Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii na wynajem: pełna kalkulacja wydatków i dochodów

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii to jeden z najpopularniejszych portfeli inwestycyjnych na świecie w sektorze nieruchomości. Dlaczego? To proste. Hiszpania jest dziś drugim po Francji kurortem wypoczynkowym na naszej planecie pod względem liczby turystów, wydanych pieniędzy i podróży lotniczych. I według wielu sondaży, to pierwsze. Na przykład najbardziej wyrafinowani turyści nie zawahają się nazwać Wysp Kanaryjskich najlepszym kurortem na świecie. Z tych powodów atrakcyjność inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii stale rośnie. Nawet pomimo wszystkich kryzysów w samym kraju, pandemii Covid-19 i innych przyczyn. Sama sytuacja gospodarcza i społeczna na świecie stała się doskonałym potwierdzeniem wiarygodności inwestowania w hiszpańskie nieruchomości wypoczynkowe. Rynek nieruchomości w tym kraju nie wykazuje oznak spowolnienia. Więc ty:

  • zastanawiasz się gdzie zainwestować określoną kwotę pieniędzy,
  • wybrałem temat nieruchomości,
  • Zdecydowaliśmy się na Hiszpanię (swoją drogą o atrakcyjności inwestycyjnej Hiszpanii pisaliśmy w poprzednim artykule )

więc co dalej? A potem opowiemy Ci o wszystkich pułapkach związanych z inwestowaniem pieniędzy w tę czy inną nieruchomość w Hiszpanii na wynajem. Skupimy się na tym ostatnim – w tym artykule rozważymy właśnie aspekty inwestycji w nieruchomości z przeznaczeniem na dalszy wynajem . Ponieważ istnieją inne sposoby inwestowania, które zostaną omówione w następnym artykule.

Inwestujemy w nieruchomości, które następnie wynajmujemy

Pierwszym pytaniem, które zwykle się tu pojawia, są dochody. Ile można zarobić wynajmując nieruchomości? Drugą kwestią są koszty. Jakich wydatków spodziewa się inwestor po zakupie mieszkania, domu lub willi w Hiszpanii? A co z podatkami? Kto zajmie się sprzątaniem? Jak samodzielnie sporządzić plan zagospodarowania zakupionej nieruchomości? Kto zapłaci za media? I tak dalej. W Internecie dostępnych jest mnóstwo informacji na temat inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii. Część z nich jest prawdziwa, a część jest nieco przesadzona. Na przykład zwykle wyolbrzymiają procent zysku z wynajmu, obiecując 10% w skali roku. Tak naprawdę po odjęciu wszystkich wydatków i podatków będzie to faktycznie około 5%. Ponadto dochodzi do celowego zniekształcania informacji, gdy agencje próbują od siebie nawzajem przechwytywać klientów. W takim przypadku możesz natknąć się na artykuły o następującej logice: „nie ma potrzeby inwestować pieniędzy i inwestować w nieruchomości w Hiszpanii, wszystko, co o tym pisze, nie jest prawdą, lepiej inwestować w inne obszary”. Zwykle po tym następuje oferta zainwestowania pieniędzy zgodnie ze wskazówkami agencji, która napisała ten artykuł. Jak w każdym innym obszarze, inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii ma swoje zalety i wady:

  • Nieruchomości w Hiszpanii są nieco droższe w porównaniu na przykład do Turcji. Jednak rynek w Hiszpanii jest znacznie bardziej stabilny.
  • Rentowność z wynajmu nieruchomości w Turcji w niektórych przypadkach może być wyższa niż w Hiszpanii (przeczytaj nasz kolejny artykuł z porównaniami kilku krajów), jednak napływ turystów do Turcji nie jest tak stabilny jak do Hiszpanii
  • Ponadto, jeśli turyści z różnych grup wyjeżdżają do innych krajów, głównie Europejczycy spędzają wakacje w Hiszpanii, którzy mają wysoką wypłacalność i osobistą odpowiedzialność za stan mieszkania.
  • Hiszpania jest jednym z najbardziej chronionych prawnie krajów Europy Zachodniej i możesz być spokojny o swoje inwestycje. Odbywa się to jednak kosztem zwiększonej biurokratyzacji władz hiszpańskich.
  • W Hiszpanii korupcji prawie nie ma.

