Инвестиции в коммерческую недвижимость Турции: советы от DenizEstate

Инвестиции в коммерческую недвижимость Турции — это еще одно инвестиционное направление, сильно отличающееся от вложения денег в жилую недвижимость. И если покупка дома или виллы в Турции настолько же узкая тема, как и коммерческая недвижимость, то купить квартиру в Турции хотят очень многие. В этом и есть главное отличие инвестиций в коммерческую недвижимость. Цель таких инвестиций, — всегда бизнес.

Содержание:

• Преимущества коммерческой недвижимости перед жилым фондом
• Недостатки коммерческой недвижимости перед жилым фондом
• Как правильно выбрать коммерческую недвижимость
• Особенности рынка коммерческой недвижимости Турции
• Инвестиции в торговые центры и магазины. Стоит ли покупать помещение под магазин в Турции?
• Выводы DenizEstate

Преимущества коммерческой недвижимости перед жилым фондом

• Квадратные метры коммерческой недвижимости, сдаваемые в аренду, всегда стоят дороже жилой.
• Если вы владелец бизнеса и выбираете коммерческую недвижимость для собственного бизнеса, — вам не придется переживать о том, что цена за аренду может неожиданно подняться. В то же время вы обязательно получите прибыль от капитализации купленной недвижимости

Недостатки коммерческой недвижимости перед жилым фондом

• Выше налоги и расходы на содержание.
• Ее гораздо сложнее купить. Здесь нужно не только иметь достаточные суммы для инвестирования (которые значительно выше, чем в случае с жилой недвижимостью), но и хорошо понимать местный рынок аренды, торговли и других бизнесов. А этот рынок очень специфический. Чтобы разобраться во всех особенностях, нужно хотя бы год самостоятельно жить в Турции, адаптируя свой опыт к выбранной локации. Можно пойти другим путем и привлекать узких специалистов в этом направлении, заказывать консультации и анализ рынка, что, однозначно, влечет дополнительные риски. В сравнении с этим покупка жилой недвижимости требует значительно меньше таких знаний и опыта и даже обычный человек без опыта может определить привлекательность или непривлекательность объекта инвестиций.
• Предложений коммерческой недвижимости намного меньше чем жилой, хорошие варианты никто не продает. Чтобы найти подходящий вариант, требуется намного больше времени.
• По коммерческой недвижимости, как правило, больше всего предложений на вторичном рынке, а это означает, что нужно больше времени, чтобы изучить все подводные камни объекта, найти арендаторов, понять, кто именно будет у вас арендовать это помещение. На первичном рынке застройщики предпочитают оставлять коммерческие объекты себе и сами сдают в аренду. Застройщики могут и продавать их на финале строительства, но в первую очередь ищут конечных покупателей, кто покупает для своего бизнеса.
• Ликвидность у коммерческой недвижимости несколько ниже жилой.
• Выгодное вложение инвестиций в такой вид недвижимости предполагает наличие более крупных сумм у инвестора. Это надо понимать и располагать такими суммами.

Как правильно выбирать коммерческую недвижимость

Есть много факторов, влияющих на успешность инвестиций в коммерческую недвижимость Турции. Если вы планируете сдачу свой недвижимости в аренду турецкому или международному бизнесу, необходимо учитывать целый набор факторов, которые мы попытались собрать в нашей статье.

Читайте также: как инвестировать в недвижимость за рубежом. Здесь мы собираем массу полезной информации.

Расположение локации

Факторы успешного ведения бизнеса никто не отменял и для арендаторов будет иметь большое значение расположение вашей недвижимости. Поэтому на этот критерий необходимо уделить больше всего внимания. Удобная локация с быстрым доступом к городскому транспорту и инфраструктуре, близко расположенные объекты критической инфраструктуры: стоянки, заправки, удобные подъезды могут значительно повлиять на дальнейшую прибыль. Если бизнесу будет необходим высокий клиентооборот, необходимо учитывать близость центральных улиц с большой пешеходной проходимостью.

Достаточное количество квадратных метров

Любой бизнес требует пространства. Работа в тесной обстановке негативно влияет на продуктивность персонала, вносит хаос и дезорганизацию. Поэтому практически любой арендатор коммерческой недвижимости будет прикидывать хватит ли ему места для тех или иных бизнес-процессов. Здесь все должно быть в балансе — и достаточное место для ресепшена и фронт-офиса, для рабочих зон, и достаточное количество квадратных метров для технических и складских зон.

Знание законодательных нюансов и ограничений

Например, в Турции запрещена продажа алкоголя рядом (в радиусе 100 метров) с расположенными мечетями, детскими садами, школами и колледжами. Существуют и некоторые другие подобные ограничения, которые необходимо знать и учитывать.

