Ринок нерухомості Чорногорії. Інвестиції в Чорногорію

У цій статті ми вирішили проаналізувати ринок нерухомості в Чорногорії та дати нашим потенційним (і реальним) інвесторам свої міркування щодо подальшої долі цього ринку та перспектив інвестування у нього. Зміст:

Коротке зведення. Чорногорія – країна, яка здобула незалежність порівняно недавно, у 2006 році. Сама держава існує з 18 століття, відокремившись як незалежне королівство від Османської імперії. У такому вигляді проіснувала до першої світової війни, за результатами якої увійшла до складу королівства сербів, хорватів та словенців, а пізніше – до Югославії. Після розпаду Югославії якийсь час входила до Союзу Сербії та Чорногорії, а у 2006 році, після проведення референдуму, оголосила незалежність.

Розвиток ринку нерухомості від часів незалежності Чорногорії

Географія та клімат цієї балканської країни є вкрай привабливим для туризму. А отже, і для інвесторів, які вкладають кошти на ринок нерухомості Чорногорії . З одного боку узбережжя Адріатичного моря, а з іншого боку – гірські масиви сприяють м’якому клімату та великій різноманітності туристичної активності. Ця країна почала цікавити українських інвесторів ще з початку 2000-х, проте справді знакове зростання економіки та всіх ринків, у тому числі й ринку нерухомості почалося з 2017 року, коли сталося одразу кілька знакових подій:

  • Країна вступила до НАТО, що означало гарантовану захищеність та стабільність у політичному та військовому сенсі.
  • У країну прийшли авіаперевізники зі світовим ім’ям: Ryanair, EasyJet, FlyDubai та інші.
  • Уряд почав активно розвивати й іншу транспортну інфраструктуру, яка благотворно позначилася на інвестиційному кліматі.

Оскільки Чорногорія є країною з економікою, що розвивається, ринок нерухомості тут сильно диференційований і неоднорідний. Яскраво виражений ринок вторинної нерухомості, де є зовсім застарілий совдепівський фонд, проте серед таких об’єктів зустрічаються і справді старовинні будинки, ще епохи освіти. Є й новий фонд будівництва часів Югославії.

Ринок нерухомості Чорногорії. Різний житловий фонд та новий і старий.
Ринок нерухомості Чорногорії. Різний житловий фонд та новий та старий

Ринок первинної нерухомості також представлений дуже різними об’єктами. Різкий контраст між елітним сегментом, середньоціновим та бюджетним, може бути некомфортним для деяких інвесторів, але така тут специфіка ринку. Тому офіційні цифри часто суперечливі, оскільки можуть бути прив’язані до вузьких територіальних регіонів. Наприклад, за той же 2017 рік приріст вартості житла загалом по країні становив близько 8%, а у курортній Будві він сягав 30%.

Як ринок нерухомості Чорногорії пережив COVID-19. Стан після пандемії

2020-го року нерухомість у Чорногорії різко подешевшала. Загальне середнє падіння вартості квадратного метра (без прив’язки до регіону та технічних характеристик) склало понад 20% (у середньому до €870, на Q3 2020). 2021 рік теж показував невтішну статистику. Проте, на тлі загальних усереднених цифр є перлини, які значно подорожчали. Як приклад, тут можна навести один із наймолодших курортів країни – Луштіца-Бей, відкриття першого району якої відбулося у 2018 році, а добудовується він досі, успішно переживши пандемію. Вартість квадратного метра в Луштиці (по роках):

  • 2012 рік – старт продажу – середня ціна квадратного метра становила €2800
  • 2013 рік – початок будівництва – €3200
  • 2015 рік – здавання в експлуатацію першої черги – €3900
  • 2018 рік – офіційне відкриття – €5000
  • 2021 рік – вся інфраструктура працює, готель приймає гостей, а у будинках та квартирах живуть власники – квадратний метр у середньому продається за €6100

Що це за парадокс? Елітна нерухомість у Чорногорії в принципі не особливо постраждала внаслідок пандемії (падіння цін тут майже не спостерігалося), проте, у випадку з Луштицею, є й інші причини.

