Налоги и расходы в Испании при покупке, продаже, аренде недвижимости

Покупка недвижимости в Испании относится к фискальным операциям. Это означает, что при совершении сделки ее участникам нужно не просто оформить необходимые документы, но и сделать определенные взносы в государственную казну.

Законодательством предусмотрены единовременные сборы при купле/продаже недвижимого имущества, а также разовые и постоянные выплаты при владении. Ежегодные налоги на недвижимость в Испании сравнительно невысоки — с учетом расположения объекта ставки варьируются от 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости.

Условия и особенности налогообложения для местного населения и нерезидентов имеют некоторые отличия. В статье мы детально рассмотрим, какие налоги должны платить иностранцы при покупке, продаже и эксплуатации недвижимости, а также расскажем про штрафы в случае их неуплаты.

Налоги в Испании при покупке недвижимости

Взносы при приобретении жилья зависят от типа недвижимого имущества. Если квартира приобретается в новостройке, то главными налогами при покупке недвижимости в Испании считаются гербовый сбор и НДС. Покупка жилплощади на вторичном рынке требует от нерезидента внести в государственную казну налог на передачу недвижимого имущества — ITP.

Налоговые ставки устанавливаются на национальном, региональном или муниципальном уровне. Поскольку часть из них определяется муниципалитетами и автономиями, затраты на приобретение и владение недвижимым имуществом в разных регионах могут существенно различаться. Помимо непосредственно выплаты стоимости жилья, покупатель затрачивает в среднем от 6 до 11% от суммы на налоги и сборы при приобретении и еще до 1,6% в год при использовании недвижимости.

На первичном рынке

К новому дому в Испании относят здание, которое никогда не продавалось (или ранее не использовалось). Обычно такую недвижимость покупают напрямую у девелопера или у банка. Также налогообложение может применяться к земельным участкам и коммерческим помещениям.

Основным считается налог на добавленную стоимость (в Испании его называют IVA). Он относится к категории национальных, поэтому един для всех автономных сообществ. Исключение составляют только Канарские острова, где придерживаются немного иной системы налогообложения.

Размер НДС в материковой части Испании — 10% от кадастровой стоимости для жилья и 21% для участков или коммерческих объектов. На Канарах вместо IVA применяют налог IGIC, который рассчитывается как 4,5% от покупной цены недвижимого имущества.

Важно! Кадастровая стоимость устанавливается соответствующими государственными органами на основании рыночных цен в том или ином регионе. Часто она отличается от реальной цены недвижимости при покупке.

Второй налог — это гербовый сбор (AJD). По-другому он называется «налог на документальные юридические действия». В отличие от НДС, его ставка может различаться по регионам. В зависимости от автономии Испании, в которой расположен покупаемый объект, сборы по AJD варьируются в пределах 0,5–1,5% от покупной цены.

На вторичном рынке

При приобретении квартиры на вторичном рынке покупатель выплачивает ITP — налог на передачу имущества. Ставка устанавливается автономными округами. Многие регионы придерживаются общенационального правила налогообложения с начислением ставки в размере 7%, но некоторые автономии повышают или снижают эту цифру.

Ставка налога ITP для автономных сообществ Испании

Налог ITP следует уплатить не позже 30 дней от даты совершения сделки. В дальнейшем подтверждение его выплаты потребуется покупателю для регистрации в Реестре собственности.

При покупке недвижимости в ипотеку

Иностранцы имеют право использовать ипотеку для покупки недвижимости наравне с налоговыми резидентами Испании. Перед приобретением жилья можно посетить один из банков страны и запросить открытую оферту (oferta vinculante), в которой прописаны условия оформления кредита. Общая сумма кредитования обычно составляет 50–60% от стоимости квартиры или дома. Ипотека выдается на срок до 25 лет. Процент зависит от европейской ставки рефинансирования и варьируется от 2,6 до 3,6% годовых.

При оформлении ипотеки стоит учитывать дополнительные затраты. Помимо первоначального взноса, заемщику потребуется определенная сумма на оплату следующих расходов:

• Гербовый сбор — вносится покупателем недвижимости при заключении ипотечного договора. Размер начислений зависит от конкретной автономии и составляет 0,1–2% от суммы кредитования.
• Независимая оценка недвижимости — проводится по требованию банка во избежание завышения цены. Стоимость услуги определяется индивидуально. Чем дороже стоит недвижимость, тем выше оплата. В среднем заемщик отдает за оценку от 200 до 500 €.
• Услуги нотариуса и регистрация ипотечного кредита в Реестре собственности — оплачиваются в индивидуальном порядке. Размеры выплат зависят от суммы, выданной банком.
• Страхование — обязательное условие получения ипотеки. Страховой полис оформляется как на недвижимость, так и на жизнь заемщика.