Przyjrzyjmy się po kolei wszystkim niuansom związanym z inwestowaniem w nieruchomości w Hiszpanii. Agencja Deniz-Estate działa na zagranicznym rynku nieruchomości od 2014 roku. Interesuje nas nasze dobre imię, długoterminowa reputacja i koncentrujemy się na paradygmacie „win-win”. Naszym zadaniem nie jest „sprzedać coś inwestorowi, zarobić na jego pieniądzach i zapomnieć o nim”, jak to robią pozbawieni skrupułów agenci, ale wręcz odwrotnie:

  • Podaj rekomendacje dotyczące zakupu naprawdę płynnych nieruchomości . Innymi słowy, selekcji obiektów dokonujemy w oparciu o wiele szczegółów i niuansów rynku (miasto, lokalizacja i położenie obiektu, możliwości zarobkowe i wiele innych). Ponadto współpracujemy tylko z tymi deweloperami, którzy naprawdę pięknie, solidnie budują i których nieruchomości z pewnością dadzą dobry zysk naszym inwestorom:
    • Zwykle po pierwszej współpracy z nami nasi inwestorzy kupują później 1-3 nieruchomości więcej i polecają nas swoim znajomym. Często dokonują kolejnych transakcji nawet nie zaglądając do opcji, ale ufając naszemu wyborowi i rekomendacjom, podpisując wszystkie dokumenty online.
    • Cieszymy się, że cieszymy się takim zaufaniem ze strony naszych inwestorów.
    • Jeżeli nadal masz wątpliwości lub współpracujesz z nami po raz pierwszy, chętnie udostępnimy Ci kontakty do naszych dotychczasowych inwestorów i będziesz mógł samodzielnie omówić z nimi ich sprawy. Podzielą się wszystkimi szczegółami dotyczącymi tego, jak kupili, jak pracują i wynajmują swoje nieruchomości oraz jak zarabiają pieniądze.
  • Zapewnij pełne wsparcie dla inwestora . W tym celu organizujemy wycieczki online i offline, transfery, pomagamy w zapoznawaniu się z obiektami na miejscu lub przez Internet, dbamy o komfort i bezpieczeństwo inwestora w czasie podróży, aby nie odrywał go od swoich zadań oraz:
    • zapoznał się z interesującym go przedmiotem,
    • Kupiłem i jestem zadowolony,
    • zapłacił za transakcję bez problemów i biurokratycznych opóźnień,
    • umeblowane meblami
    • zawarł wszystkie niezbędne umowy z dostawcami,
    • pomyślnie wynajęty,
    • Otrzymałem z tego procesu wiele przyjemności i pozytywnych emocji.

    Towarzyszymy inwestorowi „pod klucz”, jakbyśmy kupowali nieruchomość dla siebie.

  • Zapewniamy pełną obsługę prawną inwestora . Dosłownie prowadzimy go za rękę „nieznaną ścieżką” niuansów prawnych i cech legislacyjnych Hiszpanii.
  • Konsultujemy bezpłatnie. Od porad, z których usług spółki zarządzającej skorzystać, po zalecenia, jak uniknąć pewnych dodatkowych kosztów „z niewiedzy”.

Bo jeśli Ty, jako inwestor, wygrywasz, osiągając zysk, to my wygrywamy również, zdobywając reputację. Deweloper zawsze płaci prowizję za naszą pracę. Więc pytanie pierwsze

Ile kosztuje wynajem płynnych nieruchomości w Hiszpanii?

Najpierw zdefiniujmy, co uważamy za płynne nieruchomości. Przede wszystkim jest to obiekt wypoczynkowy, blisko morza. Przez „w pobliżu” należy rozumieć odległość od 200 do 500 metrów. Pieszo zajmuje od 7 do 15 minut. To właśnie dla takich obiektów poniżej prezentujemy wszystkie obliczenia. Jak pokazuje praktyka, takie nieruchomości najbardziej opłaca się wynajmować – ceny mieszkań i domów położonych najbliżej morza są droższe, czasem bezzasadnie zawyżone, ale mimo to wynajmowane są w sezonie. Ale są też wady takich nieruchomości :

  • Okres wynajmu takich mieszkań zwykle nie przekracza 3-4 dni, co wymaga większych zasobów administracyjnych do pracy nad obłożeniem (a nie zawsze da się to zrobić w 100%).
  • Ponadto bliskość morza negatywnie wpływa na samą nieruchomość i będą musiały być tam częściej przeprowadzane naprawy (co ponownie będzie wymagało dodatkowych kosztów). Grzyb i pleśń pojawiają się tu szybciej, szczególnie w czasie przestojów i złej konserwacji obiektu.