• При покупке коммерческой недвижимости для себя, постарайтесь сначала получить лицензию на ведение бизнеса, где все эти моменты проработают юристы, а затем уже заключайте договор купли-продажи на офис или магазин.
• Если же планируете сдавать в аренду свою недвижимость другим бизнесам, нужно предварительно проработать эти моменты с юристами, чтобы не попасть в просак.

Особенности рынка коммерческой недвижимости Турции

Ориентирование на внутренний рынок

Как и во всех других странах, предложений коммерческой недвижимости в Турции значительно меньше, чем жилой. Но в Турции есть и еще одна особенность. Практически весь этот рынок в Турции внутренний. Основные покупатели здесь — это турки. Им удобнее работать с коммерческой недвижимостью по нескольким причинам:

• Удобнее сдать недвижимость в аренду на два-три или пять лет, нежели постоянно общаться с новыми и новыми арендаторами.
• Вопросы ремонта в такой недвижимости всегда решает арендатор, в то время, как с жилой недвижимостью все в точности наоборот.
• Турки отдают предпочтение надежности. Работать с компанией значительно надежнее, чем с частными лицами, которые могут просто исчезнуть, не оплатив счета.

Состояние рынка коммерческой недвижимости Турции во время COVID-19

Несмотря на суровые условия карантинных ограничений в 2020-м и 2021-м годах, рынок недвижимости Турции демонстрирует быстрый возврат к трендам роста и устойчивой стабильности. По данным центрального банка Турции при общем снижении прямых иностранных инвестиций в страну на фоне пандемии, инвестиции в недвижимость оставались стабильными на протяжении как 2020 года, так и в 2021 году.

Как видно из графика (голубым цветом показаны инвестиции именно в недвижимость), сектор недвижимости Турции стабильно пользуется спросом у иностранных инвесторов. На внутреннем рынке та же ситуация. Турки охотно вкладывают средства в недвижимость, которая вполне способна их сохранить в период кризиса.

В целом турки достаточно легко покупают объекты, приносящие от 5% годовых валового дохода. То есть “грязными”. Это среднестатистический доход от коммерческих помещений в Стамбуле и Анкаре, где сосредоточено более половины всей коммерческой недвижимости Турции. При этом в этих городах выплаты чаще осуществляются в лирах, когда на средиземноморском побережье — в валюте.

• В коммерческом сегменте туркам интересны прежде всего магазины и офисы. Ритейл показал востребованность даже в условиях пандемии, а офисные помещения востребованы по причинам того, что основная масса турецких сотрудников не готовы работать на дому и устойчиво демонстрируют желание ходить на работу.
• Другие сегменты не столь привлекательны. Отельный бизнес очень сильно пострадал и спрос на него значительно снизился. Это и понятно на фоне уменьшения количества иностранных туристов почти в 7 раз по сравнению с доковидными временами. До пандемии инвестиции в гостиницы окупались за 7-8 лет. Сейчас многие небольшие отели городского типа вынужденно переводят в жилищный фонд, распродают под недорогие апартаменты или даже отправляют под снос.
• Есть и эксклюзивные проекты. Например, покупка участков и создание там банановой плантации. Вообще сельскохозяйственный бизнес довольно популярен в Турции, но не любой участок можно засадить именно бананами. Такой бизнес окупается за 5-6 лет и приносит доходность в 20% годовых.

Перспективы инвестиций в коммерческую недвижимость Алании

В Алании даже во времена карантинных ограничений было достаточно много работающих точек коммерческой недвижимости. Это и магазины, и закусочные, и другие типы бизнеса. Но предложения с такими типами объектов очень сложно найти в продаже. И этому есть несколько причин.

• Во-первых, большую роль играет менталитет продавцов. Турки очень неохотно расстаются с такой собственностью.
• Во-вторых, часть владельцев готовы продавать только туркам. И это не объясняется расизмом или нелюбовью к иностранцам, они просто не хотят афишировать сделку и ищут кого-то из “своих”.
• В Алании в принципе, мало иностранцев собственников коммерческой недвижимости, поскольку еще совсем недавно эту сферу делили между собой местные игроки. Если что-то появляется в продаже, то быстро продается.

Главное преимущество Алании в том, что город очень быстро растет и расширяется. Например, для района Махмутлар нередки истории, когда владелец коммерческих помещений, купивший их на самом краю каких-то непопулярных улиц, через год-два уже сдает эти помещения под банковские отделения и получает доход много выше 10% годовых.

Кроме того в тот же Махмутлар заходят крупные ритейлеры, хотя до недавних пор там присутствовал один Migos. Развитие данного региона привлекает в него крупный бизнес и известные марки, которые есть уже, например, в Стамбуле или Анкаре. А доход, который получают собственники коммерческой недвижимости в этом случае даже выше, чем в центре Алании.

