Inwestycje w nieruchomości komercyjne w Turcji: wskazówki od DenizEstate

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne w Turcji to kolejna ścieżka inwestycyjna, która bardzo różni się od inwestowania w nieruchomości mieszkalne. A jeśli zakup domu lub willi w Turcji jest tak wąskim tematem, jak nieruchomości komercyjne, to wiele osób chce kupić mieszkanie w Turcji. Na tym polega główna różnica pomiędzy inwestowaniem w nieruchomości komercyjne. Celem takich inwestycji jest zawsze biznes. Treść:

Przewaga nieruchomości komercyjnych nad mieszkaniowymi

  • Metrów kwadratowych nieruchomości komercyjnych do wynajęcia zawsze kosztują więcej niż nieruchomości mieszkalnych.
  • Jeśli jesteś właścicielem firmy i wybierasz nieruchomość komercyjną pod swoją działalność, nie musisz się martwić tym, że cena wynajmu może niespodziewanie wzrosnąć. Jednocześnie na pewno uzyskasz zysk z kapitalizacji zakupionej nieruchomości

Wady nieruchomości komercyjnych w porównaniu z nieruchomościami mieszkaniowymi

  • Wyższe podatki i koszty utrzymania.
  • Kupić jest dużo trudniej. Tutaj trzeba nie tylko posiadać wystarczające środki do inwestycji (które są znacznie wyższe niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych), ale także dobrze rozeznać się w lokalnym rynku wynajmu, handlu i innej działalności. A ten rynek jest bardzo specyficzny. Aby zrozumieć wszystkie funkcje, musisz sam mieszkać w Turcji przez co najmniej rok, dostosowując swoje doświadczenia do wybranej lokalizacji. Można pójść inną drogą i zaangażować wąskich specjalistów w tym kierunku, zlecić konsultacje i analizę rynku, co niewątpliwie wiąże się z dodatkowym ryzykiem. Dla porównania, zakup nieruchomości mieszkalnej wymaga znacznie mniej takiej wiedzy i doświadczenia, a nawet zwykła osoba bez doświadczenia jest w stanie określić atrakcyjność lub nieatrakcyjność obiektu inwestycyjnego.
  • Ofert nieruchomości komercyjnych jest znacznie mniej niż mieszkaniowych, nikt nie sprzedaje dobrych opcji. Znalezienie odpowiedniej opcji zajmuje dużo więcej czasu.
  • W przypadku nieruchomości komercyjnych z reguły najwięcej ofert jest na rynku wtórnym, co oznacza, że przestudiowanie wszystkich pułapek nieruchomości, znalezienie najemców i zrozumienie, kto dokładnie wynajmie od Ciebie ten lokal, zajmuje więcej czasu. Na rynku pierwotnym deweloperzy wolą zatrzymać nieruchomości komercyjne dla siebie i sami je wynajmować. Deweloperzy mogą je sprzedać po zakończeniu budowy, jednak przede wszystkim szukają końcowych nabywców, którzy kupią pod ich działalność.
  • Płynność nieruchomości komercyjnych jest nieco niższa niż nieruchomości mieszkalnych.
  • Opłacalna inwestycja w tego typu nieruchomości wymaga od inwestora dysponowania większymi sumami. Należy to zrozumieć i udostępnić takie kwoty.

Jak wybrać odpowiednią nieruchomość komercyjną

Istnieje wiele czynników, które wpływają na powodzenie inwestycji w nieruchomości komercyjne w Turcji. Jeśli planujesz wynająć swoją nieruchomość tureckiej lub międzynarodowej firmie, musisz wziąć pod uwagę cały szereg czynników, które staraliśmy się zebrać w naszym artykule.

Przeczytaj także: jak inwestować w nieruchomości za granicą . Tutaj zbieramy wiele przydatnych informacji.

Lokalizacja lokalizacji

Czynniki warunkujące sukces w biznesie nie zostały usunięte, a lokalizacja Twojej nieruchomości będzie miała ogromne znaczenie dla najemców. Dlatego temu kryterium należy poświęcić najwięcej uwagi. Dogodna lokalizacja z szybkim dostępem do komunikacji miejskiej i infrastruktury, w pobliżu obiekty infrastruktury krytycznej: parkingi, stacje benzynowe, dogodne wjazdy mogą znacząco wpłynąć na dalsze zyski. Jeśli firma potrzebuje dużej rotacji klientów, należy wziąć pod uwagę bliskość centralnych ulic o dużym natężeniu ruchu pieszego.

