Рынок недвижимости Черногории. Инвестиции в Черногорию

В данной статье мы решили проанализировать рынок недвижимости в Черногории и дать нашим потенциальным (и реальным) инвесторам свои соображения относительно дальнейшей судьбы этого рынка и перспектив инвестирования в него.

Содержание:

• Вступление
• Развитие рынка недвижимости от времен независимости Черногории
• Как рынок недвижимости Черногории пережил COVID-19. Состояние после пандемии
• Почему организованный комплекс лучше точечной застройки
• Какая еще недвижимость есть на рынке Черногории
• Цены на рынке недвижимости в Черногории
• Основные курорты Черногории и их описание
• Выводы от агентства Deniz Estate

Краткая сводка. Черногория — страна, которая обрела независимость сравнительно недавно, в 2006 году. Само государство существует с 18 века, отделившись, как независимое королевство от Османской империи. В таком виде просуществовала до первой мировой войны, по результатам которой вошла в состав королевства сербов, хорватов и словенцев, а позже — в Югославию. После распада Югославии какое-то время входила в Союз Сербии и Черногории, а в 2006 году, после проведения референдума, объявила независимость.

Развитие рынка недвижимости от времен независимости Черногории

География и климат этой балканской страны является крайне привлекательным для туризма. А следовательно, и для инвесторов, вкладывающих средства в рынок недвижимости Черногории. С одной стороны побережье Адриатического моря, а с другой стороны — горные массивы способствуют мягкому климату и большому разнообразию туристической активности.

Эта страна стала интересовать российских инвесторов еще с начала 2000-х, однако действительно знаковый рост экономики и всех рынков, в том числе и рынка недвижимости начался с 2017 года, когда произошло сразу несколько знаковых событий:

• Страна вступила в НАТО, что означало гарантированную защищенность и стабильность в политическом и военном смысле.
• В страну пришли авиаперевозчики с мировым именем: Ryanair, EasyJet, FlyDubai и другие.
• Правительство начало активно развивать и другую транспортную инфраструктуру, которая благотворно сказалась на инвестиционном климате.

Поскольку Черногория является страной с развивающейся экономикой, рынок недвижимости здесь сильно дифференцирован и неоднороден. Ярко выражен рынок вторичной недвижимости, где есть совсем устаревший совдеповский фонд, однако среди таких объектов встречаются и действительно старинные здания, еще эпохи просвещения. Есть и более новый фонд постройки времен Югославии.

Рынок первичной недвижимости тоже представлен очень различными объектами. Резкий контраст между элитным сегментом, среднеценовым и бюджетным, может быть некомфортен для некоторых инвесторов, но такова здесь специфика рынка. По этой причине официальные цифры зачастую противоречивы, поскольку могут быть привязаны к узким территориальным регионам. Например, за тот же 2017 год прирост стоимости жилья в целом по стране составил около 8%, а в курортной Будве он достигал 30%.

Как рынок недвижимости Черногории пережил COVID-19. Состояние после пандемии

В 2020-м году недвижимость в Черногории резко подешевела. Общее среднее падение стоимости квадратного метра (без привязки к региону и техническим характеристикам) составило более 20% (в среднем до €870, на Q3 2020). 2021-й год тоже показывал неутешительную статистику. Однако, на фоне общих усредненных цифр есть жемчужины, которые значительно подорожали.

Как пример, здесь можно привести один из самых молодых курортов страны — Луштица-Бэй, открытие первого района которой состоялось в 2018 году, а достраивается он до сих пор, успешно пережив пандемию.

Стоимость квадратного метра в Луштице (по годам):

• 2012 год – старт продаж – средняя цена квадратного метра составляла €2800
• 2013 год – начало строительства – €3200
• 2015 год – сдача в эксплуатацию первой очереди – €3900
• 2018 год – официальное открытие – €5000
• 2021 год – вся инфраструктура работает, отель принимает гостей, а в домах и квартирах живут собственники – квадратный метр в среднем продается за €6100

Что же это за парадокс?

Элитная недвижимость в Черногории в принципе, не особо пострадала в результате пандемии (падение цен здесь почти не наблюдалось), однако, в случае с Луштицей, есть и другие причины.

Почему организованный комплекс лучше точечной застройки

Комплексная застройка и инфраструктура

В новых комплексах строится не просто жилье само по себе, а сразу гармоничная инфраструктура — дороги, парки, общественные пространства и объекты социальной инфраструктуры. Над ландшафтным дизайном трудятся лучшие специалисты в мире, а застройщики четко придерживаются разработанных планов и сроков.

К примеру, компания, разработавшая мастер-план Луштица-бэй в 2013 году была награждена премией Award of Excellence от Американского общества ландшафтных архитекторов, а для планировки гольф-поля был приглашен непревзойденный Гэри Плейер (выиграл 163 турнира на шести континентах и включен во Всемирный зал славы гольфа)

Экологичность проектов

Эта опция особо важна для инвесторов, вкладывающих на долгосрок. Во всем мире сейчас в тренде ESG-девелопмент: инвесторов интересуют комплексы, которые бережно относятся к окружающей среде, развивают социальные инициативы и сохраняют высокие стандарты корпоративного управления. Сейчас это лишь первые звоночки тренда, но в будущем несоответствие эконормам может стать большим препятствием к продажам.