Здесь можно купить коммерческую недвижимость в Алании

Формат работы иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость Турции

Иностранные инвесторы в коммерческий сегмент турецкой недвижимости предпочитают покупать объекты уже с арендатором. Это европейская модель бизнеса, которая в значительной мере обеспечивает гарантии дохода. Турки больше предпочитают покупать на этапе строительства, веря в развитие региона.

В качестве арендаторов в таких случаях, выступают в основном крупные холдинговые компании, доходность от работы с которыми несколько ниже. Зато договора обычно заключены на пять-десять лет и у собственника ни о чем не болит голова.

Тут как и везде в бизнесе — меньше риски, меньше и доходы.

Мелкие арендаторы в Турции предпочитают заключать договора на один-два года. Редко на пять лет, но не больше. Крупные компании обычно работают по долгосрочной схеме и готовы заключать договора на десять и еще плюс десять лет.

Кстати, по турецким законам договор на аренду можно заключить хоть на 99 лет. Если в договоре конкретный срок не указан, договор с конкретными прописанными условиями считается действительным десять лет.

Инвестиции в торговые центры и магазины. Стоит ли покупать помещение под магазин в Турции?

Анализ состояния рынка инвестиций в коммерческую недвижимость торговых площадей

В нашем исследовании мы опираемся на цифры консалтинговой компании Colliers International. Согласно их исследованию, в 2021 году на территории Турции 437 торговых центров (площадь которых составляет от 5 тыс. квадратных метров и в которых представлено от 25 ритейлеров).

Почти половина таких современных торговых центров находится в Стамбуле и Анкаре, где живет 25% населения страны. Туристические регионы Турции по концентрации торговых площадей сильно отстают, например, Анталья занимает в этом рейтинге лишь шестое место.

На тысячу жителей в Турции приходится в среднем 162 квадратных метра торговых площадей. Для сравнения, этот показатель в Европе составляет 270 квадратных метров на тысячу жителей. Учитывая стремительную урбанизацию страны и рост городов, явно видно, что этот сегменту рынка еще далеко до насыщения. В связи с ковидными ограничениями, новые моллы в Турции не открывали, но площадь арендуемых помещений не снизилась в целом по стране. В 2021 году в Турции планировались к открытию 44 новых крупных торговых центра. Посмотрим, чем закончится год.

Спрос на коммерческую недвижимость в этом сегменте рынка

Спрос в основном внутренний. Более 80% площадей принадлежит туркам, иностранцам — 14%. Остальные — в совместной собственности.

Если сравнивать с продажами жилой недвижимости, то в 2020-м году иностранцами было совершено примерно 40 тысяч сделок, что составляет около 3% от всего рынка.

Ритейлеры, понесшие значительные убытки в 2020 году с июля 2021, когда торговые центры стали работать в обычном режиме, стараются адаптироваться к ситуации и привлекать клиентов креативными способами. Они добавляют развлекательную и образовательную инфраструктуру, создавая в торговых центрах библиотеки и конференц-залы с аудиториями для семинаров. Кроме того, они значительно прибавили в доле e-commerce и цифровизации услуг.

Проходимость торговых центров пока не восстановилась до уровня доковидного периода, но товарооборот уже достигает тех же параметров.

Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость Турции

В данном сегменте рынка доходность явно превышает Европейскую. Несмотря на периодическое закрытие моллов в связи с карантинными ограничениями, средняя доходность, которую демонстрируют коммерческие помещения для инвесторов в этом сегменте рынка составляет 8,5%, что почти вдвое выше, чем в Европе. Где показатели уже в 5% считаются отличными.

[special_block]

Выводы DenizEstate

• Рынок коммерческой недвижимости в Турции постепенно открывается для иностранного инвестора, но, тем не менее, обусловлен несколькими уникальными факторами. Инвестиции в коммерческую недвижимость Турции выгодны и превышают доходность в Европе.
• Как и жилая недвижимость, сектор коммерции привлекателен для инвестиций и если вы располагаете более крупными бюджетами (от € 500 000 и выше), то комм недвижимость даст большую доходность, нежели жилая. С инвестиционными бюджетами до € 500 000, лучше не идти в сферу коммерческой недвижимости; гораздо больше возможностей заработать на 2-3-4-5 комнатных квартирах, которые сдаются в аренду через управляющую компанию.
• Хорошие предложения с коммерческой недвижимостью достаточно трудно найти в продаже. Местные в основном продают местным, а не иностранцам
• В условиях пандемии устойчивым оказался рынок торговых площадей и офисных помещений.