Wystarczająca ilość metrów kwadratowych

Każda firma wymaga przestrzeni. Praca w zatłoczonym środowisku negatywnie wpływa na produktywność personelu oraz wprowadza chaos i dezorganizację. Dlatego niemal każdy najemca nieruchomości komercyjnej oceni, czy jest w niej wystarczająco dużo miejsca na określone procesy biznesowe. Wszystko powinno tu być w równowadze – wystarczająca ilość miejsca na recepcję i front office, na miejsca do pracy oraz wystarczająca ilość metrów kwadratowych na powierzchnie techniczną i magazynową.

Znajomość niuansów i ograniczeń legislacyjnych

Przykładowo w Turcji sprzedaż alkoholu jest zabroniona w pobliżu (w promieniu 100 metrów) meczetów, przedszkoli, szkół i uczelni. Istnieje kilka innych podobnych ograniczeń, które musisz znać i wziąć pod uwagę.

  • Kupując dla siebie nieruchomość komercyjną, spróbuj najpierw uzyskać licencję na prowadzenie działalności, gdzie prawnicy opracują wszystkie te punkty, a następnie zawrą umowę kupna-sprzedaży biura lub sklepu.
  • Jeśli planujesz wynajmować swoją nieruchomość innym firmom, musisz najpierw omówić te kwestie z prawnikami, aby nie wpaść w kłopoty.

Cechy rynku nieruchomości komercyjnych w Turcji

Skoncentruj się na rynku krajowym

Podobnie jak we wszystkich innych krajach, w Turcji ofert nieruchomości komercyjnych jest znacznie mniej niż mieszkaniowych. Ale Turcja ma jeszcze jedną cechę. Prawie cały rynek w Turcji ma charakter krajowy. Głównymi nabywcami są tu Turcy. Wygodniej jest im pracować na nieruchomościach komercyjnych z kilku powodów:

  • Wygodniej jest wynajmować nieruchomość na dwa, trzy lub pięć lat, niż stale komunikować się z nowymi i nowymi najemcami.
  • O kwestiach remontów w takich nieruchomościach zawsze decyduje najemca, natomiast w przypadku nieruchomości mieszkalnych jest dokładnie odwrotnie.
  • Turcy preferują niezawodność. Praca z firmą jest znacznie bardziej niezawodna niż z osobami, które mogą po prostu zniknąć bez płacenia rachunków.

Stan tureckiego rynku nieruchomości komercyjnych w okresie Covid-19

Pomimo trudnych warunków związanych z ograniczeniami kwarantanny w latach 2020 i 2021 turecki rynek nieruchomości wykazuje szybki powrót do trendów wzrostowych i trwałą stabilność. Chociaż w obliczu pandemii nastąpił ogólny spadek bezpośrednich inwestycji zagranicznych w tym kraju, według tureckiego banku centralnego inwestycje w nieruchomości utrzymywały się na stabilnym poziomie zarówno w latach 2020, jak i 2021.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne w Turcji: Dane Tureckiego Banku Centralnego o BIZ
Bezpośrednie inwestycje zagraniczne w turecką gospodarkę 2010-2020, miliardy dolarów

Jak widać z wykresu (kolor niebieski oznacza inwestycje w nieruchomości), turecki sektor nieruchomości cieszy się niezmiennie dużym zainteresowaniem wśród inwestorów zagranicznych. Podobnie wygląda sytuacja na rynku krajowym. Turcy chętnie inwestują w nieruchomości, które mogą ich uratować w czasie kryzysu. Generalnie Turcy dość łatwo kupują nieruchomości, które przynoszą 5% ich rocznego dochodu brutto. Czyli „brudny”. To średni dochód z lokali komercyjnych w Stambule i Ankarze, gdzie skoncentrowana jest ponad połowa wszystkich nieruchomości komercyjnych w Turcji. Co więcej, w tych miastach płatności często dokonuje się w lirach, zaś na wybrzeżu Morza Śródziemnego – w obcej walucie.

  • W segmencie komercyjnym Turcy interesują się przede wszystkim sklepami i biurami. Handel detaliczny wykazał popyt nawet w czasie pandemii, a popyt na powierzchnię biurową wynika z faktu, że większość tureckich pracowników nie jest gotowa do pracy z domu i konsekwentnie wykazuje chęć pójścia do pracy.
  • Pozostałe segmenty nie są już tak atrakcyjne. Branża hotelarska bardzo ucierpiała, a popyt na nią znacznie spadł. Jest to zrozumiałe, biorąc pod uwagę niemal 7-krotny spadek liczby turystów zagranicznych w porównaniu do czasów przed Covidem. Przed pandemią inwestycje w hotele zwracały się w ciągu 7-8 lat. Obecnie wiele małych hoteli miejskich jest zmuszonych do przekształcenia w zasoby mieszkaniowe, sprzedania za niedrogie mieszkania, a nawet wyburzenia.
  • Istnieją również ekskluzywne projekty. Na przykład zakup ziemi i założenie tam plantacji bananów. Ogólnie rzecz biorąc, działalność rolnicza jest dość popularna w Turcji, ale nie na każdej działce można obsadzić banany. Taki biznes zwraca się w ciągu 5-6 lat i przynosi rentowność na poziomie 20% rocznie.
Inwestycje w nieruchomości komercyjne w Turcji: Rentowność obiektów
Rentowność tureckich nieruchomości według sektorów rynku

