Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii dla obywatela Ukrainy, Rosji, Kazachstanu

W tym artykule podpowiadamy, jak kupić mieszkanie w Hiszpanii dla obywatela Ukrainy, Rosji, Kazachstanu czy Białorusi. Ponadto zwrócimy uwagę również na zakup willi lub domu prywatnego. Zasadniczo każdą nieruchomość mieszkalną w Hiszpanii kupuje się według tych samych zasad, więc procedura nie będzie się różnić, a my opowiemy Ci o niuansach. W tym artykule rozważymy następujące pytania: Jakie prawa i obowiązki mają zagraniczni właściciele nieruchomości w Hiszpanii? Wskazówki jak przeprowadzać transakcje zdalne (zdalne) i regularne. Ile kupujący powinien zapłacić ponad koszt nieruchomości? I kilka innych niuansów. Treść:

• Prawa i obowiązki obcokrajowców przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
• Jak agencja Deniz-Estate jest przydatna
• Jak kupić mieszkanie, dom lub willę w Hiszpanii dla obcokrajowców: krok po kroku
• Krok 1. Sprawdzenie obiektu i rezerwacja
• Krok 2. Umowa wstępna
• Krok 3. Przygotowanie do transakcji
• Krok 4. Wniosek o pożyczkę/hipotekę
• Krok 5. Umowa notarialna
• Krok 6. Płatność za transakcję
• Krok 7. Rejestracja transakcji
• Transakcja zdalna
• Podatki i wydatki

Prawa i obowiązki obcokrajowców przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Obywatele jakich krajów mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?

Obywatele dowolnego kraju na świecie mają prawo kupować nieruchomości w Hiszpanii. Nie ma żadnych ograniczeń. Nie musisz być rezydentem kraju, nie musisz uzyskiwać pozwolenia na pobyt (zezwolenia na pobyt w Hiszpanii). Nie są wymagane żadne zezwolenia władz lokalnych. Transakcja może zostać przeprowadzona zarówno na rzecz osoby fizycznej, jak i prawnej. Brytyjczycy, Niemcy i Francuzi są bardzo aktywni na hiszpańskim rynku nieruchomości. Po nich są Chińczycy i Rosjanie.

Jakie nieruchomości mogą kupować cudzoziemcy?

Nie ma też żadnych ograniczeń. Cudzoziemcy mogą kupić absolutnie wszystkie te same rodzaje nieruchomości, które kupują sami Hiszpanie: wille z gruntem, apartamenty i apartamenty na rynku pierwotnym i wtórnym, wszelkie nieruchomości komercyjne na dowolne potrzeby, działki i grunty pod zabudowę.

Prawa i obowiązki cudzoziemców przy zakupie hiszpańskiej nieruchomości

Kupując nieruchomość w Hiszpanii właściciele otrzymują następujące prawa:

• Wiza Schengen wielokrotnego wjazdu, która pozwala na pobyt w kraju do 90 dni. Na dłuższy okres należy ubiegać się o zezwolenie na pobyt.
• W 2013 roku w Hiszpanii przyjęto ustawę o „złotej wizie”, na mocy której każdy właściciel hiszpańskiej nieruchomości o wartości od 500 tys. euro i więcej ma prawo uzyskać zezwolenie na pobyt dla całej rodziny. Program był kilkukrotnie udoskonalany i od 2014 roku przyciągnął do kraju 5515 inwestorów.

Każdy inwestor w nieruchomości hiszpańskie ma obowiązek:

• Zapłać wszystkie niezbędne podatki i opłaty
• Zapłać rachunki za media
• Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana turystom, należy spełnić wymogi określone w tym prawie.
• Niezależnie monitoruj wdrażanie prawa i płacenie podatków w swoim kraju.