Nieruchomość do 1500 metrów od morza. Obiekty te są również płynne, ponieważ jest dla nich specjalny typ klienta. Są to głównie dojrzali Europejczycy (Brytyjczycy, Szwedzi, Norwegowie, Belgowie), którzy cenią sobie wypoczynek w ciszy i zieleni, z dala od miejskiego zgiełku. Ponieważ cały ruch turystyczny koncentruje się wokół nieruchomości położonych 200-400 metrów od morza, wspomniana publiczność stara się wynajmować nieruchomości z dala od pierwszej linii. Są też widoki, przyroda, zieleń. Ponieważ nieruchomości nadmorskie budowane są zwykle na wysokościach nadmorskich, oferują równie piękne widoki na morza, laguny i zatoki. Poza tym zazwyczaj dalej od morza znajduje się więcej zieleni i tak ważnej dla Europejczyków infrastruktury miejskiej: sklepów, restauracji, parków, serwisów samochodowych itp. Europejczycy wolą wszędzie podróżować samochodem, praktycznie nie korzystają z transportu publicznego. Dlatego po przybyciu na lotnisko od razu wynajmują samochód i na wszystkie plaże i atrakcje docierają wyłącznie samochodem. Dlatego mieszkanie w pierwszej linii nie jest dla nich ważne, wręcz przeciwnie, starają się osiedlić z dala od turystycznego zgiełku. To właśnie dla tego segmentu klientów projektowane są takie nieruchomości. Rosyjscy i ukraińscy inwestorzy często tego nie doceniają, gdyż w naszej wschodniej mentalności obowiązuje ustalony schemat: im nieruchomość dalej od morza, tym jest gorsza i tańsza. Ale w przypadku Europejczyków tak nie jest. Drugi punkt. Konieczne jest zrozumienie, czy będziemy wynajmować naszą nieruchomość na wynajem długoterminowy, czy krótkoterminowy (dobowy). Koszt wynajmu długoterminowego nieruchomości uzdrowiskowej wynosi 1000 €/miesiąc. Umowy zawierane są zazwyczaj na rok lub dłużej. Znaleźliśmy klienta, podpisaliśmy umowę, otrzymujemy 12 000 € rocznie (brutto).

Należy również pamiętać, że długoterminowy najem nie pozwoli na samodzielne korzystanie z tej nieruchomości. Z tego punktu widzenia wynajem krótkoterminowy będzie bardziej elastyczny, gdy sam będziesz mógł zarezerwować trochę czasu we własnym mieszkaniu lub domu i przyjechać odpocząć, wynajmując go przez resztę czasu.

Ponadto wynajem krótkoterminowy jest bardziej opłacalny. I tu wchodzi w grę czynnik sezonowości. W Hiszpanii istnieją koncepcje pór roku, wysokiego, średniego i niskiego. Ceny wynajmu będą się różnić w zależności od sezonu.

  • Sezon wysoki (od połowy maja do połowy września oraz na dwa tygodnie przed Nowym Rokiem w katolickie Boże Narodzenie) – pełne cztery miesiące plus dwa tygodnie = 120 + 14 = 134 dni
  • Sezon średni (od połowy marca do połowy maja i od połowy września do połowy listopada) – 120 dni
  • Sezon niski (połowa listopada, połowa grudnia, styczeń, luty i połowa marca) – zazwyczaj jest przestój, ale w tym czasie można wynająć europejskim emerytom lub freelancerom za 500 € / miesiąc – 30 + 28 + 14 + 30 = 102 dni

Przejdźmy do drugiego pytania.