Дополнительные расходы

Кроме основных налогов, покупатели несут ряд дополнительных расходов. К их числу относится резервный налог на прибыль (декларация по форме 211), который выплачивается при приобретении жилья у продавца-нерезидента. Ставка этого налога на покупку недвижимости в Испании составляет 3% от заявленной цены.

К другим расходам на приобретение жилплощади относятся:

• оплата юридических услуг при сделках с недвижимостью или налоговой оптимизации (от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости);
• запрос на статус объекта (выписка из Реестра собственности с данными о собственнике недвижимого имущества, обходится в 9 €);
• расходы на нотариуса (0,5–1% от покупной цены);
• регистрация в земельном кадастре (до 1%);
• банковские расходы на открытие счета и перевод средств из-за рубежа.

Налоги в Испании при продаже недвижимости

Продавцам не нужно уплачивать НДС, гербовый сбор и налог ITP, но они тоже несут определенные расходы. Основные затраты собственников недвижимости в Испании при продаже квартиры — это сборы на прирост капитала и увеличение стоимости земли. Также в процессе оплаты покупатель удерживает из суммы налог на прирост капитала в 3%, который при продаже недвижимости в Испании платит продавец-нерезидент.

Налог на прирост капитала для нерезидентов

Как и во многих других странах ЕС, в Испании действует налог на прирост капитала — CGT (capital gains tax). Он применяется к квартирам, виллам, земельным участкам, драгоценным металлам и прочим активам. Выплата налога осуществляется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи, то есть его взимают в том случае, когда собственник продает свое имущество дороже, чем покупал ранее. Ставка CGT зависит от полученной разницы и составляет:

• до 6 000 € — 19%;
• от 6 001 до 50 000 € — 21%;
• свыше 50 001 € — 23%.

Если продавец может доказать, что стоимость недвижимости повысилась в результате дополнительных вложений средств (к примеру, после ремонта), затраты на проведение ремонтных работ можно добавить к цене, по которой изначально было куплено имущество.

Обратите внимание! Все нерезиденты платят налог на прирост капитала в Испании в размере 3%. Он удерживается из суммы по умолчанию, то есть продавец-иностранец получает на руки 97% от цены недвижимого имущества. Если в дальнейшем прирост капитала не подтверждается, то можно подать заявку на возврат удержанных средств.

Налог на повышение стоимости земли

Этот налог с продажи недвижимости в Испании во многом схож с CGT. Его начисление осуществляется на повышение стоимости земли, которая находится под зданием. Во внимание принимается разница между ценами приобретения и продажи недвижимого имущества, умноженная на определенный коэффициент. Ставка — до 30% от прироста стоимости. Точные цифры определяются каждым муниципалитетом индивидуально и зависят от множества критериев — расположения, времени, на протяжении которого недвижимость находилась во владении продавца, и т. д.

Дополнительные расходы

К дополнительным расходам продавцов можно отнести оплату услуг риелтора. Чтобы быстро продать имущество, многие люди прибегают к помощи агентств недвижимости, которые берут за работу от 2,5 до 5% от стоимости жилья. Иногда риелторские услуги обходятся еще дороже — всё зависит от типа недвижимости и конкретного региона Испании.

Также с продавца удерживается налог на прибыль. Его размеры зависят от статуса собственника — резидент или нерезидент. Если налог при продаже квартиры в Испании платится нерезидентом, к нему применяется ставка 3%. Нагрузка на резидента значительно выше. Ему следует заплатить налог по ставке от 19 до 24%.

Налоги в Испании на владение недвижимостью

Налогообложение в Испании применяется не только при купле/продаже недвижимого имущества, но и в процессе владения. Как упоминалось выше, ежегодный налог на недвижимое имущество в Испании (IBI) достаточно низкий в сравнении с другими европейскими странами. Но дополнительно с собственников могут взимать налоги на роскошь и сдачу жилья внаем.