Jak Deniz Estate Agency jest przydatna

• Od 2014 roku prowadzimy profesjonalną działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości zwykłych i luksusowych w różnych krajach (w tym w Hiszpanii).
• Nie jesteśmy oficjalnymi przedstawicielami żadnego konkretnego tureckiego dewelopera, co oznacza, że nie jesteśmy zainteresowani sprzedażą Państwu wyłącznie „naszych” nieruchomości. Przy ocenie niektórych obiektów możesz liczyć na nasz obiektywizm.
• Naszym klientom oferujemy szeroki wachlarz usług:
  • Szczegółowa kalkulacja kosztów dowolnego obiektu z naszej bazy danych;
  • Analiza kosztów dalszego utrzymania nabytej nieruchomości;
  • Pełna analiza atrakcyjności inwestycyjnej konkretnego regionu Hiszpanii: kalkulacja zysków z odsprzedaży, wynajmu, dostęp do spraw naszych dotychczasowych klientów.
  • Pełna obsługa prawna pod klucz;
  • Wycieczki online i offline z możliwością oglądania obiektów, transfery, zakwaterowanie w hotelach, przewodnicy, tłumacze.
  • Bezpłatne i szczegółowe konsultacje dotyczące różnych niuansów związanych z prawem i pobytem w Hiszpanii.
• Wysoko cenimy naszą reputację, a tym samym naszych inwestorów.
• Budujemy nasze procesy biznesowe w paradygmacie „win-win”.

Jak kupić mieszkanie, dom lub willę w Hiszpanii dla obcokrajowców: krok po kroku

Krok 1. Sprawdzenie obiektu i rezerwacja

Gdy kupujący zdecyduje się na nieruchomość, może ona zostać wycofana ze sprzedaży poprzez złożenie kaucji. Na rynku hiszpańskim zwyczajem jest rezerwowanie nieruchomości na kwoty od 3000 do 5000 euro. Sprzedający podpisuje pokwitowanie otrzymania kaucji, a następnie kwota ta zostanie wliczona w koszt nieruchomości. Po dokonaniu rezerwacji nieruchomości kupujący (lub jego przedstawiciel) musi zamówić zaświadczenie z rejestru o wszystkich właścicielach i obciążeniach. Typowymi obciążeniami są zobowiązania wobec banków lub gminy do naprawy nieruchomości lub ulepszenia otaczającego ją terenu (infrastruktury). Z przyczyn obiektywnych stwierdzonych podczas kontroli, kupujący ma prawo zwrócić zadatek w całości.

Krok 2. Umowa wstępna

Po sprawdzeniu nieruchomości i podjęciu ostatecznej decyzji o transakcji obie strony podpisują umowę przedwstępną (umowa rezerwacji – contrato de arras) Uwaga! Umowa przedwstępna nie wymaga obecności notariusza. Ostateczną decyzję zapisuje w umowie przedwstępnej. Co reguluje dokument:

• Zawiera informacje o obiekcie.
• Zawiera informacje o obowiązkach sprzedającego (np. naprawa nieruchomości lub pozostawienie mebli w mieszkaniu lub domu itp.).
• Zawiera informację o zobowiązaniach kupującego (w jakim okresie należy zawrzeć umowę główną i przekazać całą kwotę).
• Podpisując tę umowę, typowym warunkiem jest to, że kupujący płaci sprzedającemu 10% ceny przedmiotu. Możesz jednak uzgodnić inne warunki depozytu.
• Zawiera kary za rozwiązanie umowy: z inicjatywy kupującego traci kaucję, z inicjatywy sprzedającego wpłaca kaucję w podwójnej wysokości.

Krok 3. Przygotowanie do transakcji

Uzyskanie numeru identyfikacyjnego cudzoziemca . Jest niezbędny przy ważniejszych procedurach finansowych, m.in. przy zakupie nieruchomości, zatrudnieniu czy prowadzeniu działalności gospodarczej. NIE (numero de identificacion de extranjero) można uzyskać z wyprzedzeniem w konsulacie Hiszpanii w Twoim kraju lub lokalnie w policji w wydziale imigracyjnym. Wymagane dokumenty do ubiegania się o NIE:

• Oryginał i kserokopia (kserokopia) wszystkich stron paszportu zagranicznego
• Dwa zdjęcia
• Potwierdzenie zapłaty cła państwowego (ok. 10 €)
• Wypełniony formularz wniosku EX-15

Proces NIE trwa od kilku dni do kilku tygodni (w zależności od liczby wniosków). Dokument może odebrać nie tylko sam kupujący, ale także jego przedstawiciel (przez pełnomocnika). Otwarcie konta w hiszpańskim banku . Do zrealizowania i przeprowadzenia samej transakcji potrzebne będzie konto w jednym z hiszpańskich banków. Wiele instytucji finansowych współpracuje z obcokrajowcami, wymienimy niektóre (współpracujemy z nimi przy kredytach hipotecznych i rachunkach):

• Sabadell
• Bankia
• Caixabank

Kontaktując się z bankiem potrzebne będą następujące dokumenty:

• Międzynarodowy paszport
• Numer identyfikacyjny cudzoziemca (NIE)
• Dokumenty potwierdzające Twoje dochody
  • Dla obywateli Federacji Rosyjskiej: zaświadczenie o stanowisku i wynagrodzeniu, 2-NDFL, 3-NDFL, zaświadczenie o sprzedaży nieruchomości w Rosji itp.
  • Dla obywateli Ukrainy: Zaświadczenie o dochodach z miejsca pracy. Obecnie nosi ona nazwę „Wyciągi z Państwowego Rejestru Podatników Indywidualnych o wysokości/źródłach zapłaconych podatków”. Aby to zrobić, będziesz musiał złożyć roczne zeznanie podatkowe i zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, jeśli nie jesteś zarejestrowany jako osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. Jako dokumenty uzupełniające akceptowane są także: oświadczenia o wypłacie dywidend, umowy najmu potwierdzające otrzymanie czynszu za wynajem nieruchomości, oświadczenia o uzyskiwaniu dochodów z lokat bankowych oraz oświadczenia i oświadczenia o obrotach przedsiębiorców indywidualnych dla osób prowadzących działalność na własny rachunek ludzie.
  • Dla obywateli Kazachstanu odpowiedni jest podobny zestaw dokumentów, niektóre mogą mieć nieco inne nazwy.

Uwaga! Większość banków poprosi o dokumenty przetłumaczone na język hiszpański (lub angielski) i zalegalizowane opatrzone apostille.

Apostille można używać wyłącznie do poświadczania dokumentów urzędowych. Na przykład wystawione przez notariusza akty własności nieruchomości, akty małżeństwa itp. Zazwyczaj apostille jest umieszczane na dokumencie przez Ministerstwo Sprawiedliwości Twojego kraju. Tłumaczenie dokumentów można wykonać zarówno w Twoim kraju, jak i w Hiszpanii. Druga opcja będzie kosztować kilka razy więcej. Otwarcie konta w euro jest bezpłatne, ale wówczas zostanie naliczona kwartalna lub roczna opłata za prowadzenie konta. Możesz otworzyć konto z saldem zerowym. Z tego samego konta można opłacać rachunki za media. Wszystkie operacje na koncie można wykonać z konta internetowego w niemal każdym banku.

Krok 4. Wniosek o pożyczkę/hipotekę 

Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na kupowaną nieruchomość, przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży u notariusza musisz skorzystać ze wsparcia banku. Aby to zrobić, kupujący sam (lub wspólnie z agentem nieruchomości) musi zebrać niezbędny pakiet dokumentów i wysłać wniosek do jednego lub kilku banków. Zatwierdzenie kredytu hipotecznego trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy. Kredyty hipoteczne w Hiszpanii udzielane są na okres od 5 do 25 lat przy oprocentowaniu 1,9% -3,6%. Należy zaznaczyć, że warunki kredytu zależą całkowicie od:

• Dochody kupującego i dokumenty dostarczone na ich potwierdzenie.
• Kwoty zaliczki.
• Dotychczasowe kredyty hipoteczne na terenie Unii Europejskiej. Jeśli nie kupujesz swojej pierwszej nieruchomości, a zaciągnąłeś już kredyt hipoteczny w Hiszpanii lub innym kraju UE, bank zapewni Ci znacznie korzystniejsze warunki. Dzieje się tak dzięki zaufanej (pozytywnej) historii kredytowej na innych kredytach hipotecznych (nawet jeśli nie zostały one jeszcze w pełni spłacone). Przy pozytywnej historii kredytowej stawka dla Ciebie będzie niższa, 1,4-1,6%, bank może zapewnić pokrycie nie na 50% kosztu obiektu, ale na 70-80% i tak dalej.

Dlatego też Deniz-Estate stale zwraca uwagę swoich klientów na konieczność budowania pozytywnej europejskiej historii kredytowej, aby móc w przyszłości wykorzystać ten instrument do inwestycji za pomocą tanich kredytów!

Banki będą potrzebować następujących dokumentów:

• Paszport zagraniczny wnioskodawcy.
• Numer podatkowy (NIE).
• Certyfikat historii kredytowej.
• Dokumenty od dewelopera/właściciela kupowanej nieruchomości.
• Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży.
• Wyciąg z konta bankowego za 12 miesięcy (na wyciągu należy wykazać dzienne wydatki i dochody; powinno to być główne konto, z którego korzystasz) Im wyższe obroty na koncie, tym lepiej.
• Dokumenty potwierdzające źródła dochodów; Im więcej takich źródeł i dokumentów potwierdzających, tym większa szansa, że bank podejmie pozytywną decyzję na korzystniejszych dla Ciebie warunkach.