Podatki w Hiszpanii przy wynajmie zakupionej nieruchomości

Jeśli chodzi o podatki, warto powiedzieć, że wybierając taki biznes, będziesz musiał zapłacić kilka podatków. Jednym z nich jest podatek od nieruchomości, który zależy od konkretnej gminy i waha się od około 100 € do 300 € rocznie. I to jest jedyna niewielka kwota, podatki dochodowe będą znacznie wyższe. Samodzielna praca, tj. szukając najemców i zajmowania zakupionej nieruchomości na własną rękę, będziesz musiał zapłacić około 25% dochodu w formie podatków. To dużo, więc prawie nikt nie pracuje według tego schematu. I to właśnie o tym schemacie piszą wszyscy, którzy straszą nas wysokimi podatkami w Hiszpanii. Jeśli więc wynajmiemy samodzielnie na dłuższy okres, otrzymamy: 12 000 € / 100 * 25 = 3 000 € z tytułu podatków Zysk netto 12 000 € – 3 300 € = 8 700 € rocznie. Jednak zdecydowana większość inwestorów woli oddać swoje nieruchomości w zarząd jednej ze spółek zarządzających. A firma zajmuje się teraz wszystkimi kwestiami organizacyjnymi, a spółka zarządzająca płaci również podatki. Zysk otrzymujesz wyłącznie w formie płatności gotówkowych lub bezgotówkowych. I to płynnie prowadzi nas do trzeciego pytania.

Usługi firmy zarządzającej: koszty i lista problemów, które Cię uchronią

Usługi spółki zarządzającej kosztują od 15% do 25% dochodu brutto i obejmują:

  • Wszystkie niezbędne podatki zgodnie z hiszpańskim prawem
  • Wszystkie niezbędne usługi i personel do utrzymania czystości mieszkania/apartamentu (po każdym najemcy)
  • Wszystkie niezbędne usługi związane z wynajmem Twojej nieruchomości przez najemców (otrzymujesz konto w CRM firmy zarządzającej i możesz monitorować wszystkie szczegóły online: kto wynajmuje Twoją nieruchomość, w jakim czasie i za jaką cenę).
  • Płatność mediów (wg limitów). Nie wszystkie firmy uwzględniają tę pozycję w swoim wykazie usług, dlatego należy to doprecyzować.

Możesz więc wybrać program „Robię wszystko sam” i mieć duży ból głowy, a jednocześnie płacić 25% podatków, a potem także płacić za media, za sprzątanie mieszkania, za usługi wynajmu (jeśli nagle potrzebujesz takich usług i najprawdopodobniej będą potrzebne). Możesz też oddać swój obiekt w zarząd firmie, która się w tym specjalizuje, zapłacić tej firmie te same 25% (w najgorszym przypadku), nie ponosić już żadnych innych kosztów i pozbyć się całego „bólu organizacyjnego” po prostu obserwując, jak działa Twój obiekt i przynosi Ci zysk. Wybierać. I ruszamy dalej. Zbierzmy wszystkie liczby razem, podchodząc bezpośrednio do przypadków.

Kalkulacja zwrotu z inwestycji dla konkretnych obiektów w Hiszpanii

Przypadek 1 . Obliczmy inwestycję i jej zwrot dla nieruchomości w Torrevieja o wartości 179 000 €.

Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii: jak zarabiać inwestując w hiszpańskie mieszkania
Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii: Nieruchomość w Torrevieja

Są to mieszkania w nowym kompleksie mieszkaniowym, który zostanie oddany do użytku w listopadzie 2022 roku. Teraz możesz nadal inwestować w tę nieruchomość na etapie budowy po minimalnych cenach. Do końca budowy cena wzrośnie o 20-25% (od dewelopera) bez uwzględnienia wzrostu całkowitego kosztu nieruchomości. Kompleks mieszkaniowy położony jest w centrum miasta i składa się z zaledwie 20 mieszkań. Nasyp oddalony jest o 250 metrów. Na dachu znajduje się basen z jacuzzi oraz część wspólna dla mieszkańców. Jakość wykonania klasy biznes plus. Apartamenty zostaną odnowione i będą miały wbudowaną kuchnię. Konfiguracja apartamentów to 3+1, łączna powierzchnia wynosi 88 metrów kwadratowych z balkonem o powierzchni 10 metrów kwadratowych. Cena obejmuje parking podziemny. Nasza agencja zapewnia rabat na meble i sprzęt AGD do 20% przy zakupach u nas. Obliczmy całkowity koszt wydatków: Koszt mieszkań – 179 000 € Koszt rejestracji i opłat rządowych (12,5% – 13%, przyjmujemy najgorszą opcję 13%) – 23 270 € Koszt zestawu mebli i wyposażenia 7 000 € Całkowite wydatki: 179 000 + 23 270 + 7 000 = 209 270 € Obliczmy zwrot inwestycji dla tego obiektu. Koszt wynajmu krótkoterminowego takiego mieszkania:

  • W sezonie 100 €/dzień
  • W sezonie 70 €/dzień
  • przestój lub 500 €/miesiąc poza sezonem (lub możesz przyjechać i odpocząć samodzielnie*)

* Wielu naszych klientów tak robi. Kiedy mieszkanie nie jest zajęte, przyjeżdżają odpocząć we własnym zakresie. Zwykle jest to sezon niski (grudzień – marzec). W szczycie sezonu, kiedy ceny wynajmu są najwyższe, priorytetem jest wynajem.

