик сезона, то даже в самых отдаленных регионах будет жизнь, будет все сдано. Но если это ноябрь, то картина будет иная. Чтобы понять специфику региона, нужно самостоятельно пожить там годик или довериться профессионалам, которые там живут годами, по 10-15 лет и знают каждый угол дома и каждый клочок земли.
• Даже наличие “железобетонного” арендатора не должно затмевать тщательную проверку остальных критериев. Что вы будете делать с неликвидной недвижимостью через год, когда ваш арендатор съедет?
• Имеет значение не только место, но и окружение объекта. Если вы покупаете отличную новую квартиру с отличными расчетными показателями, но в огромном комплексе, где рядом будут сотни таких же отличных квартир, сдать ее может быть непростым делом.
• Важно учитывать и планы будущей застройки территории. Может статься, что после покупки отличного дома на берегу моря, через год рядом появятся высотные многоквартирные комплексы. И ваш дом окажется в очень непривлекательном месте.

№6. Непредусмотрительность

Всегда необходимо оценивать риски форс-мажора. Например, пандемия COVID-19 спутала все карты на многих рынках. В том числе на рынке недвижимости. Но в случае с коммерческой недвижимостью бывает полезно предусмотреть различное использование объекта в зависимости от условий:

• Например, переоборудование кафе в торговую площадь для магазина вполне может решить вопрос продолжения регулярных платежей даже в изменившихся условиях.
• Не приносящий доход отель можно попробовать распродать отдельными апартаментами.

№7. Переоценка исполнителей и посредников

Любой бизнес требует серьезного вовлечения. Зачастую начинающие инвесторы обманываются словосочетанием “пассивный доход”, считая, что с момента покупки делами можно не заниматься. Все сделают наемные посредники.

• Менеджер застройщика работает НЕ на вашей стороне. Его задача продать объект, поэтому цифры доходности и критерии ликвидности могут быть завышены. Эта же история может случиться и в агентствах недвижимости, которые одновременно являются и застройщиками. Поскольку им выгоднее продать свою собственную недвижимость.
• Менеджер банка заинтересован в выдаче ипотеки. Не нужно рассчитывать, что он будет вникать в ваши отношения с продавцом и давать вам исчерпывающие советы.
• Нотариус проверяет ситуацию только на день или период сделки. Он не будет исследовать всю историю объекта.
• Управляющая компания без надлежащего контроля может относиться к вашей недвижимости не слишком серьезно.

В статье рассмотрены типичные ошибки, возникающие у начинающих инвесторов и недооценивающих советы профессионалов. Это, конечно, далеко не все ошибки, но наиболее распространенные мы привели. Если хотите узнать больше об инвестировании в заграничную недвижимость, и как не прогореть на этом, обращайтесь в нашу компанию по телефонам в шапке сайта или через другие каналы связи.

Будем рады помочь!

[special_block]