Krok 5. Umowa notarialna

Bezpieczeństwo transakcji kupna-sprzedaży gwarantuje hiszpański notariusz, który sam przeprowadza transakcję. To konieczność. Dla każdej takiej transakcji notariusz otwiera akta, dołączając do nich wszystkie złożone dokumenty. Dodany jest tam także jego własny czek na obciążenia. Notariusz ma obowiązek przechowywać te akta w swoim archiwum. Procedura transakcji u notariusza:

• Kupujący i sprzedający wybierają termin spotkania u notariusza w celu podpisania umowy (escritura publica).
• Każda ze stron może być reprezentowana przez pośrednika w obrocie nieruchomościami lub agenta nieruchomości.
• Jeżeli transakcja wiąże się z otwarciem kredytu w banku, obecność przedstawicieli banku jest obowiązkowa.
• Jeżeli jedną ze stron jest cudzoziemiec nie władający językiem hiszpańskim, udział tłumacza przysięgłego jest obowiązkowy.
• Wszystkie szczegóły umowy należy omówić PRZED spotkaniem z notariuszem. Z reguły po prostu czyta dokument, w którym wyszczególnione są wszystkie ważne warunki umowy, co do których strony już doszły do porozumienia. Jeśli to konieczne, nadal możesz wprowadzić drobne zmiany.
• Jeżeli do umowy nie ma zastrzeżeń, notariusz realizuje wniosek do Księgi Nieruchomości i blokuje przedmiot zainteresowania przed dokonaniem transakcji osób trzecich. Od tego momentu nie są możliwe żadne operacje na tym obiekcie.
• Kupujący ma obowiązek podpisać wszystkie dokumenty bezpośrednio z właścicielem nieruchomości (na rynku wtórnym jest to osoba fizyczna, przy zakupie nowego budynku jest to firma deweloperska).

Uwaga! Ze strony sprzedawcy (i kupującego) przedstawiciele mają prawo podpisywać dokumenty tylko wtedy, gdy istnieje notarialne pełnomocnictwo bezpośrednio od właściciela (kupującego) dotyczące prawa do przeprowadzania takich transakcji.

• Kupujący przekazuje sprzedającemu czek bankowy na pozostałą wartość nieruchomości, a notariuszowi czek na obliczoną wcześniej kwotę podatków i opłat. Sprzedający przekazuje: klucze, dokumenty nieruchomości oraz rachunki za podatki i rachunki za media. Notariusz przekazuje kupującemu kopię umowy kupna-sprzedaży; Oryginał można uzyskać po zarejestrowaniu nieruchomości w Księdze Nieruchomości.
• Po podpisaniu umowy sprzedaży konieczne jest ponowne zarejestrowanie umów z dostawcami mediów na nowego właściciela.

Krok 6. Płatność za transakcję

Najpopularniejszą metodą płatności za transakcje na rynku nieruchomości w Hiszpanii są czeki bankowe. Procedura jest następująca:

• Otwarcie konta w hiszpańskim banku,
• Przelej tam środki ze swojego konta bankowego w swoim kraju (wymagane będzie potwierdzenie źródła dochodów).
• Bank wystawia kupującemu specjalny czek, który kupujący przekazuje sprzedającemu w momencie podpisywania umowy.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości pochodzi od dewelopera, wówczas płatność następuje na konto dewelopera.

Krok 7. Rejestracja transakcji

Transakcja kończy się nie przeniesieniem kluczy, ale wyciągiem z rejestru. Notariusz przesyła oryginał umowy do rejestru, gdzie zostanie ona ponownie sprawdzona pod kątem zgodności ze wszystkimi zasadami, a następnie zostaną zarejestrowane prawa nowego właściciela. Procedura ta może potrwać do trzech miesięcy. Po pomyślnej rejestracji kupujący otrzymuje wypis z rejestru oraz zarejestrowany oryginał umowy kupna-sprzedaży.

Transakcja zdalna

Hiszpańskie prawo pozwala na przeprowadzenie transakcji na odległość, jeśli kupujący nie może przybyć do kraju osobiście. W tym celu należy sporządzić notarialne pełnomocnictwo dla przedstawiciela w Hiszpanii (Deniz-Estate chętnie Ci w tym pomoże). Pełnomocnictwo wydawane jest w Twoim kraju i umożliwia przedstawicielowi podpisanie umowy oraz sporządzenie związanych z nią dokumentów w Twoim imieniu. Należy go przesłać pocztą do upoważnionej osoby (pośrednika w obrocie nieruchomościami lub agenta nieruchomości), która przetłumaczy dokument na język hiszpański i poświadczy go apostille.