Perspektywy inwestycji w nieruchomości komercyjne w Alanyi

W Alanyi, nawet w czasie kwarantanny, funkcjonowało całkiem sporo punktów sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Należą do nich sklepy, restauracje i inne rodzaje przedsiębiorstw. Ale oferty z tego typu przedmiotami są bardzo trudne do znalezienia w sprzedaży. Jest ku temu kilka powodów.

  • Po pierwsze, dużą rolę odgrywa mentalność sprzedawców. Turcy bardzo niechętnie rozstają się z takim majątkiem.
  • Po drugie, niektórzy właściciele są gotowi sprzedać tylko Turkom. I nie da się tego wytłumaczyć rasizmem czy niechęcią do obcokrajowców, oni po prostu nie chcą reklamować oferty i szukają kogoś ze „swoich”.
  • W Alanyi w zasadzie niewielu jest obcokrajowców posiadających nieruchomości komercyjne, gdyż do niedawna obszar ten był podzielony pomiędzy lokalnych graczy. Jeśli coś trafia do sprzedaży, to sprzedaje się szybko.

Główną zaletą Alanyi jest to, że miasto bardzo szybko się rozwija i rozrasta. Na przykład w dzielnicy Mahmutlar często pojawiają się historie, że właściciel lokali komercyjnych, który kupił je na skraju jakichś niepopularnych ulic, po roku lub dwóch już wynajmuje te lokale jako oddziały banków i uzyskuje znacznie wyższe dochody niż 10% rocznie. Ponadto do Mahmutlar przyjeżdżają duzi detaliści, chociaż do niedawna był tam obecny tylko Migos. Rozwój tego regionu przyciąga duże firmy i znane marki, które już istnieją na przykład w Stambule czy Ankarze. A dochód, jaki uzyskują w tym przypadku właściciele nieruchomości komercyjnych, jest nawet wyższy niż w centrum Alanyi.

Tutaj możesz kupić nieruchomość komercyjną w Alanyi

Format roboczy dla inwestorów zagranicznych w nieruchomości komercyjne w Turcji

Zagraniczni inwestorzy działający w komercyjnym segmencie tureckich nieruchomości wolą kupować nieruchomości z najemcą. Jest to europejski model biznesowy, który w dużej mierze zapewnia bezpieczeństwo dochodów. Turcy wolą kupować na etapie budowy, wierząc w rozwój regionu. W takich przypadkach najemcami są głównie duże holdingi, opłacalność współpracy z nimi jest nieco niższa. Ale umowy są zwykle zawierane na pięć do dziesięciu lat, a właścicielowi nic nie zaprząta głowy. Tutaj, podobnie jak gdzie indziej w biznesie, istnieje mniejsze ryzyko i niższe zyski. Mali najemcy w Turcji wolą zawierać umowy na okres od roku do dwóch lat. Rzadko przez pięć lat, ale nie dłużej. Duże firmy zazwyczaj działają długoterminowo i są gotowe podpisywać kontrakty na dziesięć, a nawet dziesięć lat.

Nawiasem mówiąc, zgodnie z tureckim prawem umowę najmu można zawrzeć na co najmniej 99 lat. Jeżeli w umowie nie określono określonego okresu, umowę o określonych warunkach uważa się za ważną przez dziesięć lat.

Inwestycje w centra i sklepy handlowe. Czy warto kupić lokal pod sklep w Turcji?

Analiza stanu rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych i powierzchni handlowych

W naszych badaniach opieramy się na danych firmy doradczej Colliers International. Z ich badań wynika, że w 2021 roku w Turcji będzie działać 437 centrów handlowych (o powierzchni od 5 tys. mkw., w których reprezentowanych jest 25 detalistów). Prawie połowa tych nowoczesnych centrów handlowych zlokalizowana jest w Stambule i Ankarze, gdzie mieszka 25% populacji kraju. Turystyczne regiony Turcji pozostają daleko w tyle pod względem koncentracji powierzchni handlowej, np. Antalya zajmuje w tym rankingu dopiero szóste miejsce. W Turcji na tysiąc mieszkańców przypada średnio 162 metry kwadratowe powierzchni handlowej. Dla porównania w Europie wskaźnik ten wynosi 270 metrów kwadratowych na tysiąc mieszkańców. Biorąc pod uwagę szybką urbanizację kraju i rozwój miast wyraźnie widać, że ten segment rynku jest jeszcze daleki od nasycenia. Ze względu na ograniczenia Covid w Turcji nie otwarto nowych galerii handlowych, jednak powierzchnia wynajmowanych lokali nie zmniejszyła się w całym kraju. Na 2021 rok zaplanowano otwarcie w Turcji 44 nowych dużych centrów handlowych. Zobaczymy jak zakończy się rok.