Ostrzegamy Cię! Niektórzy inwestorzy chcą siedzieć na dwóch krzesłach jednocześnie: obaj nieźle zarabiają , a w sezonie sami przyjeżdżają odpocząć . To nie zadziała i początkowo musisz sam zdecydować: kupujesz nieruchomość w celach zarobkowych lub dla własnego wypoczynku. Jeśli przyjedziesz na urlop w okresie, w którym mieszkanie mogłoby zarobić najwięcej, nie zrzucaj później winy na niskie dochody roczne.

Obliczmy obłożenie takiego mieszkania. Obłożenie w sezonie wysokim będzie wynosić 95-100%. Przyjmujemy najgorszy scenariusz na poziomie 95%. 134 – (134 / 100 * 95) = 127 dni mieszkanie będzie zamieszkane. Dochód brutto w sezonie wysokim wyniesie 127 * 100 = 12 700 €. Odejmijmy koszty spółki zarządzającej (przyjmujemy najgorszy scenariusz 25%) 12700 – (12700 / 100 * 25) = 9525 € zysk netto w sezonie wysokim Obłożenie w średnim sezonie waha się od 50% do 75%. Załóżmy najgorszy scenariusz. 120 / 2 = 60 dni mieszkanie będzie zamieszkane. Dochód brutto wyniesie 60 * 70 = 4200 € za średni sezon. Odejmijmy koszty spółki zarządzającej (przyjmujemy najgorszą opcję 25%) 4200 – (4200 / 100 * 25) = 3150 € zysku netto za średni sezon Niski sezon może być bonusem, nie weźmiemy go uwzględnić w obliczeniach. Ale w zasadzie w tym czasie możesz zarobić 1500 € minus 25% = 1125 € zysku netto.

Możesz też przyjść i odpocząć. W grudniu – marcu pogoda w Hiszpanii nie jest gorąca, ale temperatura w dzień nadal wynosi 20-25 ℃, a w nocy 13-15 ℃.

Podsumować. Za oba sezony zarobimy zysk netto w wysokości 9525 € + 3150 € = 12675 € Zwrot z inwestycji wyniesie: 209270 € / 12675 € = 16,5 ≈ 17 lat. Hiszpański rynek nieruchomości wykazuje stabilny wzrost cen nawet w czasie pandemii Covid-19. A zatem, jeśli z jakiegoś powodu nagle przyjdzie Ci do głowy sprzedaż mieszkania, nie tylko zwrócisz od razu wszystkie swoje inwestycje, ale także zarobisz na sprzedaży. W takim przypadku cały dochód z wynajmu natychmiast zamieni się w zysk netto. Przypadek 2. Obliczmy inwestycje i ich zwrot dla obiektu w Torrevieja o wartości 132 000 €

Inwestowanie w Hiszpanii: jak inwestować pieniądze w nieruchomości w Torrevieja
Inwestycje w nieruchomości hiszpańskie: Przypadek 2, nieruchomość w Torrevieja

Apartament w kompleksie mieszkaniowym 200 metrów od plaży Playa de los Locos w Torrevieja. Kompleks mieszkaniowy posiada przytulną część wspólną na dachu, wyposażoną część rekreacyjną oraz wspólny basen. Ponadto kompleks jest idealny zarówno na przyjemne wakacje ze względu na bliskość plaży, jak i na pobyt stały. Konfiguracja apartamentów to 2+2, a ich łączna powierzchnia wynosi 79 metrów kwadratowych. Taras 6m2. Cena obejmuje: komórkę lokatorską, parking podziemny, remont oraz umeblowaną kuchnię. Kompleks zostanie oddany do użytku w grudniu 2022 roku. Można inwestować w części. 50% w różnych częściach na etapie budowy, 50% po uruchomieniu. Obliczmy całkowity koszt wydatków: Koszt mieszkań – 132 000 € Koszt rejestracji i opłat rządowych (12,5% – 13%; przyjmujemy najgorszą opcję 13%) – 17 160 € Koszt zestawu mebli i sprzętu AGD – 7 000 € Wydatki ogółem: 132 000 + 17 160 + 7 000 = 156 160 € Obliczmy zwrot z inwestycji dla tego obiektu. Koszt wynajmu krótkoterminowego takiego mieszkania:

  • W sezonie 80 €/dzień
  • Poza sezonem 50 €/dzień
  • przestój lub 400 €/miesiąc poza sezonem (lub możesz przyjechać i odpocząć sam)

Obliczmy obłożenie takiego mieszkania. Obłożenie w sezonie wysokim będzie wynosić 95-100%. Przyjmujemy najgorszy scenariusz na poziomie 95%. 134 – (134 / 100 * 95) = 127 dni mieszkanie będzie zamieszkane. Dochód brutto w sezonie wysokim wyniesie 127 * 80 = 10160 €. Odejmijmy koszty spółki zarządzającej (przyjmujemy najgorszy scenariusz 25%) 10160 – (10160 / 100 * 25) = 7620 € zysk netto w sezonie wysokim Obłożenie w średnim sezonie waha się od 50% do 75%. Załóżmy najgorszy scenariusz. 120 / 2 = 60 dni mieszkanie będzie zamieszkane. Dochód brutto wyniesie 60 * 50 = 3000 € za średni sezon. Odejmijmy koszty spółki zarządzającej (przyjmujemy najgorszą opcję 25%) 3000 – (3000 / 100 * 25) = 2250 € zysku netto za średni sezon. Ponownie uważamy niski sezon za premię. 3 miesiące po 400 € = 1200 € minus 25% = 900 € Podsumujmy. Za oba sezony zarobimy zysk netto w wysokości 7620 € + 2250 € = 9870 € Zwrot z inwestycji wyniesie: 156160 € / 9870 € = 15,8 ≈ 16 lat Przypadek 3. Obliczymy inwestycję i jej zwrot dla obiektu w Torrevieja o wartości 75 000 €

Inwestujemy w nieruchomości w Hiszpanii: Torrievieja
Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii: Przypadek 3, Torrevieja

Dom wybudowany w 2010 roku, mieszkania sprzedawane są z meblami i sprzętem AGD, zainstalowana jest klimatyzacja. W cenie mieszkania dodatkowo garaż w tym samym budynku. Całkowita powierzchnia wynosi 70 metrów kwadratowych. Konfiguracja pokoju 2+1. 12 minut spacerkiem do morza. Obliczmy całkowity koszt wydatków: Koszt mieszkań – 75 000 € Koszt rejestracji i opłat rządowych (12,5% – 13%; bierzemy najgorszą opcję 13%) – 9 750 € Całkowite wydatki: 75 000 + 9 750 = 84 750 € Ponieważ jest to mieszkanie wtórne, przed wynajmem będziesz potrzebować:

  • wykonać naprawy kosmetyczne
  • częściowo zaktualizować meble
  • zaktualizować łazienki i drzwi wejściowe
  • przeprowadzić częściowe naprawy różnych armatury wodno-kanalizacyjnej w mieszkaniu
  • przeprowadzić jeszcze jeden lub dwa remonty w ciągu najbliższych 10 lat

Wszystko to będzie wymagało inwestycji w wysokości 12 000-15 000 €.Obliczmy zwrot z inwestycji dla tego obiektu. Koszt wynajmu krótkoterminowego takiego mieszkania:

  • W sezonie 50 €/dzień
  • Poza sezonem 30 €/dzień
  • przestój lub 350 €/miesiąc poza sezonem (lub możesz przyjechać i odpocząć)