Podatki i wydatki

Podatek od zakupu nieruchomości

Wysokość tego podatku zależy wyłącznie od rodzaju samej nieruchomości (rynek pierwotny lub wtórny, nieruchomość komercyjna lub mieszkalna). Wszyscy, zarówno miejscowi, jak i obcokrajowcy, płacą tyle samo. Na rynku pierwotnym. Jest to podatek VAT (IVA – impuesto sobre valor añadido). W przypadku nieruchomości mieszkalnych we wszystkich regionach Hiszpanii stawka wynosi 10%. Dla nieruchomości komercyjnych lub działek – 21%. Na rynku wtórnym. Jest to podatek od przeniesienia własności (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP). Różni się w zależności od regionu. Średnia krajowa wynosi 8%, ale może wynosić 10% (Katalonia) lub 6,6% (Wyspy Kanaryjskie).

Opłata skarbowa (tylko nowe konstrukcje)

Opłata skarbowa (rejestracja prawna aktu, IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados) uiszczana jest wyłącznie za zakup i sprzedaż nowych nieruchomości. Waha się od 0,5% do 1,5% wartości nieruchomości, w zależności od regionu Hiszpanii.

Usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami

Zwykła prowizja pośredników w handlu nieruchomościami w Hiszpanii wynosi 3-5% ceny nieruchomości, jeśli chodzi o zakup nieruchomości na rynku wtórnym . Zapewniamy wsparcie pod klucz, nie tylko przed zawarciem transakcji, ale także pomagamy naszym klientom w kwestiach organizacyjnych po zakończeniu transakcji (kwestie ponownego podpisania umowy na media, wyboru i zatrudnienia spółki zarządzającej itp.). Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym od dewelopera, gdzie my ( agencja nieruchomości Deniz-Estate ) będziemy Cię reprezentować, nasze usługi będą dla Ciebie całkowicie bezpłatne . Nasza działalność opiera się na zleceniach od firm deweloperskich. [specjalny_blok]

Opłaty prawnika

Jeśli sam zatrudnisz prawnika, stawka godzinowa w Hiszpanii wynosi 50–300 euro za godzinę. W przypadku stawek stałych może to być 1500-2000 euro, a dla niektórych jest to 1-1,5% ceny nieruchomości. Dla klientów Deniz-Estate usługi te są zawarte w ogólnym pakiecie usług i nie trzeba za nie osobno płacić.

Opłaty notarialne i rejestracja nieruchomości

Koszty te pokrywa kupujący. Notariusz wylicza tę kwotę, zwykle 1%-2% ceny nieruchomości.

Usługi tłumaczące

Jeśli kupujący jest obcokrajowcem i nie mówi po hiszpańsku, podczas transakcji musi być obecny tłumacz, którego podstawowa stawka wynosi 100 euro za godzinę plus VAT. Cały proces transakcji może zająć kilka godzin. Dla klientów Deniz-Estate usługi te są zawarte w ogólnym pakiecie usług i nie trzeba za nie osobno płacić.

Opłaty hipoteczne

Przyciągnięcie kredytów hipotecznych wymaga uwzględnienia dodatkowych procedur:

• Wycena nieruchomości 300-500 €,
• Opłata za otwarcie kredytu wynosi 0,5-1% wartości szacunkowej nieruchomości.
• Ubezpieczenie mienia 100-1000 € rocznie, w zależności od zakresu ubezpieczenia i rodzaju mienia.
• Ubezpieczenie na życie dla posiadacza kredytu hipotecznego.
• (Możliwe, ale nie wymagane) Usługi brokera kredytów hipotecznych 0,5% -1% kwoty kredytu przy samodzielnym wyborze nieruchomości. Ponownie, w przypadku, gdy nasza agencja jest Twoim przedstawicielem, nie ponosisz tych kosztów, ponieważ brokerami kredytów hipotecznych w tym przypadku są pracownicy naszej firmy i nasi hiszpańscy partnerzy, a usługa ta jest zawarta w naszym pakiecie usług „pod klucz”.

Ogólnie rzecz biorąc, całkowite koszty przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii mogą wynieść 12,5-13,5% ceny nieruchomości przy zakupie bez kredytu. I 15-16% ceny nieruchomości przy zakupie na kredyt.