Popyt na nieruchomości komercyjne w tym segmencie rynku

Popyt ma głównie charakter wewnętrzny. Ponad 80% obszaru należy do Turków, obcokrajowcy – 14%. Reszta jest współwłasnością. W porównaniu ze sprzedażą nieruchomości mieszkalnych, w 2020 roku cudzoziemcy dokonali około 40 tys. transakcji, co stanowi około 3% całego rynku. Detaliści, którzy w 2020 roku ponieśli znaczne straty od lipca 2021 roku, kiedy centra handlowe zaczęły funkcjonować normalnie, starają się dostosować do sytuacji i w kreatywny sposób przyciągać klientów. Dodają infrastrukturę rozrywkową i edukacyjną, tworząc biblioteki i sale konferencyjne z salami seminaryjnymi w centrach handlowych. Ponadto znacząco zwiększyły udział handlu elektronicznego i cyfryzacji usług. Ruch w centrach handlowych nie powrócił jeszcze do poziomu z okresu przed Covidem, ale obroty handlowe osiągają już te same parametry.

Zwrot z inwestycji w nieruchomości komercyjne w Turcji

W tym segmencie rynku rentowność wyraźnie przewyższa europejską. Pomimo okresowego zamykania galerii handlowych w związku z obostrzeniami związanymi z kwarantanną, średnia rentowność lokali komercyjnych dla inwestorów w tym segmencie rynku wynosi 8,5% i jest prawie dwukrotnie wyższa niż w Europie. Gdzie wskaźniki już 5% uważa się za doskonałe.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne w Turcji: Rentowność powierzchni handlowych w Europie Zachodniej i Wschodniej oraz Turcji
Rentowność powierzchni handlowych w Europie Zachodniej i Wschodniej oraz Turcji

[specjalny_blok]

Wnioski DenizEstate

  • Rynek nieruchomości komercyjnych w Turcji stopniowo otwiera się na inwestorów zagranicznych, niemniej jednak napędza go kilka wyjątkowych czynników. Inwestycje w nieruchomości komercyjne w Turcji są opłacalne i przewyższają rentowność w Europie.
  • Podobnie jak nieruchomości mieszkalne, sektor komercyjny jest atrakcyjny dla inwestycji i jeśli dysponujesz większymi budżetami (od 500 000 euro wzwyż), wówczas nieruchomości komercyjne zapewnią większą rentowność niż nieruchomości mieszkalne. Przy budżetach inwestycyjnych do 500 000 euro lepiej nie inwestować w sektor nieruchomości komercyjnych; Możliwości zarabiania na mieszkaniach 2-3-4-5 pokojowych wynajmowanych przez firmę zarządzającą jest znacznie więcej.
  • Dobre oferty na nieruchomości komercyjne są dość trudne do znalezienia w sprzedaży. Miejscowi sprzedają głównie miejscowym, a nie obcokrajowcom
  • W czasie pandemii rynek powierzchni handlowych i biurowych okazał się stabilny.

Powiązane artykuły

Блог Индонезия О странах

Rynek nieruchomości na Bali: trendy i perspektywy dla zagranicznych inwestorów

Блог Индонезия О странах

Bali w 2025 roku: Oszczędności bez kompromisów – przegląd przystępności cenowej życia na tropikalnej wyspie

Блог Испания О странах

Ceny domów w Hiszpanii według regionu

Przejdź do bloga

Zapisz się na konsultację z ekspertem ds. nieruchomości za granicą

Nasz zawód przypomina mi pracę „asystenta osobistego”, taki koordynator lub przewodnik w nowym kraju, który pomaga uniknąć setek problemów. W naszym przypadku związanych z zakupem nieruchomości.

Dlatego z nami kupują mieszkania, wynajmują je, korzystają z kredytowania w bankach lub uzyskują zezwolenie na pobyt, nawet urządzają mieszkania i wysyłają dzieci do szkoły.

A co najważniejsze, jesteśmy polecani znajomym, a zaufanie jest wiele warte. Zapraszamy!

Uzyskaj konsultację
Jurij Gruszecki, założyciel Deniz Estate