Чому організований комплекс кращий за точкову забудову

Комплексна забудова та інфраструктура

У нових комплексах будується не просто житло саме по собі, а одразу гармонійна інфраструктура – дороги, парки, громадські простори та об’єкти соціальної інфраструктури. Над ландшафтним дизайном працюють найкращі фахівці у світі, а забудовники чітко дотримуються розроблених планів та термінів.

Наприклад, компанія, що розробила майстер-план Луштіца-бей в 2013 році, була нагороджена премією Award of Excellence від Американського товариства ландшафтних архітекторів, а для планування гольф-поля був запрошений неперевершений Гері Плейєр (виграв 163 турніри на шести континентах і включений слави гольфу)

Луштіца-Бей, Чорногорія. Комплекс з інфраструктурою
Луштіца-Бей, Чорногорія. Комплекс з інфраструктурою

Екологічність проектів

Ця опція є особливо важливою для інвесторів, які вкладають на довгострок. У всьому світі зараз у тренді ESG-девелопмент: інвесторів цікавлять комплекси, які дбайливо ставляться до навколишнього середовища, розвивають соціальні ініціативи та зберігають високі стандарти корпоративного управління. Зараз це лише перші дзвіночки тренду, але в майбутньому невідповідність екологічних норм може стати великою перешкодою до продажів. Великі забудовники тут попереду. Дрібніші думають про екологію в останню чергу, але елітна нерухомість сьогодні будується тільки за такими стандартами і Луштица-Бей тому зайвий доказ. Ділянка під забудову становить 690 гектарів, але забудовується за планом трохи більше 10% території. За дотримання таких стандартів проект уже отримав золотий сертифікат LEED (від Американської ради із зелених будівель)

Екологічність забудови, Луштіца-Бей
Екологічність забудови, Луштіца-Бей

Надійний забудовник

Велика міжнародна компанія є гарантією успішності проекту вже завдяки своїм ресурсам, досвіду і можливостям. Такі забудовники не дуже залежать від фінансування і можуть запропонувати більш гнучкі програми розстрочок, а документація чиста та прозора. Крім того, у таких масштабних проектах держава відіграє роль регулятора та арбітра. На прикладі Луштиці, 10% акцій забудовника належить уряду Чорногорії, що дає ще більше гарантій на успішне закінчення проекту.

Чорногорія, Луштіца-Бей. Інфраструктура
Чорногорія, Луштіца-Бей. Інфраструктура

Великий набір опцій для життя та відпочинку

  • Красива та доглянута набережна для прогулянок
  • Порт з повним набором сервісів для яхт
  • Чотири пляжі
  • Супермаркети, бутики, клуби, ресторани, спа
  • Декілька фітнес-центрів
  • Сквери для відпочинку, площі для прогулянок
  • Гольф-поле та гольф-клуб
  • Амфітеатр та конференц-зал
  • Дитячий садок, школа та медичний центр
  • Ділянка поліції та пожежної служби
  • Пошта, автосервіс, заправка, банк

Ви купуєте квартиру, а весь цей “фарш” отримуєте на додачу.

Яка ще нерухомість є на ринку Чорногорії

Біля моря збереглась забудова ще венеціанської доби (15-18 ст.). Багато особняків в історичних центрах Будви, Котора, Пераста, Херцег-Нові реставруються та здаються в оренду туристам. У деяких є музеї або готелі. Проте, на ринку нерухомості можна ще знайти такі об’єкти, якщо це цікаво інвестору. Погодьтеся, історичний особняк біля моря – це досить привабливо! Основна забудова радянського періоду історії проходила у столиці – Підгориці. Однак і біля моря можна знайти комплекси радянської забудови. Сьогодні це найдешевше житло в Чорногорії, – більшість таких комплексів потребує ремонту та реновації. Після здобуття незалежності Чорногорія пережила кілька будівельних бумів: у країні різко підскочило число туристів, а з ними – і міжнародний попит на нерухомість. Більшість нових будівель – будинки середнього класу без інфраструктури або з мінімальними зручностями. У перші роки незалежності країни точилася різнорідна забудова з кількох причин:

  • Нестача землі на узбережжі через щільне розташування гір у безпосередній близькості моря. Важко знайти ділянку для великого ЖК із розвиненою інфраструктурою.
  • Забудову розпочинали дрібні місцеві забудовники, які не мали ресурсів на масштабні проекти.
  • Недопрацьоване містобудівне законодавство. Попит на нерухомість зростав швидше, ніж молодий уряд встигав розробляти детальні плани розвитку територій.