Obliczmy obłożenie takiego mieszkania. Obłożenie w sezonie wysokim będzie wynosić 95-100%. Przyjmujemy najgorszy scenariusz na poziomie 95%. 134 – (134 / 100 * 95) = 127 dni mieszkanie będzie zamieszkane. Dochód brutto w sezonie wysokim wyniesie 127 * 50 = 6350 €. Odejmijmy koszty spółki zarządzającej (przyjmujemy najgorszy scenariusz 25%) 6350 – (6350 / 100 * 25) = 4762 € zysk netto w sezonie wysokim Obłożenie w średnim sezonie waha się od 50% do 75%. Załóżmy najgorszy scenariusz. 120 / 2 = 60 dni mieszkanie będzie zamieszkane. Dochód brutto wyniesie 60 * 30 = 1800 € za średni sezon. Odejmijmy koszty spółki zarządzającej (przyjmujemy najgorszą opcję 25%) 1800 – (1800 / 100 * 25) = 1350 € zysku netto za średni sezon Ponownie uważamy niski sezon za premię. 3 miesiące przy 350 € = 1050 € minus 25% = 787 € Podsumujmy. Za oba sezony zarobimy zysk netto w wysokości 4762 € + 1350 € = 6112 €. Okres zwrotu z inwestycji wyniesie: (84750 € + 15000 €) / 6112 € = ponad 17 lat

Rekomendacje Deniz-Estate dotyczące inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii

  1. Daj pierwszeństwo nowym nieruchomościom.
  2. Jeśli nadal rozważasz opcję mieszkania wtórnego i nieruchomości starszej niż 5 lat, wybieraj bardzo ostrożnie. Zachowaj szczególną ostrożność przy ocenie lokalizacji, aktualnego stanu nieruchomości, wysokości poprzednich czynszów, a jeszcze lepiej skonsultuj się ze specjalistami Deniz-Estate.
  3. Nie zalecamy kupowania na wynajem mieszkań starszych niż 10 lat, jeśli nie znajdują się one w niewielkiej odległości od morza, plaż i atrakcji miasta. I wtedy zakup takiego mieszkania byłby przypadkiem wyjątkowym. Pamiętaj o podstawowej zasadzie: nikt nie sprzedaje kury znoszącej złote jajka. Na rynku wtórnym nikt tanio nie sprzeda dobrego mieszkania, które dobrze się wynajmuje.
  4. Najlepszy zakup charakteryzuje się kilkoma czynnikami:
    1. Sprzedam nieruchomość z dala od morza na etapie budowy, wraz z całą infrastrukturą.
    2. Skorzystaj z nieoprocentowanych rat od dewelopera.
    3. Dokończ budowę i dopiero wtedy rozważ opcje (na tym etapie zarobisz 20-25% swojej inwestycji w ciągu 1-1,5 roku)
    4. Jeśli zastanawiasz się nad wynajmem, przygotuj się na wynajem na co najmniej 2-3 lata, do czasu, aż kompleks mieszkaniowy stanie się rozpoznawalny i zacznie przyciągać maksymalną liczbę najemców. Następnie możesz albo zarobić maksimum na czynszu, albo sprzedać go jako całkowicie płynną nieruchomość.

Na koniec naszych obliczeń trzeba stwierdzić, że koszt wynajmu za dobę zależy od wielu czynników, m.in. od chęci właściciela do szybkiego wynajęcia nieruchomości. Z tego powodu w obliczeniach wykorzystano średnie dane rynkowe dla obiektów tego samego typu. Ale musisz zrozumieć, że liczby rzeczywiste będą nieco inne, w górę lub w dół. Kalkulacje te mają na celu przybliżony szacunek zwrotu z inwestycji w przypadku inwestycji w określone obiekty. Skontaktuj się z nami w celu konsultacji, pomożemy Ci wyliczyć faktyczny kosztorys dla każdego interesującego Cię obiektu.

Powiązane artykuły

Блог Индонезия О странах

Rynek nieruchomości na Bali: trendy i perspektywy dla zagranicznych inwestorów

Блог Индонезия О странах

Bali w 2025 roku: Oszczędności bez kompromisów – przegląd przystępności cenowej życia na tropikalnej wyspie

Блог Испания О странах

Ceny domów w Hiszpanii według regionu

Przejdź do bloga

Zapisz się na konsultację z ekspertem ds. nieruchomości za granicą

Nasz zawód przypomina mi pracę „asystenta osobistego”, taki koordynator lub przewodnik w nowym kraju, który pomaga uniknąć setek problemów. W naszym przypadku związanych z zakupem nieruchomości.

Dlatego z nami kupują mieszkania, wynajmują je, korzystają z kredytowania w bankach lub uzyskują zezwolenie na pobyt, nawet urządzają mieszkania i wysyłają dzieci do szkoły.

A co najważniejsze, jesteśmy polecani znajomym, a zaufanie jest wiele warte. Zapraszamy!

Uzyskaj konsultację
Jurij Gruszecki, założyciel Deniz Estate