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IBI)

IBI — ключевой налог на недвижимость в Испании для резидентов и собственников из других стран. Ставка — от 0,4 до 1,1% с учетом стоимости и местонахождения недвижимого имущества. Точные размеры отчислений устанавливаются каждым муниципалитетом на собственное усмотрение. Налог обязаны платить все владельцы недвижимости — как физические, так и юридические лица. В дальнейшем он направляется на благоустройство, развитие муниципалитета, проведение ремонтных работ.

Рассмотрим пример расчета налога для Мадрида. Кадастровая стоимость квартиры — 70 000 €, IBI для столицы Испании — 0,60424%. К оплате:

70 000 х 0,60424% = 422,96 € в год

Если говорить о владении землей, то размер IBI различается исходя из целевого назначения участка. Плательщиком является тот человек, который на 1 января отчетного периода был записан как владелец объекта в Реестре собственности. Налог на землю в Испании определяется с учетом ставки, которая принята в том или ином муниципалитете:

• для участков городского назначения — в пределах 0,4–1,1% от цены покупки;
• для сельскохозяйственных земель — от 0,3 до 0,9% от кадастровой стоимости участка.

Налог на сдачу жилья в аренду

Рассматривая, какие налоги платит нерезидент в Испании, следует упомянуть о сборах на доходы физлиц (IRNR). Ставка для иностранных граждан при сдаче квартиры в аренду составляет 24% от полученной прибыли. Налог начисляется на сумму, которая остается у владельца недвижимости после вычета затрат на содержание имущества.

Важно! Даже если собственник недвижимости не сдает квартиру, он все равно обязан каждый год выплачивать IRNR.

Если иностранец не занимается сдачей жилья, ему приписывают доход в размере 2% от стоимости жилья (или 1,1%, если стоимость недвижимого имущества не пересматривалась последние 10 лет). Соответственно, налог начисляется только на эти 2%.

Рассмотрим, как рассчитать налог IRNR на конкретном примере. Собственник недвижимости — нерезидент Испании, кадастровая стоимость его квартиры — 70 000 €. Если цена не пересматривалась 10 лет, а иностранец не сдает квартиру в аренду, то для оплаты IRNR ему потребуется следующая сумма:

70 000 х 1,1% х 24% = 184,80 €

Другой пример — цены пересматривались, жилье было куплено за 350 000 €. В этом случае нерезидент должен ежегодно платить:

350 000 х 2% х 24% = 1 680 €

Налог на роскошь (Impuesto sobre el Patrimonio)

При наличии в собственности дорогостоящей недвижимости в большей части автономий Испании взимается налог на роскошь — Impuesto sobre el Patrimonio. Обязательства по его выплатам возникают в случае, если во владении человека находятся активы стоимостью от 700 000 €. Некоторые автономные сообщества устанавливают другие суммы. К примеру, налог на роскошь в Валенсии выплачивается при наличии недвижимости стоимостью от 500 000 €.

В Испании действуют две системы налогообложения — персональная или вещная. Первая применяется к физическим лицам, которые постоянно живут в стране. За налогооблагаемую базу принимаются все активы резидентов, в том числе за пределами Испании. Вещную систему обременения используют для нерезидентов. Налогооблагаемой базой в этом случае является имущество, которое находится только в Испании.

Налог следует уплачивать каждый год с подачей декларации по форме 714. Налоговая ставка варьируется в диапазоне 0,2–3,75% от стоимости активов. Ее точный размер зависит от конкретного региона. Приведем примеры для нескольких автономий:

• Мурсия — от 0,24 до 3%;
• Каталония — от 0,21 до 2,75%;
• Эстремадура — от 0,3 до 3,75%;
• Валенсийское сообщество — от 0,25 до 3,12%;
• Астурия — от 0,22 до 3%.

Обратите внимание! В Андалусии и Мадриде налог на роскошь не взимается.

Дополнительные расходы

При владении недвижимым имуществом в Испании у нерезидентов возникает ряд дополнительных расходов, таких как коммунальные платежи, утилизация мусора, страхование жилья. Рассмотрим эти затраты детальнее.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи рассчитываются индивидуально для каждого домовладения. Обычно они включают в себя расходы на электроэнергию, газоснабжение, подачу воды и канализацию. Также в общую сумму входят услуги управляющей компании (comunidad). Исходя из типа комунидада, владельцу недвижимости нужно каждый год платить за обслуживание от 30 до 1 300 €. Точная сумма рассчитывается с учетом наличия в доме охраны, бассейна, лифтов и других удобств.