Проте близько 10 років тому на ринок нерухомості Чорногорії стали заходити великі міжнародні девелопери, які почали розвивати масштабні проекти. По суті, на цих проектах з’явився окремий сегмент ринку нерухомості, – житло в організованих комплексах. Луштиця-Бей – яскравий представник такого типу нерухомості.

Ціни на ринку нерухомості в Чорногорії

Найдорожчий район Чорногорії, це, звісно, – узбережжя. Вартість нерухомості тут вища ніж у столиці, і особливо в провінціях. Мінімальна сума, на яку варто розраховувати – €1500 за кв. м. За такі гроші продаються квартири економ-класу в не найновіших будинках, без інфраструктури і досить далеко від моря. За ці гроші не буде гарних видів з вікна, якісного оздоблення та зручного паркування. Середній ціновий діапазон €2500-4000 за квадрат. Це вартість якісної нерухомості біля моря, навіть можна знайти забудову нового покоління. Преміальні варіанти коштують €4000-€8000 за квадратний метр. Це топові локації, найкращі види, бездоганна якість будівництва.

На ринку нерухомості Чорногорії ціна об’єктів нерухомості дуже залежить від стадії будівництва. Тут вигідно купувати квартири на початкових етапах будівництва та інвестувати у нові фази популярних комплексів!

Основні курорти Чорногорії та їх опис

Будва

Місто вважається курортною столицею Чорногорії. Розташований на березі Адріатичного моря, нерухомість тут найдорожча країна. Тут високий потік туристів, тому нерухомість буде цікава інвесторам під бізнес та здачу в оренду.

Тіват

Ще одне курортне місто на північ від Будви. Демонструє позитивну динаміку у розвитку інфраструктури, і як наслідок – підйом на ринку нерухомості.

Який

Місто в глибині однойменної затоки. Вважається культурним центром країни, містить багато архітектурних та релігійних пам’яток. Його центральна частина внесена до списку охорони ЮНЕСКО як спадщина всього людства. Регіон є дуже популярним серед туристів усіх національностей. Сектор нерухомості тут характеризується самодостатніми житловими комплексами для бажаючих жити постійно.

Бар

Молодий туристичний центр країни. Активно забудовується, пожвавлення туризму пов’язують здебільшого з новим автобаном, а також близько розташованому гірськолижному курорті Колашине. Нерухомість тут поки що дешевша, ніж у попередніх містах.

Висновки від агентства Deniz Estate

  • Ринок нерухомості Чорногорії має величезний потенціал, країна дуже приваблива у туристичному плані вдалим географічним становищем, кліматом та рельєфом.
  • Ринок поки що не дуже розвинений і великі європейські забудовники тільки починають заходити на нього.
  • Найкращою сферою інвестицій на ринку нерухомості Чорногорії є елітна нерухомість, на коливання ціни якої значно не вплинула навіть пандемія.
  • Найбільш надійними та ліквідними будуть інвестиції у великі комплекси з усією інфраструктурою та соціалізацією майбутніх власників.
  • Найбільш вигідними інвестиціями будуть вкладення на початкових етапах будівництва.

Схожі статті

Инвесторам Испания О странах

Кращі міста для придбання нерухомості в Іспанії для українців

Блог Инвесторам

Популярні туристичні напрямки для інвестицій у закордонну курортну нерухомість у 2024 році

Новости

Нерухомість в Іспанії для громадян України: особливості купівлі та оформлення

Перейти до блогу

Записатися на консультацію з експертом із нерухомості за кордоном

наша професія нагадує мені роботу «персонального асистента», такого собі координатора чи провідника в новій країні, який допомагає людині уникнути головного болю - у нашому випадку пов'язаного з купівлею нерухомості.

Тому з нами купують квартири, здають їх в оренду, отримують кредитування в банках або оформляють ППП, навіть меблюють квартири та віддають дітей до школи.

А найголовніше - нас рекомендують друзям, а довіра багато чого варта. Приходьте й ви до нас!

Отримати консультацію
Юрій Грушецький Засновник Deniz Estate