Крупные застройщики тут впереди. Более мелкие думают об экологии в последнюю очередь, но элитная недвижимость сегодня строится только по таким стандартам и Луштица-Бэй тому лишнее доказательство. Участок под застройку составляет 690 гектаров, но застраивается по плану не более 10% территории. За соблюдение таких стандартов проект уже получил золотой сертификат LEED (от Американского совета по зеленым зданиям)

Надежный застройщик

Крупная международная компания является гарантией успешности проекта уже только благодаря своим ресурсам, опыту и возможностям. Такие застройщики не особо зависят от финансирования и могут предложить более гибкие программы рассрочек, а документация чистая и прозрачная.

Кроме того, в таких масштабных проектах государство играет роль регулятора и арбитра. На примере Луштицы, 10% акций застройщика принадлежат правительству Черногории, что дает еще больше гарантий на успешное окончание проекта.

Большой набор опций для жизни и отдыха

• Красивая и ухоженная набережная для прогулок
• Порт с полным набором сервисов для яхт
• Четыре пляжа
• Супермаркеты, бутики, клубы, рестораны, спа
• Несколько фитнес-центров
• Скверы для отдыха, площади для прогулок
• Гольф-поле и гольф-клуб
• Амфитеатр и конференц-зал
• Детский сад, школа и медицинский центр
• Участок полиции и пожарной службы
• Почта, автосервис, заправка, банк

Вы покупаете квартиру, а весь этот “фарш” получаете впридачу.

[special_block]

Какая еще недвижимость есть на рынке Черногории

У моря сохранилась застройка еще венецианской эпохи (15-18 вв.). Многие особняки в исторических центрах Будвы, Котора, Пераста, Херцег-Нови реставрируются и сдаются в аренду туристам. В некоторых размещены музеи или гостиницы. Однако, на рынке недвижимости можно еще найти подобные объекты, если это интересно инвестору. Согласитесь, исторический особняк у моря, — это довольно привлекательно!

Основная застройка советского периода истории проходила в столице — Подгорице. Однако и у моря можно найти комплексы типовой советской застройки. Сегодня это самое дешевое жилье в Черногории, — большинство таких комплексов нуждается в ремонте и реновации.

После обретения независимости Черногория пережила несколько строительных бумов: в стране резко подскочило число туристов, а с ними, — и международный спрос на недвижимость. Большая часть новых построек — дома средней этажности без инфраструктуры или с минимальными удобствами. В первые годы независимости в стране велась точечная разнородная застройка по нескольким причинам:

• Нехватка земли на побережье из-за плотного расположения гор в непосредственной близости моря. Сложно найти участок для большого ЖК с развитой инфраструктурой.
• Застройку начинали мелкие местные застройщики, у которых не было ресурсов на масштабные проекты.
• Недоработанное градостроительное законодательство. Спрос на недвижимость рос быстрее, чем молодое правительство успевало разрабатывать детальные планы развития территорий.

Однако, около 10 лет назад на рынок недвижимости Черногории стали заходить крупные международные девелоперы, которые начали развивать масштабные проекты. По сути, на этих проектах появился и отдельный сегмент рынка недвижимости, — жилье в организованных комплексах. Луштица-Бэй яркий представитель такого типа недвижимости.

Цены на рынке недвижимости в Черногории

Наиболее дорогой район Черногории, это, конечно, — побережье. Стоимость недвижимости здесь выше чем в столице, и уж тем более в провинциях. Минимальная сумма, на которую стоит рассчитывать, — €1500 за кв. м. За такие деньги продаются квартиры эконом-класса в не самых новых домах, без инфраструктуры и довольно далеко от моря. За эти деньги не будет красивых видов из окна, качественной отделки и удобной парковки.

Средний ценовой диапазон €2500–€4000 за квадрат. Это стоимость качественной недвижимости у моря, можно даже найти застройку нового поколения.

Премиальные варианты стоят €4000–€8000 за квадратный метр. Это топовые локации, лучшие виды, безупречное качество строительства.

На рынке недвижимости Черногории цена объектов недвижимости сильно зависит от стадии строительства. Здесь выгодно покупать квартиры на начальных этапах стройки и инвестировать в новые фазы популярных комплексов!

Основные курорты Черногории и их описание

Будва

Город считается курортной столицей Черногории. Расположен на берегу Адриатического моря, недвижимость здесь самая дорогая по стране. Здесь высокий поток туристов, поэтому недвижимость будет интересна инвесторам под бизнес и сдачу в аренду.

Тиват

Еще один курортный город на север от Будвы. Демонстрирует положительную динамику в развитии инфраструктуры, и как следствие, — подъем на рынке недвижимости.

Котор

Город в глубине одноименного залива. Считается культурным центром страны, содержит много архитектурных и религиозных памятников. Его центральная часть внесена в список охраны ЮНЕСКО, как наследие всего человечества. Регион очень популярен среди туристов всех национальностей. Сектор недвижимости здесь характеризуется самодостаточными жилыми комплексами больше для желающих жить постоянно.

Бар

Молодой туристический центр страны. Активно застраивается, оживление туризма связывают в основном с новым автобаном, а также близко расположенным горнолыжном курорте Колашине. Недвижимость здесь пока еще дешевле, чем в предыдущих городах.

Выводы от агентства Deniz Estate

• Рынок недвижимости Черногории имеет огромный потенциал, страна очень привлекательна в туристическом плане удачным географическим положением, климатом и рельефом.
• Рынок пока не очень развит и крупные европейские застройщики только начинают на него заходить.
• Лучшей сферой инвестиций на рынке недвижимости Черногории является элитная недвижимость, на колебания цены которой значительным образом не повлияла даже пандемия.
• Наиболее надежными и ликвидными будут инвестиции в крупные комплексы со всей инфраструктурой и социализацией будущих владельцев.
• Наиболее выгодными инвестициями будут вложения на начальных этапах стройки.