Вывоз мусора

Взносы за утилизацию мусора выплачивают все собственники недвижимости — как резиденты, так и иностранные граждане. Каждый муниципалитет самостоятельно устанавливает суммы и сроки вывоза отходов. В большинстве городов утилизация оплачивается по фиксированной ставке. К примеру, в Аликанте она составляет 27,84 € в год, в Сории — 27,6 €, а в Хересе ее размеры доходят до 174,77 €.

Важно! В некоторых регионах оплата за мусор включается в налог на недвижимость (IBI). В частности, отдельные взносы за утилизацию отходов не взимают в Бадахосе, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, Мадриде, Малаге и Вальядолиде.

Страхование

Страхование недвижимости в Испании осуществляется добровольно. Исключение составляет только покупка жилья в ипотеку, при которой банки требуют обязательно застраховать недвижимое имущество. Страховые компании предлагают различные виды полисов. Чаще всего приобретается базовый пакет, который предусматривает страхование от пожаров, природных катаклизмов, краж, актов вандализма, повреждения имущества от воды.

Специальный налог на недвижимость (GEBI)

Налог GEBI применяется к физическим лицам, которые купили дом или квартиру через оффшорный холдинг. Каждый год собственнику необходимо вносить в государственную казну сумму в размере 3% от кадастровой стоимости жилья. Иностранные граждане могут получить компенсацию на налог, но для этого стоит обратиться за помощью к юристам.

Штрафы за уклонение от уплаты налогов

Неуплата налогов в Испании чревата штрафами, отказом в продлении ВНЖ, а иногда принудительным взысканием долгов. Размер штрафа составляет 100% от суммы, которую государственная казна недополучила в виде налогов. Ранее с неплательщиков взимали 50% от неуплаченных налогов, но финансовый кризис в 2013 году вынудил испанское правительство повысить размеры административных взысканий.

На просроченные долги насчитывается пеня. Ее размеры определяются в зависимости от времени просрочки:

• при оплате задолженности до 31.03 — 5% от суммы неуплаченного налога;
• с 31.03 до 31.06 — 10%;
• с 31.06 до конца года — 15%;
• если налог не выплачивался в течение года и более, пеня на просроченный долг будет составлять от 20%.

Долги перед государством приводят к тому, что собственник недвижимости не может свободно распоряжаться своим имуществом — продавать его, дарить или оформлять в наследство. Задолженность может взыскиваться в принудительном порядке. В крайних случаях муниципалитет блокирует банковский счет владельца жилья или забирает недвижимость в счет долгов.

Советы по налоговой оптимизации

Как говорилось выше, при покупке дома или квартиры нерезидентам нужно внести в казну Испании налоги и сборы в размере 6–11% от кадастровой стоимости недвижимости. Совершенно естественно, что любой покупатель хочет максимально сократить эти расходы. Приведем несколько рекомендаций по налоговой оптимизации, которые помогут сэкономить на приобретении жилья:

• Для снижения затрат стоит подбирать недвижимое имущество в тех регионах, где применяют низкие ставки по налогам. К примеру, ITP в Валенсии составляет 10%, а в Мадриде — всего 6%.
• Если оформить активы на несколько членов семьи, это поможет сократить сумму налога на роскошь или вовсе избежать его выплаты.
• Каждый нерезидент в Испании обязан своевременно декларировать доходы. Соблюдение сроков подачи декларации и уплаты налогов предупреждает начисление штрафов или пени.

Резюме

По европейским меркам налоги на покупку и владение недвижимостью в Испании не слишком высокие, поэтому иностранные граждане могут проживать в одном из регионов страны без излишних расходов. Если прибегнуть к налоговой оптимизации, затраты на выплаты в государственную казну будут еще ниже. Позаботиться о минимизации налоговой базы стоит еще на этапе выбора дома или квартиры. В этом поможет риелторская компания Deniz Estate. Мы подберем для вас подходящее жилье в Испании, возьмем на себя все вопросы налоговой оптимизации и юридическое сопровождение сделки.

Представленные сведения носят исключительно информационный характер и не используются в коммерческих целях.

Deniz Estate — это международное агентство недвижимости, которое поможет вам купить дом или квартиру в любой стране мира. Мы займемся поиском подходящих объектов, подготовим необходимые документы и окажем квалифицированные услуги по юридическому сопровождению сделки.